宏观经济东兴证类房产税开征挑战大收入分2017年9月20日东兴证配调节可期宏观经济专题报告一房地产税专题报告股投资摘要：Te:010-66554042tansong@dxzq .net.cn表国房产税开征面临现实困境执业证书编号：S1480510120016·我国居民房产来源较为复杂，房产税在操作层面面临的利益博弈研究助理汤黎明公也极为复杂，鉴于现实情况，房产税一刀切的可能性不大，但分类Tet:010-66554033证型开征又面临效率与公平难以兼顾的困境。·房产价格的波动也与宏观政经形势密切相关，如何合理评估房产价格再来征税是现实操作难题。·目前我国金融行业大部分抵押物品均与房地产有关，因此房地产近几年我国家庭资产配量比例(%)报告价格的缩水，会直接影响到金融相关业务的稳定，引发一系列系统80.0%性风险。60.0%■2013表国房产税开征需具备的条件40.0%■2015·房产税开征的法理基础需明确，房地产税开征的起征点需要定制20.0%较高，不同城市的房地产价格又有较大不同，因此房地产税的开征0.0%必须因城施策。其他资产·房产税必须考虑到居民的实际负担和生活水平，房产税的用途也必须作用于房屋质量的雏护，乃至居民的基本公共服务。·房产税开征应确保不影响大多数群体的利益，不波及大部分群体的利益，不影响宏观经济运行的稳定，唯有在坚持以上原则的基础相关研究报告上，房产税的开征才具备现实的可能性。1.宏观专题报告：资本视角下的财挺政策展望2016.09·房产税的用途必须取之于民用之于民，房产税的收入可用于廉租2.宏观专题报告：金融监管防风险体制机制跟进可期2017.06房、政策性住房的补贴，尤其是我国的住房租赁市场可凭借房产税获得较好的资金支持。·房产税将主要成为富人税，针对富人而非中产和低收入群体的税收，因此房产税的嫩纳与大多数群体无缘。·房产税具备发挥转移支付功能的属性，房地产作为我国居民的重要财富储值手段，房产税能够有效区分不同群体的收入差距，发挥调拉作用。风险提示：房产税开征资本市场稳定性或受冲击P2东兴证券专题报告东兴证券房产税开征就战大收入分配调节可期目录311房产税开征面临现实挑战较大…12房产税开征面临操作层面的困境.413房产税开征面临的经济风险…51.4房产税开征面临的货币困境…62.我国房产税开征需具备的条件…72.1房产税开征的法理基础需明确72.2房产税的免征额、税率、用途必须明确…723房产税的开征必须不影响多数群体的利益……8931房产税的用途将主要用于廉租房和保障型住房倾城…3.2房产税的征收群体主要为富豪群体.…933房产税将成为常态性的转移支付税………103.4房产税或促进住房租赁市场发展…插图目录图1：居民房产主要类型……3图2：中国家庭资产配置比例3图3：2015年不同城市商品房销售价格对比…4图4：2017年8月份北京市不同行政区房价对比4图5：2017年8月份上海市不同行政区房价对比5图6：房产税开征经济风险…6图7：房产税开征货币困境…6图8：房产税开征条件…8图9：2006-2015年财政收支情况（亿元，%）…表格目录表1：沪渝两地房产税改苹政策对比…78表3：上海试点房产税收入…9表4：2017年上海、重庆房产税免征及退还情况10东方财智兴盛之源东兴证券东兴证券专题报告房产航开征挑战大收入分配调节可期P31.我国房产税面临的现实困境1.1房产税开征面临现实挑战较大我国居民房产来源较为复杂，既有从市场上购买的商品房，也有部委事业单位分配的福利性住房，还有回迁房、自住型商品房、近期推出的共有产权房，商住两用房等。因此房产税在操作层面面临的利益博弈极为复杂，鉴于现实情况，房产税一刀切的可能性不大，但是分类型开征又面临效率与公平难以兼顾的困境。而且改革开放以来，随着我国住房制度的放开，愈来愈多的公民成为有房一族，房产的保值增值功能在货币购买力不断下行的背景下愈加受到关注，城市居民几乎一大半以上的财产配置在房产中。尤其在住房贷款迅猛发展的今天，通过高杠杆配置不同城市的多套房产也成为了城市中产的首选。