天风证券行业报告」行业专题研究TF SECURITIES房地产证券研究报告2018年03月07日房地产税及政府工作报告专家解读会议纪要行业评级强于大市（维持评级）强于大市专家认为：房产税最快2020年表决通过，2022年开始征收作者房地产税立法流程和进度：最快2018年12月全国人大常委会完成一次初陈天诚分析师步审议，2019年全国人大常委会完成三次审议，最快要2020年提交人大全SAC执业证书编号：S1110517110001会表决。2020年表决通过以后，具体制定实施细则可能是2021年各地去制定，2022年开始征收，2022年11月份又要进行换届。徐超联系人xuchao@tfza.com专家认为：对居民住房征房产税2003年首次提出，2013年明确立法先行1986年开始只对营业性房屋和出租房屋征收房产税。对居民住房征收是2003年10月份的十六届三中全会提出的，当时提出叫物业税。2011年上房地产沪深300海和重庆开始房产税的试点，这个是特殊政治背景下的产物。2013年11月十八届三中全会明确提出房地产税要开征，但必须先制定法律，2013年提出之后就意味着上海、重庆这种模式的试点不能再扩大范围了，因为没有法理依据。2013年10月以后房产税制定进程走上法律的轨道，由全国人大来做。2014年-2015年进度就有点缓慢。专家认为：房地产税出台后将进行税种整合，契税和房地产税有望保留2017-072017-11现有的房地产业有五个税种：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税。推出房地产税之后，最后可能保留一个交易环节税种，一个保资料来源：贝格数据有环节税种。交易环节就是大家比较看好的契税，作为宏观调控的工具；保有环节就是房地产税，作为为地方政府筹集收入的工具。但是房地产税征收相关报告1《房地产行业点评：房产税草案尚未以后替代其他税负是一个非常缓慢的过程，因为这五个税种的税额太高。完成，18年两会料难开启立法流程》专家认为：房地产税对房价响不明朗，若能用税金改善周边配套则房价2018-03-05或将上张2《房地产.行业研究周报房产税尚早，地产股更好一房地产2003年政府就提出了房产税，当时的房价并不高，并不是为了调控房价提行业周报20180304》2018-03-05出来的。税收对房价的影响并不是简单的线性，并不是增加点成本就可以下3《房地产行业点评：华东区域二三线来。房地产税在国外是受益税，从哪儿收的花在哪儿，一般是设定在一个比城市调研纪要》2018-03-04较小的区域内。交房地产税的时候，房地产是去资本化的，政府拿钱干了很多服务以后，导致这个社区的教育、安保、环境变化，价值会转移到房地产价格，房价会上涨，理论上应该是这样的。风险提示：专家解读政策可能不及预期，新房销售不及预期点标的推荐投资EPS(元)P/E名称2018-03-062016A2017E2018E2019E2016A2017E2018E2019E600048.SH保利地产15.55买入1.051.241.80148112.5410.308.64000002.SZ万科A33.67买入1.902.533.284.1617.7213.3110.278.09请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告丨行业专题研究天风证券TF SECURITIES内容目录1.核心观点：32.详细内容：32.1.房产税立法流程和进度…2.2.房产税立法的历史与未来展望2.3.配套改革.…42.4.房地产相关税种的整合3.Q&A…53.1.房产税对房价、房租和宏观税负的影响3.2.征收房地产税的目的…73.3.关于房产价值评估，以及配套制度改革83.4.具体征收环节的问题…请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2淘宝店铺Vivian研报”首次收集整理获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺Vivian研报”或直接用手机淘宝扫描下方二维码行业报告ㄧ行业专题研究天风证券TF SECURITIES会议形试：电话会议时间：2018年3月6日16：00-17：00主讲嘉宾：长平经济研究所执行所长，原财新宏观部副主任王长勇王所长硕士毕业于中国财政科学研究院，曾担任财新传媒宏观部副主任、《财经》高级记者，自03年起一直跟踪研究房产税，对房产税立法程序和进度有深度研究。主持人：地产行业首席陈天诚1.核心观点：(1)房地产税立法流程和进度：最快2018年12月全国人大常委会完成一次初步审议，2019年全国人大常委会完成三次审议，最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后，具体制定实施细则可能是2021年各地去制定，2022年开始征收，2022年11月份又要进行换届。(2房产税立法的历史与未来展望：1986年开始只对营业性房屋和出租房屋征收房产税。对居民住房征收是2003年10月份的十六届三中全会提出的，当时提出叫物业税。2011年上海和重庆开始房产税的试点，这个是特殊政治背景下的产物。2013年11月十八届三中全会明确提出房地产税要开征，但必须先制定法律，2013年提出之后就意味着上海、重庆这种模式的试点不能再扩大范围了，因为没有法理依据。2013年10月以后房产税制定进程走上法律的轨道，由全国人大来做。2014年-2015年进度就有点缓慢。①修改《税收征管法》，将自然人纳入《税收征管法》的法律规范。②不动产登记暂行条例2015年3月份已经开始实施，成立了专门的不动产登记机构。③评估的方法、评估的机构、评估的软件，比如说北京、杭州、上海、深圳其实准备得已经比较充分了。