行业研究华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产2020年05月24日房地产行业周报坚持房住不炒、未提房地产税，推进旧改利好物管华创证券研究所口房地产行业数播：上周(20/515-20/5/22)主流45城一手房成交638万平米，环比4%；其中，一二线环比1%、三四线环比17%；5月截至上周一手房月成交同比-9%，较4月上升11pct,其中一二线同比3%、三四线同比-25%，分电话：021-20572536别较4月+15pct和.lpct,上周14个重点城市二手房成交178万平米，环比-l3%;邮箱：yuanhao@hcyjs.com5月截至上周累计成交同比0.2%，较4月上升15Dct。库存方面，上周15城执业编号：S0360516120001推盘303万平米，环比+8%对应周成交推盘比为0.69倍，低于1-3月的1.05联系人：鲁星泽倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.62倍。截至上周末，15城可售面积8,868电话：021-20572575万平米，环比+1.1%；3个月移动平均去化月数为13.1个月，环比下降0.9个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。行业基本数据主要政策新闻：国务院政府工作报告指出稳健货币政策要更加灵活适度，要深占比%入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用；坚持房子是用来住股票家数（只）1323.43的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展：20年计总市值（亿元）20.293.523.14划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样流通市值（亿元）17,982.553.79社区服务；中共中央、国务院指出，要加快建立现代财税制度，剥离政府融资相对指数表现职能，稳妥推进房地产税立法，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权：北京住建委鼓励房企通过非直接接触方开展营销活动，老旧小区在实施改造前%IM6M12M要建立长效机制；上海明确大力发展养老产业，支持用地空间拓展，降低养老绝对表现-2.39-5.12-10.05-2.24用地成本；深圳住建局对部分二手房挂牌价格虚高的楼盘进行核查；武汉购房相对表现-16.75可按购房总价中请按揭贷款，解决装修价款不能贷款问题；泰安市宁阳县收回2019-05-27-2020-05-22前日推出的购房补贴、首付下降、贷款利率下降等楼市刺激政策。16%口公司动态：大公国际将金科股份主体信用等级上调为AAA,评级展望稳定，同时上调“15金科01”的债券信用等级为“AAA”；红星家具受让融创4%持有的金科股份5.87亿股的协议转让过户完成，红星正式成为战略股东：融创子公司减持金科股份1.79亿股，融创间接持股降至2.66亿股，占总股本约19/0519071909191120/0120/034.99%:万科发行25亿公司债，利率2.56%-3.45%：新城控股陈德力辞去公司一房地产董事职务；华夏幸福拟将“18华夏03”票面利率由7.15%下调至4.3%4.5%；格力地产拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免相关研究报告税集团100%股权。《房地产14月月报：投资销售快速修复，筑牢稳经济压舱石》口一周板块国顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌2.57%，沪深300指数下2020-05-16跌2.27%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第15《房地产行业周报：4月投资销售快速修复，万位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：科提请10%回购授权》荣丰控股、张江高科、长春经开、万通地产、新华联，上周涨跌幅排名后52020-05-17位的房地产个股分别为天津松江、中珠控股、鲁商置业、珠江控股、浙江广厦。《两会政府工作报告点评：坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税，推进旧改利好物管》口投建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、2020-05-22财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改苹、公募Rits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复，此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，蔬通过往难，点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1)住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2)物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3)商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES目录(一)新房成交量：上周45城周成交环比-4%，月成交同比-9%，一二线同比-3%、三四线同比-25%…41、成交周环比：上周45城周成交环比下降4%，一二线环比下降1%、三四线环比下降17%.…42、成交月同比：5月45城月成交同比下降9%，一二线同比下降3%、三四线同比下降25%.5(二)二手房成交量：上周14城周成交环比-13%，5月月成交同比-02%、较上月+15pct(三)新房库存：15城上周推盘303万方，可售面积环比+1.1%、去化月数环比下降0.9个月10三、重点公司公告四、板块行情回顾…18五、风险提示：新冠肺炎疫情形响超预期、房地产调控政策超预期收紧证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2华创证券HUA CHUANG SECURITIES图表目录图表1、14-20年周均成交面积&20年最近8周成交面积.