兴业研究CIB RESEARCH2018年1月16日房地产行业报告房地产税改革：“加”“减”并重兴业研究分析师摘要：·政策表述变化：强调房地产税立法。政府公开文件中房产税相关表述从“物业税”逐步变更为“房产税”及“房地产税”，2013年底以来中央政策文件更为强调“房地产税立法”。国际经验：美国、中国香港房地产税制。美国为土地私有制，中国香港为土地公有制。二者房地产相关税种的共同点为流转环节税种少，有房贷利息抵税等优惠；保有环节征税税基宽、税率低。差异为计税依据和税收贡献不同。·国内实践：房地产税收特点及房产税试点效果。我国房地产行业宏观税负率为各行业之首，税收主要来源于流通环节，存在税负转嫁现象。上海、重庆试，点对新增住房差别化征收房产税后，受税基相对较窄、计税依据未考虑房屋增值影响，税收贡献较低。若扩大征©兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明淘宝店铺Vivian研报”首次收集整理获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺Vivian研报”或直接用手机淘宝扫描下方二维码兴业研究CIB RESEARCH房地产行业专题税范围、调整计税依据后，保守估计上海住房房产税的税收贡献提升至约7%。。立法进程：短期内难落地。目前我国房地产税立法处于草拟阶段，从立法进程及其他税种立法情况来看，预计立法完成时间将在2020年以后，至落地实施仍需有进一步的过渡期。·总结：对房地产税改革的3点认识。(1)房地产税改革不完全等同于开征房产税，在保持行业税负率稳定的前提下，对保有环节征收房产税的同时降低流转环节税负。(2)保有环节征税税基宽、税率低的特点有利于提升房产税的税收贡献，但土地公有制背景下计税依据和折算比例需考虑土地取得成本的影响。(3)立法先行，房地产税短期内落地存在较大难度。关健字：房地产税、流转环节、保有环节、立法进程©兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明兴业研究CIB RESEARCH房地产行业专题房地产税改革：“加”“减”并重本文梳理房地产税的政策表述、国际国内的实践对比和房地产税立法进程，得出对房地产税改革的3点认识：(1)房地产税改革不完全等同于开征房产税；(2)保有环节征税“宽税基、低税率”有利于提升其税收贡献，但土地公有制背景下需考虑土地取得成本的影响；(3)短期内房地产税改革难落地。一、政策表述变化：强调“房地产税立法”政府公开文件中房产税相关内容由来已久，表述从“物业税”逐步变更为“房产税”及“房地产税”，2013年底以来中央政策文件更为强调“房地产税立法”。自2003年起，“物业税”开始出现在各类政策文件中，市场开始热议对包括居民住宅在内的不动产统一征收物业税。2010-2013年间，政策文件中出现“房产税”，相关措辞为“逐步推进”、“研究推进”和“稳步推进”，并在上海、重庆试，点。2013年末至今，政策公开表述更为强调“房地产税立法”。2013年11月，十八届三中全会明确改革任务之一为“加快房地产税立法并适时推进改革”；2016年12月，©兴业研究版权所有使用前请参间最后一页重要声明兴业研究CIB RESEARCH房地产行业专题国家税务总局表述“十三五”时期将“推动落实税收法定原则，推动环境保护税和房地产税立法，把主要税种的征收依据逐步由行政法规上升为法律，进一步完善税收法律制度体系”；2017年11-12月，财政部长肖捷发文表示“按照‘立法先行、充分授权、分步推进？的原则，推进房地产税立法和实施”。政策表述的变化可从3方面来理解：（1)房地产税改革将“立法先行”。目前，我国征收房产税的依据为1986年9月出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，征税范围为经营用房产，个人所有非营业用房产免税，该文件实际为行政法规而非法律，因此房地产税改革的第一步便为立法。（2)在对保有环节增加税种的同时降低流转环节税负。2017年末财政部长刊文内容中显示改革方向为建立“现代房地产税制度”，在“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”的同时“适当降低建设、交易环节税费负担”。(3)立法完成后，改革将适时、分步推进。推进方式包含两种可能：一种为分业态推进。工商业房地产方面，目前其房产税的缴纳为按房产原值扣减一定比例后的余值或按房产租金收入计征，并非房产评估值；住宅方面，别墅和高档住宅可能先征收，或确立人均住宅面积扣减标准。另一种为分城市推进，不同城市可制定差异化政策。目前我国商品房市场区域差异明显，热，点城市土地供应紧张、经济发展水平好、人口持续净流入，商品房供不应求并存在投机购房现象；反之部分弱二线和三、四线城市则受制于土地供应量阶段性明显偏大、经济发展水平有限和©兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明