国盛证券2021年05月16日房地产开发4月M2同比增长8.1%至226.21万亿；财政部等四部门考虑房地产税改革试，点工作行情回顾：涨桶位列中段，落后大盘1.23个百分点。截至5月14日，增持（维持）本周中信房地产指数累计变动幅度为+1.07%，落后大盘1.23个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中段，本周上涨个股共110只，较上周增加72只。（若无特别注明，本报告中本周为2021/05/08-2021/05/14）行业走势断房成交情况：本周48城新房成交面积环比上升53.5%；完成首次集中侠地的城市的周度销售面积环比大涨。本周48个城市新房成交面积为房地产开发沪深300839.87万平方米，环比上升53.5%，同比增长16.7%，去年同期疫情造649%成的影响正在逐步减弱，其中一二三线城市新房成交面积分别为92.1248%459.12、288.63万平方米，环比值分别变化63.3%、115.5%、3.9%。48城中的6个城市完成了首次集中供地，这6个城市本周销售面积同比均32%出现大幅上涨。16%二手房成交：本周11城二手房总成交面积为143.75万方，环比上涨219.4%。本周11城总成交套数16610套，11城总成交面积为143.75万方，环比分别上涨219.4%和237.2%（部分城市尚未更新五一期间二2020-052020-092021-012021-05手房交易数据)，同比分别下降13.5%和24.0%。本周2个一线城市二手房交易市场基本恢复到五一之前水平，二三线城市恢复较慢。与五一前一周相比，11城总成交套数和总成交面积分别下降25.6%和24.6%（由于南京市未公布本周二手房周度数据，本周成交面积及成交套数只统计11城数据)，去化情况：本周15城平均去化周期为52.3周，环比下停5.46。本周执业证书编号：S0680518030009我们跟踪的15个城市平均去化周期为52.3周，同比降低17.9%，环比下降5.4%。一线城市去化周期为55.0周，环比上升1.3%；样本二线城市去化周期为55.8周，环比下降7.2%。样本三线城市去化周期为45.2周，环比下降9.0%。分城市去化数据见附件（自17周开始，由于长春市自2020/8/21不在公布商品房销售数据，我们不再跟踪长春市去化数据，相关研究同时开始更新宁波市去化数据)。1、《房地产开发：中夹政治局强调“房住不炒”并点名政策追踪：央行公布4月金融数据，M2同增8.1%至226.21万亿；财政部等4部门再提房地产税北求等6城完成首次集中供地；成拆二手房调拉收紧.国家统计局公布4月份经济运行指标，CPI同比上涨0.9%，庆首次集中供地溢价率为12%和43%》2021-05-05环比下降0.3%；PPI同比上涨6.8%，环比上涨0.9%。央行公布4月金2、《房地产开发：首套房货和二套房货利率分别上涨融数据，M2余颜226.21万亿，同比增涨8.1%社融4月增量为1.85万4BP和2BP:广州调控收紧》2021-04-26亿，同比少增1.25万亿，财政部等四部门再提房地产税，地方政策方面，杭州、北京、青岛、福州、厦门、深圳完成首次集中供地，平均溢价率分3.《房地产开发：3月M2增连回落0.7p过至9.4%：别为24.9%、6.4%、2.9%、27.5%、30.0%、30.2%。成都房地产协会国务院再次强调“房住不炒"》2021-04-19发布通知，要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架二手住房虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房最高参考价格的挂牌价格。融资情况：发行规模共计94.90亿元，净融责额为0亿元.本周(5.10-5.16)共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计94.90亿元，环比增加31.90亿元，总偿还量94.90亿元，环比增加1.14亿元，净融资额为0亿元，环比增加30.76亿元。授责建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。国盛证券2021年05月16日内容目录1.4月M2同比增长8.1%至226.51万亿；财政部等四部门考虑房地产税改革试点工作..42.重要事件及政策梳理.5104.重点城市成交、去化情况跟踪4.1新房成交134.2二手房成交…154.3去化情况…175.重点公司融资情况…6。房贷相关指标…207.风险提示20附件：各城市商品房销售情况…图表目录78101011图表近52周地产板块表现.…11图表9：本周(5.10-5.14)跌幅前五个股…1212图表12本周(510-5.14)重点房企跌幅前五个股.