行业研究华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产2020年05月22日两会政府工作报告点评坚持房住不炒、延续因城施策、未提推荐（维持）房地产税，推进旧改利好物管华创证券研究所证券分析师：袁豪电话：021-20572536执业编号：S0360516120001事项：5月22日，2020年国务院政府工作报告指出：1)“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居”；2)“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”；3)“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”，点评：1、坚特房住不炒基测，延续因城施策思略，促进房地产平穗健康发展，未提及房地产税本次政府工作报告提到：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居”，报告重申“房住不炒、“促进房地产市场平稳健康发展”，延续了房住不炒的政策基调，4月17日政治局会议里没有提及“因城施策”，这次重新提及“因城施策”，考虑到2020年在疫情影响背景下，稳经济、稳房地产的诉求，预计“因城施策”仍是主要趋势。此外，相比18、19年“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”、“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”的表述，今年工作报告中并未提及房地产税相关内容，2、重大区战战略深入实施，深入推进新型城镇化，都市国战略望推动房地产市场供需匹配本次政府工作报告提到：“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”。再考虑到4月9日，国家发展改苹委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，我们认为，此前国务院和发改委同时发布政策文件，同时再次重申土地制度改革、户籍制度改革，国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化，并且土地制度和户籍制度的改革同时进行，而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下，该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系，实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。3、改造城镇老旧小区、支持社区服务，有利于提升物管渗透率，物管行业价值多维废获认可本次政府工作报告提到：“新开工改造城镇老旧小区39万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”,此次工作报告提及“改造城镇老旧小区”、“支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”等内容，这将有利于提升物业管理行业的渗透率，增加物业管理行业的有效需求，同时也表明物管行业发展符合国家政策导向，而在本次新冠肺炎疫情影响期间，物管公司作为防控一线，积极防控部署的表现，逐步获得政府认可，行业价值也逐步获得社会的关注，此前深圳、杭州等多地密集推出补助政策，也有效对冲疫情对物管行业的短期负面影响，并且此次疫情激发业主对优质物管公司的诉求，有利收缴率、物业费提升，并快速建立优质品牌利于行业集中度提升，此外，近期互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可，4、投资建议：坚持房住不炒、延峡因城施策、未提房地产税，推进旧改利好物管，重申“推荐”评纸新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Ris试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复，此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段，我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1)住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2)物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3)商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。5、风险提示：房地产市场销量是预期下行以及新冠肺炎疫情形响超预期证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANGSECURITIES房地产行业重大事项燕评国表1、历年国务院政府工作报告关于房地产、房地产税、期改、城镇化、增值税等方面的内容时间房地产税深入推进新型城镇化。发挥中心城布和城布群综合带动作用，培有产业、增加就5000亿元。前期出台六月业。坚种房子是用来住的、大力提升县城公前到期的减税降费政策，不是用来妙的定位，因城施共设施和服务能包括免狂中小微企业养深入推进新型城镇化。力，以适应农民日老、失业和工伤保险单位益增加的到县城嫩费，减免小规模纳税人城市更宜业宜居。加强新型就业安家需求。新增值税，免征公共交通运2020/5/22城镇化建设，大力提升县城业、增加就业。常住人输、餐饮住宿、旅游娱乐，公共设施和服务能力，以适旧小区39万个，文化体育等服务增值税，应农民日益增加的到县城60%,重大区城战略深入减免民航发展基金、港口就业安家需求。新开工改造实施。建设费，执行期限全部延城镇老旧小区3.9万个，支长到今年年底。