中国平安PNGN证券研究报告金融·科技地产行业周报房地产税座谈会召开，首批公慕REITs获申通过2021年5月16日中国平安PINGAN■本周见燕：本周四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，或释放房地产税改革加快信号，考虑立法环节较多、周期较长，短期内难以完成，存在先扩大试点后立法或试点与立法并行可能。本周首批9单基础设施公募E|「s项目获沪深交易所审核通过，标志着基础设施公募REITs试点迈进重要一步。第七次全国人口普查方面，全国人口保持低增长态势，2020年总人口14.1亿人、城镇化率63.89%，尽管增量空间受很，但考虑城镇化率相比7%以上的成熟阶段存在距离，房地产需求仍旧具备支撑：方向上，人口向经济发达区域、城市群进一步聚集，2020年东部地区人口占比39.93%，较2010年提升2.15个百分点。投资建议方面，当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，中长期行业集中度提升趋势明显，优质房企依旧具备配置价值。个股建议关注：1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等：2)土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团：3)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。■政算环境监测：1)四部委：召开房地产税改革试点工作座谈会：2)沪深交易所：九单基础设施公募REITs项目获审议通过：3)第七次全国人口普查主要数据点评。■市行监测：1)成变环比上升，短期戴将承压。本周(5.85.14)新房成交7.1万套，环比升41%，创年内新高：二手房成交2万套，环比升199%。随着热点城市调控效应显现，短期楼市成交或将承压。2)改善型需求占比上升。4月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.2pct至81.1%。3)推查节赛放城，后埃有望加快。5.3-5.9重点城市新推房源6101套，环比降38.3%：去化率66.8%，环比降17.2t。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4)库待环比下停，中期面临上行压力。16城取证库存9489万平，环比降3.4%，较2019年末、2020年末分别升6.2%、降11.4%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。5)土地晟交、滥价率回落，二概占比提高。5.3-5.9百城土地供应建面537.1万平、成交建面763万平，环比降90.2%、降77%：成交溢价率19.2%，环比降2.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.9%、71.5%、18.绵，环比分别降12.8pct、升27.30ct、降14.5pct。■资本市畅监测：1)地严债：本周房企境内发债66.6亿元、海外发债10.8亿美元，环比增加6.6亿元、6.8亿美元：本周境内外债券发行利率处于3.43%-11.7%区间，可比发行利率较前次有所下降。2)信托：本周集合信托发行81.9亿元，环比增加16.7亿元。3)地产股：本周中万地产板块涨1.13%，跑输沪深300(+2.29%)：当前地产板块PE(TT)8.3倍，估值处于近五年3.53%分位：本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、保利地产、华夏幸福：南向资金净流入前三房企为万科企业、融创服务、金科服务。风隆提示：1)三四线楼市下行风险：2)房企大规模减值风险：3)行业金触监管力度超预期风险。22021年5月10日河南20215月11日中央推进土地要素市场化配置召开房地产税放革试点工作座谈会房产年限从3年逐步过淀到6年20215月13日是事进一步规范二手住房挂牌价格发布●中性四部委：召开房地产税改革试点工作座谈会事件精述：5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。点评：)此次房地产税改革试点座谈会是今年以来第四次提及房地产税，参会的四个部委都是与房地产税立法、实施最为直接的核心部门，参会人员均是各部门的“负责同志”，会议重要性不言而喻，或释放房地产税改苹加快信号：)一直以来，我国涉房税收体系存在“重交易、轻持有”的弊端，而房地产税是长效机制的重要一环，对于发挥税收调节作用、稳定地方税源、抑制投资投机性炒房具有重要作用，因此房地产税的出台是大势所趋：3)过去几年，中央对于房地产税基本贯彻“立法先行、充分授权、分步推进”的12宇方针，:即先立法、后施行，但房地产税立法环节较多、周期较长，短期内难以完成。此次会议或透露出房地产税可能先扩大试点后立法或试点与立法并行的信号，试点经险为立法创造更好的条件：4)从“部分城市人民政府负责同志”参会能够体现房地产税“分步推进”的政策:思路，即先在部分城市试点再推向更多城市，尽管没有公布“部分城市”的具体名单，但一线城市或个别热点二线城市推出概率预计相对更高。5)未来，房地产税试点将在中央制定的大的原则框架下，充分授权给地方政府，例如地方政府设定房地产税的税率、税基、免征面积、税金用途等，试点城市之间会有所差别。4事件攜提：5月14日，首批9单基础设施公募EITs项目获沪深交易所审核通过。其中上交所5单、深交所4单，包括华安张江光大因封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高逸封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业国区产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业因封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高逸公路封闭式基础设施证券投资基金与红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。燕评：1)从审议项目类型看，九单基础设施公募EITs项目包括产业园、高速公路、环保治理、仓储物流，均为EITs试点优先支持行业。此次九单项目获交易所审议通过，标志着基础设施公募REI「s试点又向前迈进重要一步：2)从项目美注指标看，以产业因区为例，宏观经济层面，主要美注所在城市、区城经济水平与产业类型：中观产业园层面，关注产业因区优惠政策、园区产业现状及未来规刻、因内!产业协同效应、运营商招商能力、周边竞品问题、所处位置及周边配套：微观项目层面，美注底层项目租户类型、出租率、租金水平、到期情况。3)从项目风险看，主要关注基础设施项目运营风险、土地使用权续期风险、土地使用权用途风险、相关政策调整风险、租约集中到期的风险等。