宏观观察中国银行研究院2020年7月24日2020年第27期（总第296期）BANK OF CHINA加征房地产税的影响利益相关者视角*中银研究产品系列《经济金融展望季报》我国房地产税结构呈“重增量住房、轻存量住房，·《中银调研》重开发建设与交易环节、轻保有环节”的特征，房产税·《宏观观察》·《银行业观察》在“开发建设、流转、保有”三大环节中占比较小。·《人民币国际化观察》2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出要稳妥推进房地产税立法。《意见》对房地产税的表述引起大家的广泛关注，焦点在于是否会在持有环节加征“房产作者：李斌中国银行授信管理部税”。电话：010-66596859从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调控房地产市场、抑制房地签发人：陈卫东产金融化泡沫化，二是调节收入分配和财产再分配、缩审稿人：周景彤联系人：梁婧叶银丹小贫富差距，三是优化地方政府财政收入结构、建立电话：010-66596874“与事权相匹配”的财政管理体制。要辨证看待房地产税的影响：将房产税作为房地产长效管理机制的一部分，打消居民期望与房产税作用的“预期差”，最后，对外公开全辖传阅房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲。宏观观察2020年第27期（总第296期）加征房地产税的影响一利益相关者视角我国房地产税结构呈“重增量住房、轻存量住房，重开发建设与交易环节、轻保有环节”的特征，房产税在“开发建设、流转、保有”三大环节中占比较小。2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出要稳妥推进房地产税立法。《意见》对房地产税的表述引起大家的广泛关注，焦点在于是否会在持有环节加征“房产税”。从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化，二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距，三是优化地方政府财政收入结构、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。要辨证看待房地产税的影响：将房产税作为房地产长效管理机制的一部分，打消居民期望与房产税作用的“预期差”，最后，房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲。2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。广义的房地产税在我国早已有之，是个较为复杂的税收体系，主要涉及十多个税种，涵盖了开发建设、流转和保有三大环节。狭义的房地产税在我国仅指“房产税”，针对房地产保有环节，征收范围仅限于“城市、县城、建制镇和工矿区”，且对居民自有住房在内的五类征税对象免纳房产税。房产税自始至终是我国整个房地产税的组成部分，因其属于房地产保有阶段的税款，将对民众持有住房的成本产生较大的影响，《意见》对房地产税的表述引起大家的广泛关注，焦点在于是否会在持有环节加征“房产税”。一、我国房地产税现状：“两重两轻”我国房地产税结构呈“重增量住房、轻存量住房，重开发建设与交易环节、轻保有环节”的特征，房产税在“开发建设、流转、保有”三大环节中占比较小。2020年第27期（总第296期）(一)现状目前，我国房地产保有环节的税收只包括房产税和城镇土地使用税，这两个税种不仅税率低、税基较窄，而且对居民非营业用房免征，整体税负水平较低。与之相比，开发环节和流转环节的税种多、税负重。两者共同造成了在房地产开发、交易过程中整体税负水平较高。表1：各国房地产税的征收情况环节中国美国日本香港耕地占用税开发环节城市土地使用税契税增值税（营业税）契税土地增值税不动产取得税流转环节城市维护建设税房产交易税(3-4%)物业买卖印花税企业所得税不动产转让税个人所得税印花税固定资产税差饷(5%)房产税房产税(1.4%)保有环节(1%-3%)地租(3%)城镇土地使用税城市土地规划税(0.3%)物业税资料来源：作者整理《中国税务年鉴》数据显示：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%，加上保有环节的另一项税收城镇土地使用税，整个保有环节税收贡献不超过5%。而营业税、企业所得税和土地增值税等的占比均在15%以上，其中营业税占比甚至达到30%以上。(二)弊端与改进方向我国房产税制度匮乏和不完善直接或间接造成了地方政府“土地财政”依赖、土地资源缺乏合理配置、居民贫富扩大等问题。借鉴国外的房地产税制度是解决我国房地产市场实际问题的一个破局方向，有助于推动各级政府加强对财产权的保护，有利宏观观察2020年第27期（总第296期）于建立“与事权相匹配”的财政管理体制。二、房产税的目的：利益相关者视角2018年3月7日，财政部副部长史耀斌在答记者问时称会按照中国国情合理设立房地产税制度，认为房地产税主要作用是调节收入分配、筹集财政收入。实际上，加征房产税的目的更加丰富，从利益相关者的角度统筹考虑，才能深刻理解房产税的利弊。目前，我国房地产市场主要有四大利益相关者，对房产税的诉求有较大差别、甚至完全相反。表2：各利益相关者对房产税的诉求利益相关者诉求中央政府：稳地价、稳房价、稳预期，建立房地产长效管理调控机制调控房地产市市场、抑制房地产金融化、泡沫化优化经济结构，不将房地产作为短期刺激经济的手段调节居民财富差距，减少房地产对消费的“挤出”效应政府建立“与事权相匹配”的财政管理体制，优化税收结构地方政府：稳定财政收入，降低对“土地财政”的依赖因城施策，落实房地产调控政策理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。不要大幅降低房地产价格房企不要大幅减少房屋销售量减少开发建设环节房地产税不要带来房地产不良贷款银行不要影响房地产业务量已购房者：不要大幅降低房价居民潜在购房者：大幅降低房价资料来源：作者整理从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调2020年第27期（总第296期）控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化，二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距，三是优化地方政府财政收入结构、降低对“土地财政”的依赖、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。三、加征房产税的影响：国内经验和国际对比全球加征房地产税有四个共性安排：一是按照评估值征税，即按照价值征税；二是房地产税都有税收优惠，但具体的方式和水平不一样；三是属于地方税，收入属于地方政府，地方政府用于满足教育、治安等公共基础提供；四是房地产税税基确定较复杂，需要建立较完备的税收征管模式，才能征得到、征得公平。从房价、市场调控、财政收入、金融稳定四个方面分别评价房产税的影响：(一)不会大幅降低房价国内外的实践表明，在保有环节加征房产税不会对房价长期趋势带来翻转。房产税可能延缓、阻止部分买家的购房，但仅凭房产税单一因素无法影响房地产市场长期趋势，金融政策、土地供应、人口流入等因素的作用可能更有决定性。国外方面，房地产税以Council Tax(英国，针对居住用房地产)、DomesticRates(英国，针对商用房地产)、Rates(澳大利亚，针对土地)、Property Tax(美国/日本)、Comprehensive Real Estate Holding Tax(韩国)等形式出现，但基于这些国家和地区房产税多年的实施情况来看，当地房价走势受其影响甚微：根据英国National Wide和美国OFHD公开的住房价格指数显示，近三十年英国住房价格上涨近4倍，美国住房价格上涨2.5倍左右，且已超过次贷危机前的房价水准。日本在上世纪70年代开征物业税，80年代增加对土地短期交易开征资本利得税，但都无法阻挡居民炒房热请，直至90年代泡沫破裂。国内方面，中国香港的房产税由差饷+物业税+地租组成，其中差饷已有百年的历史，2010年香港政府还针对非港居民推出“买家印花税”（15%)来抑制房价上涨，期间印花税一度调高至16%，但依旧无法阻挡购房者热情。上海和重庆作为大陆仅有的两个针对部分非营业性住房征收房产税的城市，根据中国指数研究院的住宅价格数