小微企业、持加装电梯，发展用餐、保个体工商户所得税缴纳一洁等多样社区服务。常住人律延缓到明年。预计全年重大区城战略深入实施。城镇新增就业1100万人稳步推进结构性去杠杆，稳以上。今年城镇新增就妥处置金融领城风险，防控业要在实现预期目标的地方政府债务风险，改革完基础上，力争达到近几深化增值税改革，将制造善房地产市场调控机制。健全地方年的实际规模。便进区业等行业现行16%的税率抓好农业转移人口落户，推201935动城镇基本公共服务覆盖步推进房住需求，城镇老旧常住人口。更好解决弹众住小区量大而广，要心城市引领城市群发大力进行改造提展。优化区城发展格局。业税负明显降低升。将长三角区城一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划钢要。坚种房子是用来住的、不是坚持实施区城协调发展用来妙的定位，落实地方主和新型城镇化战略，着体责任，继续实行差别化调力推动平衡发展。积极健全地方控，建立健全长效机制，促推进京津冀协同发展、进房地产市场平稳健康发长江经济带发展。实施201835重点城市群规划，促进三档并两档方向调整税率地产税立计划，今年开工大中小城布和小城镇协水平，重点降低制造业、展共有产权住房。加快建立580万套.调发展。地大多数城市交通运输等行业税率。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居本公共服务向常住人口证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2华创证券HUA CHUANG SECURITIES唐地产行业重大事项燕评宜居。覆盖。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。的居住属性，落实地方政府促进房地产市场平稳使康查，继续发展公租房等保障性住房，2016又有1600万人进城简化增值税税率结构，今因地制宜、多种方并举的住房制度，以市场为幕户。支持中小城市和年由四档税率简并至三式提高货币化安201735主满足多层次需求，以政府未提及特色小城镇发展，推动档，营造简洁透明、更加置比例。支持农民为主提供基本保障。加强房一批具备条件的县和特公平的税收环境，进一步工在城镇购房，提地产市场分类调控，房价上大镇有序设市，发挥城减轻企业税收负担。高棚改货币化安涨压力大的城市要合理增市群辐射带动作用推动置比例，房地产去加住宅用地，规范开发、销农业现代化与新型城镇库存取得积极成售、中介等行为，通制热燕化互促共进。效。推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区城推进城镇保障性安居工程城镇保障性安居建设和房地产市场健康发工程住房基本建以人为核心的新型城镇全面实施营放增，从5月成772万套，棚户化，实现1亿左右农业区住房改造开工转移人口和其他常住人到建筑业、房地产业、金601万套，农村危口在城镇落户，完成约201635未提及房改造432万户，融业、生活服务业，并将1亿人居住的棚户区和所有企业新增不动产所含提高棚改货币化城中村改造，引导约1安置比例。完善住亿人在中西部地区就近制度，把符合条件的外来人房保障体系，城镇口逐步纳入公租房供应范城镇化。到2020年，常棚户区住房改造2000万套。达到45%。住房保障逐步实行实物保城镇化是解决城乡差距障与货币补贴并举，把一些的根本途径，也是最大加大城镇棚户区存量房转为公租房和安置的内需所在，要坚持以和城乡危房改造房。对居住特别困难的低保人为核心，以解决三个力度。今年保障性1亿人问题为着力点，安居工程新安排发挥好城镇化对现代化740万套，其中棚201535未提及的支撑作用。坚持节约未提及户区改造580万集约用地，稳妥建立城套，增加110万套，乡统一的建设用地市把城市危房改造场，完善和拓展城乡建纳入棚改政策范镇化难点问题。抓紧实施户设用地增减挂钩试点。籍制度改革，落实放宽户口加强资金和政策支持，迁移政策。对已在城镇就业扩大新型城镇化综合试证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES唐地产行业重大事项燕评和居住但尚未落户的外来点。人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。资料来源：新华社，华创证恭证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4华创证券HUA CHUANG SECURITIES唐地产行业重大事项燕评房地产组团队介绍组长、首席分析师：袁豪复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。2017年2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018年2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名；2019年金麒麟评选房地产行业第二名；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名，研究员：鲁星泽慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所，2017年2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员.，同济大学管理学硕士，CPA,FRM,2017年加入华创证券研究所，2017年2019年新财富评选房地产行业入围（第六名)/第三名团队成员；2018年2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团研究员：邓力哥伦比亚大学理学硕士，2018年加入华创证券研究所，2017年2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员，证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5