华泰证券HUATAI SECURITIES行业研究/动态，点评2020年06月24日健康发展基调不变未提房地产税房地产关于2020政府工作报告的点评2020年5月22日，国务院发布政府工作报告。我们认为整体而言中夹层执业证书编号：S0570519010002面地产调控常态化，但物业管理等细分行业以及区域的结构性机会依然有chenshen@htsc.com待挖掘。在一季度行业低配、整体估值中枢降至历史低位、流动性、基本执业证书编号：S0570519070001面等多元共利好的环境下，维持行业“增持”评级。研究员liulu015507@htsc.com执业证书编号：S0570518010002房地产表迷不惊不喜，坚持“房住不炒”定位研究页010567939592020政府工作报告中关于房地产的直接表述为“坚持房子是用来住的、不hanxiao012792@htsc.com是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设林正衡021-28972087施，让城市更宜业宜居”。房住不炒、因城施策、平稳健康发展等表述和联系人linzhengheng@htsc.com2018年以来一致，即对房地产的总体基调不变。相关研究房地产税是近三年的关注焦点，但2020年政府工作报告未提房地产税。2018、2019年对房地产税的表述为“健全地方税体系，稳妥/稳步推进房心，扩张毒属略提升》2020.05地产税立法”。我们认为此次缺席意味着房地产税的推进进程或退出今年的2《房地产：行业周报（幕二十周)》2020.05关注焦点。参考海外房地产税制，我们认为立法是房地产税制的基础，因城施策是大概率事件，整个征税体系的推进需要以相对平稳的经济环境为苏》2020.05土壤，因此整体而言我们认为房地产税的实施尚待时日。19年“新型城镇化建设”列入政府工作报告，并提出“推动城镇基本公共服务覆盖常住人口”，而今年明确要大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。一个城市或者县镇的公共服务已经成为城镇化历程中的关键，我们认为这一举措将利好参与城市公共服务的物业管理公司。保障体系方面，此次报告未提保障房、租赁房，侧重于老旧小区改造。9年已经将老旧小区改造列入政府工作报告，但今年进一步明骑了老旧小区改造的数量，即新开工玫造城镇老旧小区3.9万个。15190519/071909191120012003此次文件再次提出发挥中心城市和城市群综合带动作用，在经过近年的推一房地产进，各大区域的发展思路已经有所骑定，所以区域发展战略从19年政府工作报告中的“优化”变戒今年的“加快落实”。京津冀、粤港澳、长三角深入推进，同时，新增“编制黄河流城域发展规划钢要”、“推动成渝地区双城经济图建设”。我们认为黄河流域、成渝及其辐射圈有望迎来浙的发展机遇。中央定调不惊不喜，在一季度行业低配、整体估值中枢降至历史低位、流动性、基本面等多元共振利好的环境下，我们维持行业“增持”评级。继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团：2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份：3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。风险提示：疫情发展不骑定性：行业政策不骑定性：基本面下行风险：部分房企经营风险。1入行业研究/动态点评|2020年05月24日华泰证券HUATAI SECURITIES风险提示瘦情发展不晴定性：海外疫情蔓延、超级传播者出现的可能、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不骑定性。行业政策风险：宏观流动性政策的变化，“一城一策”落地的节奏、范围、力度，房地产融资政策收紧的节奏、范围、力度，房地产税推进的节奏和力度存在不骑定性。行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄以及疫情的冲击，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市），使得行业销售、新开工、投资增速低于我们的预测值。部分房企经营风险：房地产行业融资端政策难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力，不排除部分中小房企出现经营困难等问题。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准2行业研究/动态点评|2020年05月24日华泰证券HUATAI SECURITIES分析师声明本人，陈慎、刘璐、韩笑，兹证明本报告所表达的观点准骑地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见：彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表达的意见直接或间接收取任何报酬。本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司）制作。本报告仅供本公司客户使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司对该等信息的准骑性及完整性不作任何保证。本告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司研究报告以中文撰写，英文报告为翻译版本，如出现中英文版本内容差异或不一致，请以中文报告为主。英文翻译报告可能存在一定时间迟延。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观，点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时侯均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。本公司不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为之提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本公司的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和成交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更浙的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体被露请参照本报告尾部。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使本公司及关联子公司违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。针对美国司法管榨区的声明本研究报告由华泰证券股份有限公司编制，在美国由华泰证券（美国）有限公司（以下简称华泰证券（美国）)向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金独业监管局(FNRA)的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司对其非美国联营公司编写的每一份研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管(FNRA)分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受FNRA关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。所有权及重大利益冲突分析师陈慎、刘璐、韩笑本人及相关人士并不担任本研究报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本研究报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。声明中所提及的“相关人士”包括FNRA定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬，包括源自公司投资银行业务的收入。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准行业研究/动态点评|2020年05月24日华泰证券HUATAI SECURITIES·华泰证券股份有限公司和/或其联营公司在本报告所署日期前的12个月内未担任标的证券公开发行或144A条款发行的经办人或联席经办人。·华泰证券股份有限公司和/或其联营公司在研究报告发布之日前2个月未曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。·华泰证券股份有限公司和/或其联营公司预计在本报告发布之日后3个月内将不会向标的公司收取或寻求投资银行服务报酬。·华泰证券股份有限公司和/成其联营公司并未实益持有标的公司某一类普通股证券的1%或以上。此头寸基于报告前一个工作日可得的信息，适用法律禁止向我们公布信息的情况除外。在此情况下，总头寸中的适用部分反映截至最近一次发布的可得信息。·华泰证养股份有限公司和成其联营公司在本报告挨写之日并未担任标的公司股票证券做市商。评级说明一报寺发布日后的6个月内的行业涨珠幅相对同期的沪深300指数的涨珠一报寺发布日后的6个月内的公司涨珠幅相对同期的沪深300指数的涨幅为基准：买入股价超越基准20%以上中性行业股票指数基本与基准持平增持股价超越基准5%-20%减持行业股票指数明显弱于基准中性股价相对基准泼动在-5%5%之问减持股价弱于基准5%-20%实出股价弱于基准20%以上南北南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号德邮政编码：210019北京市西城区太平桥大街本座胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编玛：100032电话：862583389999/传真：862583387521电话：861063211166/传真：861063211275电子邮件：ht-d@hsc.com深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码：518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120电话：8675582493932/传真：8675582492062电话：862128972098/传真：862128972068电子邮件：ht-d@hsc.com法律实体披露本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。华泰证券全资子公司华泰证券（美国）有限公司为美国金融业监管局(FNRA)成员，具有在美国开展经纪交易商业务的资格，经营业务许可编号为：CRD#298809。电话：212-763-8160电子邮件：huatai@htsc-us.com传真：917-725-9702http://www.htsc-us.com©版权所有2020年华泰证券股份有限公司谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准4