批量评估技术，两年或者三年评估一次，不完全按市场价格。④净议解决机制和法律文件。⑤住房信息联网实际上没必要，未来的征收不太可能把全国的房子加起来征收，应该不会跨出城市政府的范围。(4)房地产相关税种的整合：现有的房地产业有五个税种：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税。推出房地产税之后，最后可能保留一个交易环节税种，一个保有环节税种。交易环节就是大家比较看好的契税，作为宏观调控的工具；保有环节就是房地产税，作为为地方政府筹集收入的工具。但是房地产税征收以后替代其他税负是一个非常缓慢的过程，因为这五个税种的税额太高。预计对居民住房开始征收房地产税以后，它对税收的贡献可能也就是两三千亿。2.详细内容：2.1.房产税立法流程和进度我先做一个判断，房地产税的立法最快2020年的两会表决通过。今年的两会结束以后，应该正式成立《房地产税法》起草领导小组和起草领导小组办公室，领导小组应该是全国人大预算工作委员会作为组长单位，财政部为副组长单位，办公室设在全国人大预算工作委员会，起草小组成员单位会有国家发改委、住建部、国土资源部。这个工作比较特别，它不是起点，是把之前做的工作衔接过来。我预测，按照进度最快到今年年底完成草案的初稿，最快2018年12月份全国人大常委会完成一次初步审议。从《立法法》的规定来看，像房地产税这样对纳税人的财产征税的法请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告ㄧ行业专题研究天风证券TF SECURITIES律，人大常委会至少审议三次，表决应该是由全国人大全会表决而不是常委会表决，我们现在通过的几个法律，比如说个人所得税法、企业所得税法等对个人财产、所得征税的都是由全会表决的，车船税是由常委会表决的。三次审议一般不会连着，可能要花费一年的时间，2019年全国人大常委会完成这三次审议，第一次审议和第二次审议以后会有一个向全社会公开征求意见的过程，这也是《立法法》规定的，征求意见至少30天，大概算下来中间不出现任何波折的话最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后，由于房地产税是一个地方税种，地方会有一些税收的管理权，类似于车船税，中央会定一个大的框架，征收的范围，什么时候征收、税率、免除、免税的面积这些优惠政策，从现在立法的情况来看，大概率应该是交给地方政府，可能会到省一级政府去解决。具体制定实施细则可能是2021年各地去制定，第一批可能会是北凉、上海、深圳、广州、杭州、南京、重庆，开始征收是2022年，也意味着这届政府在五年内完成这个周期。这是我对房地产税进程的判断。22.房产税立法的历史与未来展望我们对居民住房的征税，房产税的征税从1986年开始，当时是把居民住房排除在外，只对营业性房屋和出租用房征收房产税，居民住房排除在外不是税收优惠的方式，而是我们1986年通过的法律不包括居民住房，只包括经营性的房子，后来到上海、重庆试点对居民住房开征房产税，法学界有一个质疑，认为法理依据不足。对居民住房征收是2003年10月份的十六届三中全会提出的，当时提出叫物业税。在税收法律里面对财产所得征税是比较严肃的，因此在十六届三中全会上提出。本来想叫房地产税，但是楼继伟觉得已经有了房产税，再起一个房地产税大家会搞混，就起名为物业税，实际上就是房地产税。当时提出的框架的核心点：1对居民住房征税；2对交易建设环节的税收要进行整合，保有环节增加、交易环节降低：3.隐含普遍征收作为地方税收的来源。这几个核心点也是借鉴了欧美大国对房地产税的定位，也是借鉴其他国家上百年经验。这之后进行了所谓空转试点，当时有北京的亦庄、宁夏、南京、丹东进行了试点。空转试点实质上是对怎样评估房屋价值的试点，当时是按房产评估值征收，2003-2013年期间政府一直做这个事情，其他的工作并没有特别的进展。2011年上海和重庆开始房产税的试点，这个是特殊政治背景下的产物，1月27号新闻发布会，第二天就开始执行，这个试点的意义在于踏出了向居民征税的这一步。重庆上海为了给征收找依据，就将1986年房产税的框架直接扩展征收范围到居民，但实际上1986年国务院出台的暂行条例里面居民住房是不能征税的，重庆和上海征收以后，国务院事后补了一个第35号文。2013年11月十八届三中全会明确提出房地产税要开征，但必须先制定法律，2013年提出之后就意味着上海、重庆这种模式的试点不能再扩大范围了，因为没有法理依据。2013年10月以后房产税制定进程走上法律的轨道，由全国人大来做。13年到今年这五年时间财政部和全国人大预算工作委员会在分头做，全国人大在做立法的准备，财政部做了一些现有房地产税种整合的准备。由于改革的事项比较多，2014年-2015年进度就有点缓慢。1,今年在政府工作报告里提到了修改《税收征管法》，要将自然人纳入《税收征管法》的法律规范。现在的税收征管主要是针对企业法人、单位法人，将自然人纳入《税收征管法》的法律规范意味着自然人产生的交易行为必须申报，你在签订合同、财产交易的时候，赋予你一个纳税人识别号，跟企业一样，进入这个系统以后，如果不按《税法》进行申报缴纳，《税收征管法》的惩罚措施会覆盖到自然人。房地产税是对家庭征收，主要靠纳税人自行申报。虽然现在个人所得税也有一个申报，但事实上我们没有见到对自然人进行法律的处罚。《税收征管法》修改以后，对房地产税和个人所得税首先见效、起作用的是《税收征管法》的处罚措施，比如说冻结银行帐号，从个人银行帐号上划款等强制措施。税务机关向银行下达要求，银行依据《税收征管法》进请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明