…图表2、各线城市一手房成交面积同比.…5图表3、45城一手房累计成交同比..6图表4、重点城市新房成交数据…图表5、14城二手房成交面积及环比、同比.8图表6、各线城市二手房成交面积同比.8图表7、各线城市二手房累计成交面积同比.9图表8、重点城市二手房成交数据9图表9、重点城市库存去化水平10图表10、各线城市3个月移动平均去化月数.11图表11、各线城市可售面积.…12图表12、15城成交推盘比…12图表13、上周行业重点新闻.…图表14、上周公司公告回顾.16图表15、上周A股各板块涨跌幅排名情况.19图表16、上周房地产个股涨跌幅排名.19证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3华创证券HUA CHUANG SECURITIES一、行业数据(一)新房成交量：上周45城周成交环比-4%，月成交同比9%，一二线同比-3%、三四线同比-25%1、成交周环比：上周45城周成交环比下降4%，一二线环比下降1%、三四线环比下降17%上周(5.16-5.22)45个重点城市新房合计成交637.5万平米，环比下降4.3%，较19年周均成交621.9万平米上升2.5%,较本年周均成交298.2万平米上升113.8%，其中一二线城市合计成交514.5万平米，环比下降0.5%，较19年周均成交465.6万平米上升10.5%，较本年周均成交226.6万平米上升127.1%。三四线城市合计成交123.0万平米，环比下降17.4%，较19年周均成交156.3万平米下降21.3%，较本年周均成交71.6万平米上升71.9%.按照更细分城市能级来看，上周(5.16-5.22)4个一线城市新房合计成交86.4万平米，环比下降5.7%，较19年周均成交88.5万平米下降2.5%，较本年周均成交44.4万平米上升94.5%，上周(5.16-5.22)17个二线城市新房合计成交428.2万平米，环比上升0.6%，较19年周均成交377.1万平米上升13.6%,较本年周均成交182.2万平米上升135.0%。上周（⑤.16-5.22）16个三线城市新房合计成交77.6万平米，环比下降21.5%，较19年周均成交100.6万平米下降22.8%,较本年周均成交44.5万平米上升74.5%.上周(5.16-522)8个四线城市新房合计成交45.3万平米，环比下降92%，较19年周均成交55.7万平米下降18.6%，较本年周均成交27.1万平米上升67.5%，注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，战至目前我们高频跟踪的城市为45城。图表1、14-20年周均成交面积&20年最近8周成交面积80(万平米)2014-2020年周均成交面积2020年最近8周成交面积700601506001305056454848912060639843750089351131044007844330033237378425020032733031733934625100182(30)9986848969729286(90)2015年周均2014年周均2017年周均2016年周均2018年周均2020年周均2019年周均3.274.34.3-4.104.1044.17-4.244.24-5.15.15.85.8-5.155.16-5.22■一线城市4个城■二线城市(17个城市)■三线城市(16个城市)☐四线城市(8个城市)45城一手房周成交环比（右轴）证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4华创证券HUA CHUANG SECURITIES2、成交月同比：5月45城月成交同比下降9%，一二线同比下降3%、三四线同比下降25%5月(5.1-5.22)45个重点城市截止上周一手房合计成交1,764.2万平米，较4月同期环比上升15.0%，较去年5月同期同比下降8.9%，其中当月成交同比较4月上升10.7pct;年初累计至今成交0.8亿平米，同比下降27.1%其中一二线城市合计成交1,375.6万平米，较4月同期环比上升18.1%，较去年5月同期同比下降3.1%，其中当月成交同比较4月上升15.3pct;年初累计至今成交6,338.4万平米，同比下降24.9%，三四线城市合计成交388.6万平米，较4月同期环比上升52%，较去年5月同期同比下降25.1%，其中当月成交同比较4月下降1.4pct;年初累计至今成交1,985.5万平米，同比下降33.4%.按照更细分城市能级来看，5月(5.1-5.22)4个一线城市截止上周一手房合计成交249.5万平米，环比4月上升19.8%，较去年5月同比下降9.2%,其中当月成交同比较4月上升14.5pct;年初累计至今成交1,218.9万平米，同比下降27.2%.5月(5.1-5.22)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,126.1万平米，环比4月上升17.7%，较去年5月同比下降1.6%，其中当月成交同比较4月上升15.4pct年初累计至今成交5,119.5万平米，同比下降24.3%。5月(5.1-5.22)16个三线城市截止上周一手房合计成交247.8万平米，环比4月上升5.6%，较去年5月同比下降29.0%,其中当月成交同比较4月下降2.4pct;年初累计至今成交1,245.1万平米，同比下降34.6%.5月(5.1-5.22)8个四线城市截止上周一手房合计成交140.7万平米，环比4月上升4.6%，较去年5月同比下降17.0%,其中当月成交同比较4月上升0.9pct;年初累计至今成交740.5万平米，同比下降312%.国表2、各线城市一手房成交面积同比(%)140120100401506(60)(80)(100)一45个城市一手房成交量合计一一-一线城市(4个城市)一二线城市17个城市)一·一三线城市(16个城市)一四线城市（⑧个城市）证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5