…121414图表15木周11城二手房成交套数及同环比…图表16：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比图表1☑本周5个二线城市二手房成交套数及同环比.15图表18：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比图表19木周11城二手房成交面积及同环比…16图表0本周2个一线城市二手房成交面积及同环比16图表21：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比16图表22：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比…1616图表24样本城市库存数据单位：万平方米(5.8-5.14)17181818P.2国盛证券2021年05月16日20图表30近12月货款利率变化…20图表32：近5年商业性房地产货款余颜及同环比20图表33：近5年货房地产开发货款余颜及同环比…20图表34北京商品房销售情况.…图表35上海商品房销售情况2121图表38：杭州商品房销售情况…222222222222232323图表47福州商品房销售情况…2323图表9安庆商品房销售情况.…24图表51：扬州商品房销售情况2424P.3国盛证券2021年05月16日1.4月M2同比增长8.1%至226.21万亿；财政部等四部门考虑房地产税改革试，点工作行情回顾：涨幅位列中段，幕后大盘1.23个百分点。截至5月14日，本周中信房地产指数累计变动幅度为+1.07%，落后大盘1.23个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中段，本周上涨个股共110只，较上周增加72只，新房成交情况：一二线城市新房成交面积环比分别大幅增长63.3%和115.5%，带动本周48城新房成交面积环比上升53.5%；完成首次集中供地的城市的周度销售面积环比大涨。本周48个城市新房成交面积为839.87万平方米，环比上升53.5%，同比增长16.7%，去年同期疫情造成的影响正在逐步减弱。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为92.12、459.12、288.63万平方米，环比值分别变化63.3%、115.5%、3.9%.48城中的6个城市完成了首次集中供地，这6个城市本周销售面积同比均出现大幅上涨。二手房成交情况：本周11城二手房总成交面积为143.75万方，环比上涨219.4%.，本周11城总成交套数16610套，11城总成交面积为143.75万方，环比分别上涨219.4%和237.2%（部分城市尚未更新五一期间二手房交易数据），同比分别下降13.5%和24.0%,本周2个一线城市二手房交易市场基本恢复到五一之前水平，二三线城市恢复较慢，与五一前一周相比，11城总成交套数和总成交面积分别下降25.6%和24.6%（由于南京市未公布本周二手房周度数据，本周成交面积及成交套数只统计11城数据)，去化情况：本周15城平均去化周期为52.3周，环比下停5.4%。本周我们跟踪的15个城市平均去化周期为52.3周，同比降低17.9%，环比下降5.4%。一线城市去化周期为55.0周，环比上升1.3%；样本二线城市去化周期为55.8周，环比下降7.2%。样本三线城市去化周期为45.2周，环比下降9.0%。分城市去化数据见附件（自17周开始，由于长春市自2020/821不在公布商品房销售数据，我们不再跟踪长春市去化数据，同时开始更新宁波市去化数据)，政策违踪：统计局公布4月经济运行精标，CPI、PPI分别同增0.9%、6.8%；夹行公布4月金融数据，M2同增8.1%至226.21万亿；财政部等4部门再提房地产税；北京等6普查结果，全国人口达到14.12亿人，较2010年增长7206万人，增长率为5.38%；65周岁以上人口占比较2010年上升4.63个百分点至13.8%，15-59周岁人口占比较2010年下降6.79个百分点；平均家度规模较2010年的3.1人下降至2.62人，国家统计局公布4月份经济运行指标，CPI同比上涨0.9%，环比下降0.3%：PPI同比上涨6.8%，环比上涨0.9%。央行公布4月金融数据，M2余颜226.21万亿，同比增涨8.1%；社融4月增量为1.85万亿，同比少增1.25万亿；人民币贷款4月增量为1.47万亿，同比少增023万亿，财政部等四部门再提房地产税，地方政策方面，杭州、北京、青岛、福州、厦门、深圳完成首次集中供地，平均溢价率分别为24.9%、6.4%、2.9%、27.5%、30.0%、30.2%,上海发布“五个新城”建设计划，将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇打造成“长三角城市网络中的综合性节点城市”，川渝经济圈共建国家重要先进制造业基地，推动产业集群、产业链创新链融合、产业基础设施建设等，推动川渝制造业“锻长板、补短板、深融合、强示范”，成都房地产协会发布通知，要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架二手住房虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房最高参考价格的挂牌价格。