图1：居民房产主要类型商品房自住型商品房福利性住房居民房产主要美型共有产权房回迁房商住两用房图2：中国家庭资产配量比例80.0%68.8%70.0%■201360.0%50.0%■201540.0%30.0%20.0%11.5%12.7%7.0%10.0%0.0%房产金融资产工商业其他资产从中国家庭资产配置比例图来看，近儿年来，房产在家庭资产配置中占比始终超过60%,且占比不断增长，由2013年的62.3%进一步增长到2016年的68.8%。配置房产成为了居民投资的首选，这也是居民合理的投资需求之一，房产税的开征是否会伤及东方财智兴盛之源P4东兴证券专题报告房产税开征就战大收入分配调节可期中产阶层的利益，也是房产税开征面临的财富伦理难题。中产阶层在专业金融知识有限，将资金投向房地产的价值洼地领域，在市场化的商业时代是符合理性人的逐利原则。坊间对于高房价的热议，更多的是对于非法收入来源的暴富阶层的不满情绪，对于中产阶层合理的房产配置并无太多的抵触。因此在开征房产税的同时，也要保证中产阶层合理配置房产的需求，才能使房产税的开征面临的阻力减小。1.2房产税开征面临操作层面的因境房产税的开征也面临操作层面的挑战，不同城市的房地产价格差距巨大，一线城市的房产价格与二三线城市房产价格差距巨大，即使是一线城市的不同地段价格也迥异。房产价格的波动也与宏观政经形势密切相关，如何合理评估房产价格再来征税是面临的现实操作难题，评估房产价格的成本也较为高昂，其需要付出人力成本、时间成本、博弈成本等，因此在三四线城市房产税的开征成本反而可能高于其收益。房产税的开征也面临公平性问题，以国家部委公务员为例，部委公务员以福利分房为主，例如国家部委工作人员分配的房子在三里河区域，该区域的房子市价可能高达千万，如果部委公务员自己或亲属也有其他购置的房产，他很有可能需要支付较高的房产税。如果房产税以1%计算，部委公务员需要缴纳的房产税约10万元，而部委公务员的年工资可能还不到10万元，因此房产税的开征也会产生新的不公平。类似情况，北京郊区村民分配几套回迁房，村民的收入来源渠道较少，如采开征房产税，这些村民的收入能否覆盖房产税的支出都会成问题，因此房产税的开征会面临诸多的现实操作性困境，图3：2015年不同城市商品房销售价格对比4000035000300002500020000150001000050000北京上海深圳厦门广州杭州青岛石家庄武汉合肥成都长沙重庆银川图4：2017年8月份北京市不同行政区房价对比东方财智兴盛之源东兴证券东兴证券专题报告房产税开征桃战大收入分配调节可期P5140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000图5：2017年8月份上海市不同行政区房价对比100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000图3是不同城市商品房销售价格对比图，由图可见，一线城市和二线城市的房价水平显著不同，图4和图5分别是2017年8月份北京市、上海市不同行政区的房产价格对比图。从图上可以看出，同一城市的不同行政区之间的房产销售价格存在显著差异，地处城市中心，交通便利的地段，房价水平更高。例如：2017年8月份，北京市西城区的房价突破12万/平方米，上海市卢湾区和静安区房价不相上下，均已突破8.8万/平方米，未来房价可能进一步上涨。因此，房产价格是多种因素共同作用的结果，如何合理评估其价值则是房产税开征面临的首要现实雄题。1.3房产税开征面临的经济风脸目前，银行诸多的金融机构中个人经营贷、小微企业贷款的抵押物均为房产，既有住宅类房产、也有商业类房产，若房地产税开征带来房产的抛售，引发的房价下跌也会影响银行抵押物的价值评估，由此会引发一系列系统性风险。银行的风险对经济和社会的稳定都至关重要，因此房产税的开征步伐较慢，也是有其内在的深层次原因。目前我国居民大部分的资产都在房地产领域，房产价格的上升也造就了一大批中产阶层，居民财产权也是改革开放以来发展的重要成果，个人财产权利的保护也激励了居民创造财富的积极性。房产税若成为每年都要开征的税收，对于一线城市的中产是一笔不东方财智兴盛之源