行业研究/房地产证券研究报告HAITONG行业专题报告2017年11月23日投资评级增持维持房地产税条件逐步成熟，有利长效机制确立市场表现20.53%1347%·房产税征税时象是房产，而房地产税征税时象既包括房产又包括土地。从广义641%上说，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，包括：土地取得、房地产流转和保有环节。其中与房地产直接相关的6种是城镇土地使用税、房产税、土地增值税、城市房地产税、耕地占用税、契税。772%201611201722017520178我国现行房地产税制的不足之处。具体包括：缺乏顶层设计和保有环节税收、相关税种过多导致征税目标过于分散、很多税种的计税基础和税率不甚合理、征税面窄使得筹措财政收入的能力偏弱、不对保有环节征税难以调节社会贫富相关研究差异、税收征管系统不够科学完善等。《海通地产第46周周报：本周全线城市成交面积同环比下降》2017.11.20·我国房地产税能较好替代土地出让金，房产税支出时居民收支形响不大。假设《房地产行业2017年1-10月数据点评：未来我国房地产税率是1%，征税评估基准折扣是70%，则可知我国房地产税年收入约1.46万亿元，占2016年我国土地出让金3.56万亿元的41.06%，同回落》2017.11.15上可测算出，2016年我国城镇人均房地产税支出为1845元，占2016年我国《海通地产第44周周报：周成交量小幅城镇居民人均可支配收入3.36万元的5.49%，波动，三线城市铺量出现下滑迹象》2017.11.07·房地产税推进工作回顾：基础性工作准备就转。在房地产税推出之前，我国早产税法在全国人大常委会公布2017年立法工作计划的“预备及研究论证项目”中。我们认为，房地产税必须先通过立法，然后，国家会推出房地产税法草案，再向社会征求意见，通过全国人大常委会三审修改后才能向社会正式推出。房地产税实施需要三大基幽性条件已经具备。首先，房屋70年产权到期后免费自动续期，扫除了开征房地产税的重要政策障碍。其次，全国所有市县“不动产统一登记"中房源信息将在2017年底接入国家级平台。第三，个人收入和财产信息系统建设方案已获通过，建成后个人收入、财产信息将被征税机关掌握。·十九大报告强调杜会新矛盾和房子的居住定位。今年10月18日，中共十九大分析师：涂力岳Tel:(021)23219747有所居”。2017年11月，财政部部长肖捷撰文《加快建立现代财政制度》，首次给出了房地产税的“立法先行、充分授权、分步推进"原则，对工商业房地产和证书：S0850510120001个人住房按照评估值征收，适当降低建设、交易环节税费负担。我们认为，在分析师：谢盐中央立法授权下，使地方政府决定税收细节。分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。Tel:(021)23219436Email:xiey@htsec.com·投资建议：截至11月22日，A股沪深300动态PE为14.75倍，地产动态PE证书：S0850511010019为16.44倍。我们认为板块分化行情将继续；因城施策的分类调控将使得蓝筹基本面将持续超越行业，估值溢价能力将不断增长。投资建议：重申板块4Q逆袭，继续看好海通五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】和华侨城A、招商蛇口、华夏幸福、滨江集团、广宇发展等。主题继续看好长租世联行。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险，EPS(元)20162017E2018E上期本期000002万科A1.902.393.02买入买入600048保利地产1.051.231.59买入买入资料来源：Wind,海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明淘宝店铺Vivian研报”首次收集整理获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺Vivian研报”或直接用手机淘宝扫描下方二维码⊕HAITONG行业研究·房地产行业21.房地产税与房产税之间的区别…52.房地产税对房地产市场的调节作用.63.我国现行房地产税制存在的不足之处74.现存的房产税的实践一上海、重庆.85。海外房地产税制度考察.…106.。房地产税对土地出让金替代作用及对居民收支影响….136.1房地产税收入能较好地替代土地出让金.1362房地产税对居民收支影响不大….147.房地产税推进工作回顾：基础性工作准备就绪.158。十九大报告强调建立房地产长效机制……….178.1十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”.178.2建立房地产市场长效机制要处理好房地产业的“四大关系”189。房地产税推进路径和改苹要点.1911.风险提示…请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明⊕HAITONG行业研究·房地产行业3图目录图1我国现存的房地产税收中房地产税与房产税之间的关系5图2房地产税对房地产市场的作用和对相关利益方的影响7图3上海和重庆推出房产税的历程9图4房地产税推进工作回顾及其未来进程预测15图5房地产税出台的三项基础性工作已经基本准备就绪……17图6十九大报告强调社会新矛盾和房子的居住定位，18图7建立房地产市场长效机制以处理好房地产业的“四大关系”19图8房地产税可能的推进路径和改革要点19请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明⊕HAITONG行业研究·房地产行业4表目录表1目前我国与房地产直接相关的税种介绍6表2我国现行房地产税制存在的不足之处8表3上海市房产税政策的要点简述表4重庆市房产税政策的要点简述10表5美国房产税主要特点分析…11表6日本房产税主要特点分析12表7房地产税对土地出让金替代作用的测算.13表8房地产税收入的敏感性测试….......................14表9房地产税对居民收支的影响测算14表10房地产税对居民收支的影响敏感性测试15请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明