融资情况：发行规模共计94.90亿元，净融资额为0亿元。本周(5.10-5.16)共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计94.90亿元，环比增加31.90亿元，总偿还量94.90亿元，环比增加1.14亿元，净融资额为0亿元，环比增加30.76亿元，国盛证券2021年05月16日2.重要事件及政策梳理中央政第方面，国家统计局公布第七次人口普查结果，全国人口达到14.12亿人，较2010年增长7206万人，增长率为5.38%；65周岁以上人口占比较2010年上升4.63个百分点至13.8%，1559周岁人口占比较2010年下降6.79个百分点；平均家庭规模较2010年的3.1人下降至2.62人，国家统计局公布4月份经济运行指标，CPI同比上涨0.9%，环比下降0.3%；PPI同比上涨6.8%，环比上涨0.9%。夹行公布4月金融数据，M2余颜226.21万亿，同比增涨8.1%，增速环比同比分别下降1.3个和3个百分点；社融4月增量为1.85万亿，同比少增1.25万亿人民币贷款4月增量为1.47万亿，同比少增0.23万亿，住户贷款增加0.53万亿，中长期贷款增加0.49万亿，财政部等四部门再提5月11日，国家统计局公报第七次全国人口普查结果：①人口规模：全国总人口14.12亿人；②人口增量：全国总人口较2010年增长7206万人，增长5.38%，其中广东人口增长近2170万人，浙江增长1014万人；③年龄结构：65岁以上人口为1.91亿人，占比13.5%，较2010年提升4.63个百分点，而1559岁人口占比下降6.79个百分点；④家庭结构：全国平均家庭户规模持续下降，为2.62人(2010年为3.1人)，同日，国家统计局公布4月份经济数据：①CPI:同比上涨0.9%，前值上涨0.4%；环比下降0.3%，前值下降0.5%，②PPI:同比上涨6.8%，前值上涨4.4%；环比上涨0.9%，前值上涨1.6%,其中，生产资料价格同比上涨达9.1%，涨幅较上月扩大3.3个百分点。同日，财政部联合全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的5月12日，央行公布4月金融数据：①M2:余额226.21万亿，同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点；②社融：增量1.85万亿，3月3.34万亿；4月增量比上年同期少1.25万亿，比2019年同期多0.18万亿，其中，对实体经济发放的人民币贷款增加1.28万亿，同比少增0.34万亿，③人民币贷款：增量1.47万亿，比上年同期少增0.23万亿元，比2019年同期多增0.45万亿元，其中住户贷款增加0.53万亿元，其中，中长期贷款增加0.49万亿元，地方政第方面，杭州、北京、青岛、福州、厦门、深圳完成首次集中供地，平均溢价率分别为24.9%、6.4%、2.9%、27.5%、30.0%、30.2%.上海发布“五个渐城”建设计划，将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇打造成“长三角城市网络中的综合性节点城市”，长三角城市圈一体化示范区三年行动计划公布，以水乡客厅、青浦西芩料创中心、吴江高铁新城、嘉善祥符荡创新中心为集中示范，川渝经济圈共建国家重要先进制造业基地，推动产业集群、产业链创新链融合、产业基础设施建设等，推动川渝制造业“锻长板、补短板、深融合、强示范”，成都房地产协会发布通知，要求各房地产经纪机枸和房地产销售服务人员下架二手住房虚高价格房源，要牢固树立市场参与主体责任意识，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房最高参考价格的挂牌价格，本周上海发布“五个新城”建设计划，“十四五”期间计划重点建设嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城，均按照集聚百万人口规模、形成独立功能的要求，打造“长三角城市网络中的综合性节点城市”，长三角城市圈一体化示范区三年行动计划公布，包括“一厅三片”集中示范和生态环保、设施互通、产业创新、民生服务四个分类示范；以水乡客厅、青浦西岑科创中心、吴江高铁新城、嘉善祥符荡创新中心为集中示范。川渝经济圈共建国家重要先进制造业基地，推动产业集群、产业链创新链融合、产业基础设施建设等，推动川渝制造业“锻长板、补短板、深融合、强示范”。广州、佛山、成都、合肥调控收紧，广州公积金政策放宽，河南放宽落户政策，具体政策详见图表2P.5