報告吧报客广发证券2019年3月22日GF SECURITIES证券研究报告房地产行业房地产税立法先行，国际比较冷静分析分析师：分析师：郭镇分析师：李飞SAC执证号：S0260513090001SAC执证号：S0260514080003SAC执证号：S0280517080010SFC CE.no:BNN906021-60750620010-59136622021-60750620lejiadong@gf.com.cnguoz@gf.com.cngflifei@gf.com.cn核心观，点：●房地产税政策梳理：改羊进程曲折，落地尚待立法19年政府工作报告指出，要“稳步推进房地产税立法”，3月8日栗战书指出要要加紧房地产税立法工作，确保如期完成。从人大常委会立法规划来看，早在十二届规划中，房地产税已进入一类项目，即任期内拟申请提请审议的法律草案（实际未提请），而在十三届规划中，再次列入一类项目，即2023年之前需完成“拟提请审议”阶段，同时，在3月20日财政部2019年立法工作安排中并没有提及房地产税，房地产税具体落地时间尚不明确。●房地产税国际比较：英式房地产税强调筹措财政收入，日韩房地产税凸显调控功能(一)英式房地产：从征收背景来看，英、美房地产税均以筹措政府收入为出台目的，税种少且税基广泛，土地与房屋合并征税，征收采取“以支定收”方式按不动产评估价值征税，税收优惠力度较弱。从结果来看，英美房地产税收入贡献较高，对房价有边际影响。（二）东亚房地产税：日本、韩国房地产税征税背景均为应对房地产泡沫，税种复杂，土地与房屋采用二元税制，税率结构多采用累进税率，同时，税收优惠力度大。从效果来看，财政收入水平低于英美国家，同时，对房价和地价的抑制效果有限，●沪渝试点方策：征税范围小，优意力度大上海重点针对增量住房征收，调控导向为抑制投机性需求，重庆则针对高端住宅征收，调控导向是逼制高端住房需求，税基相对较窄，同时，上海免征面积为60平米，约为2011年上海人均住房面积的1.8倍，较高的免征面积导致实际征收力度较弱。从实际效果来看，两地对财政收入的贡献及对房地产市场的影响均比较有限，经测算，免征面积40平米时，约对35%的家庭征税，首套房免征与设置40平的人均免征面积的税收贡献水平基本相当，按中性方案（税率0.7%，税基折减系数70%，首套房免征）约能贡献2782亿，占比2017年总税收1.9%,土地出让收入5.6%。2%左右的总税收贡献率相较于英美10%左右的水平相对较低，和韩国水平相当，●风险提示房地产税立法进程时间不明确，草案出台时间不确定；试点城市大幅扩围；征税力度高于预期；房地产税税收优惠超预期；行业库存拾升快于预期：测算部分假定包含一定风险（如存量房价值低估、参数假定范围超预期等），相关研究：房地产行业：行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头2019-03-17房地产行业：需求端继续探底，投资增速略超预期2019-03-15房地产行业：重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行2019-03-14识别风险，发现价值请务必阅读未页的免责声明本报告联系人：邢苹021-60750620 xingshen@gfba0ga0 ba.xyz獨家收集有葛報告实时更新日更千篇广发证券研报客。ww.baogaoba.xyz免费分享GF SECURITIES行业专题研究房地产重点公司估值和财务分析表价EPS(人民币)PE(x)EV/EBITDA(X)ROE(%)评货币2019/3/152018E2019E2018E2019E2018E2019E2018E2019E000002.SZ万科A买入人民币29.553.003.579.838.275.05.420.019.2001979.SZ招商蛇口买入人民币22.5229.801.932.2911.689.839.020.121.0600340.SH华夏幸福买入人民币31.643.834.848.256.53601155.SH买入人民币42.7247.874.656.477.395.315.98.934.433.1000069.SZ华侨城A买入人民币7.261.201.336.055.44002146.SZ荣盛发展买入人民币11.001.782.246.174.905.85.122.021.7000961.SZ买入人民币9.550.761.2812.647.48000671.SZ阳光城买入人民币8.350.771.0810.797.7219.419.517.820.0600466.SH蓝光发展买入人民币7.4810.040.751.1110.046.719.711.014.122.6002244.SZ滨江集团买入人民币4.730.620.797.676.00600208.SH新湖中宝买入人民币3.935.200.400.489.798.2727.323.19.610.201918.HK融创中国买入港币37.9540.903.464.919.396.626.34.222.324.000884.HK旭辉控殷集团买入港币5.746.160.820.995.954.954.83.719.217.6备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（融创中国、旭辉控殿集团）合理价值货币单位为港币：(3)A殿及港殿标的EPS货币单位均为人民币。识别风险，发现价值www.baogaoba.xyz獨家收集百萬報告实时更新日更千篇请务必阅读末页的免责声明報告广发证券研报客。www.baogaoba.xyz免费分享GF SECURITIES行业专题研究房地产目录索引房地产税国际比较：他山之石，精世鉴今..12英式房地产税：强调增收，税种简单，合并征税，“以支定收”13征收背景：缓解财政压力，提高政府收入.13税制设计：税基宽广，“以支定收”，合并征税.14税基评估与税收优惠：评估价值定位历史，税收优意力度较低..15经验与教训.1920税制设计：税种复杂，二元税制，累进税率21税基评估与税收优意：标准化地价评估，税收优意力度大…23小结：房地产税的定位对税收效果形响校大……税制设计：差异化税率体现调控导向，上海针对增量重庆针对高端…30实施效果：收入增厚有限，调控效果甚微32不动产登记制度已建立，房地产税具备出台基础….35房地产税衫响测算：中性方棠约贡献2897亿税收增量39风险提示….51图表索引图2：房地产税立法流程整理7图3：2019年立法规划表态…困4：1986年《房产税暂行条例》中关于现行房产税的相关规定….8图6：我国房地产税收体系.10困7：房地产行业五大税种税收及占比总税收情况.11图8：房地产行业五大税种税收收入（亿元）.11图9：房地产行业五大税种税收收入（亿元)….11困10：房地产税保有环节和流通环节税收（亿元).11图11：房地产税设计参与者政策表态.….12识别风险，发现价值www.baogaoba.xyz獨家收集百萬報告实时更新日更千篇请务必阅读末页的免责声明報告吧广发证券www.baogaoba.Xyz免費分享GF SECURITIES行业专题研究房地产15图15：美国各州税率（2017)15图16：美国不动产税收收入增长情况..17图17：英国不动产税收收入增长情况..17图18：各国不动产税占比总税收情况17困20：英国房地产税出台前后房价增速情况.19图21：美国各州房价2002-2017年15年间增幅与对应税率情况困24：日本田定资产税土地评估价格确定方法.23困25：日本不动产税收收入增长情况.25困26：韩国不动产税收收入增长情况25困27：房地产税出台前后日本她价指数变动情况.…26图28：房地产税出台前后韩国房价指数变动情况.26图290ecd国家2015年不动产税收占比总税收和GDP情况.28图30：典型国家房地产税收体系比较.29困31：2008年至今三轮地产小周期变化情况及沪渝试，点推出点的周期位置3032图33：重庆市房地产税税收收入及占她方财政比重.32图34：上海市住宅销售面积试，点前后变化.33困35：上海市房价试点前后变化.….33图36：重庆市住宅销售面积试点前后变化..33图37：重庆市房价沈点前后变化33困38：沪渝试，点与一、二线城市销售面积环比走劳.34图39：沪渝试，点与一、二钱城市房价环比走势比较.34.36图41：分线城市历年住宅中期库存水平（亿平).36.36图43：三四线城市历年姬期库存水平.37图44：全国历年短期库存水平…3737.38图49：不同人均住宅面积对应家庭户比例(2017).43图51：分区城家爬拥有住房数量占比（2011年)44图52：城乡家庭拥有住房数量占比（2011年)….44图53：分省房地产税收测算（税率0.7%，税基折减系数70%，免征面积40平)48识别风险，发现价值www.baogaoba.xyz獨家收集请务必阅读末页的免责声明報告吧广发证券研报客。ww.baogaoba.xyz免费分享GF SECURITIES行业专题研究房地产图55：分省房地产税收J土地出让收入测算地图（税率0.7%，税基折减系数70%，.49困56：分省人均房地产税支出/人均可支配收入测算地图（税率0.7%，税基折减系表1：全国人大常季会立法规划房地产花所属分类.6表2：中国房地产税保有环节税种相关法律依据10.14袁4：英美房地产税优意政策.16表5：日韩房地产税税制比较..2124表9：英式房地产税与东亚房地产税比较小结27.31袁11：上海商品住房被工套数测算(1980-2012年)..34表13：各省份重点城市存量住房价值测算.41表14：各地住房存量面积与价值测算42表15：人均免征面积30平时全国房地产税税收收入敏感性分析.44表16：人均免征面积40平时全国房地产税税收收入敏感性分析…44表17：人均免征面积50平时全国房地产税税收收入敏感性分析45表18：人均免征面积60平时全国房地产税税收收入敏感性分析.45表20：各省房地产税收测算（人均免征40平，税率=0.7%，税基折减系数=70%）.46袁21：各省房地产税收测算（首套房免征，税率=0.7%，税基折减系数=70%)表22：各省人均房地产税支出占比可支配收入测算（2017年）.49识别风险，发现价值www.baogaoba.xyz獨家收集百萬報告实时更新日更千篇请务必阅读末页的免责声明