中国房地产税的改革历程、征收现状及效果恒大研究院房产税系列之二EVERGRANDE RESEARCH INSTITUTE恒大研究院研究报告房地产行业专题报告2019/9/17首席房地产研究员：夏磊我国房产税最早于1950年开始征收，直至2018年房地产税立法工作列研究员：易炜林，孔艺颖入五年立法规划，其改革一直在曲折中前进。本报告中我们回顾了中国房产税的改革历程和征收现状，总结了上海和重庆房产税试点经验，以相关研究：资借鉴。1,房地产税征收的国际经验2019-09-052.发达国家如何监管住房租货市场？2019-08-13房产税立法实晚在不断推进。房产税于1950年成为全国开征的独立税3.告别短期刺藏，房地产融资向何处去种；1951年房产税、地产税合并为城市房地产税，在核准的城市范围内2019-07-31征收；1984年拆分为房产税和城镇土地使用税；1986年颁布《中华人民4.中国房地产市场：运行状况、政共和国房产税暂行条例》，成为目前房产税的征收依据：2003年十六届策周期与风险评估三中全会首次提出对自住房征收物业税；2011年上海、重庆率先开展房2019-07-18产税改革试点；2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点；2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2018年，2019-07-11房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。6.国际宜居大都市和美丽乡村如现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人住房免征。2019-06-287.控制供地+货币翅发=高房价一房产税征收范围为城镇，税基为房产原值减除10%-30%后的余值，税率一英国住房制度启示录为1.2%：如果房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%：现行房产税2019-06-27主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人所有非营业用房产免8.日本住房制度启示录征，意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房2019-04-109.发达经济体房地产税怎么收？产被纳入免征范围。2019-03-1810.美国60年房地产大牛市如何沪渝率先开展房产税改草试点。2011年，上海和重庆率先对个人住房征终结？税，试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向。两市方策共2019-03-08同点是：(1)征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的11,美国如何造就60年的房地产大牛市？税：(2)差别化税率，上海有两档，重庆有三档，控制高档住房的比例；2019-03-07(3)较为宽松的免税政策，减少对居民基本住房需求的侵害；(4)限制12.高房价之困—香港住房制度外来的投资需求，根据是否为本地居民采取不同征税条件。不同的是：反思(1)征税目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消2018-11-0613.新加拔如何实现“居者有其费：(2)实施范围不同，上海全市推行，重庆仅覆盖主城九区；(3)征屋”？一一新加拔住房制度启示录税对象不同，上海针对增量住房，重庆针对高端住房。2018-09-2514.全面解码德国房价长期稳定之谜重庆房产税并未获得可观的税收收入，2018年沪渝两市房产税收入分别2018-08-14为213.8亿元和67.3亿元，分别占各自地方税收的3.4%和4.2%，占各自土地出让收入的11.1%和3.2%。从市场效果看，房产税试点开始后，对比2011-2012年部分重点城市新建商品住宅价格指数，沪渝未出现独立走势。长期看，沪渝房产税试点对房价的影响不大，2011-2018年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为8.5%和8.6%。沪渝试点效果有限的主要原因：一是征税范围窄、税率偏低。征税范围上，上海不涉及存量房，重庆虽包括存量房，但只针对高档住房：税率请务必阅读正文之后免责条款部分恒大研究院研究报告恒大研究院上，上海是0.4%和0.6%，重庆是0.5%、1%和1.2%。二是沪渝等城市房价上涨的背后是住房供雏不足。上海和重庆2010年套户比分别为0.93、0.98,2018年分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体上一直处于供给不足的状态。随着城镇化不断推进，人口向大城市集聚的趋势愈加明显，对于住房需求旺盛的大城市来说，房产税难以起到房价调控作用。风险提示：房产税推进超预期恒大研究院研究报告恒大研究院目录2房地产税现状：对个人住房免征…73房产税试点：沪渝率先开征，效果有限…32试点带来的税源有限，对房价影响不明显3.3试点效果有限的原因.恒大研究院研究报告恒大研究院图表目录图表2：我国现行房地产税制度要素…7图表3：上海和重庆两地房产税试点办法…8图表4：上海房产税对地方税收收入贡献图表5：重庆房产税对地方税收收入贡献.9图表6：房产税试点后房价短期涨幅放缓图表7：房产税试点后房价长期上行….9图表8：部分重点城市新建商品房价格指数(2015年=100)图表9：重庆别墅、高档公寓成交套数恒大研究院研究报告恒大研究院1房地产税改革历程我国很早就开始了房地产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种。建国后房地产税的改革历程主要经历了初创阶段(1950-1972年)、萎缩阶段(1973-1983年)、萌芽发展阶段(1984-2002年)、改革探索阶段(2003-2010年)和新型房地产税试点阶段(2011年至今)。初创阶段(1950-1972年)：1950年，中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国开征的一个独立税种。1951年，政务院公布《城市房地产税暂行条例》，房产税、地产税合二为一，筒并为城市房地产税，只在核准的城市范围内征收。萎缩阶段(1973-1983年)：1973年简化税制，将部分以国营企业和集体企业为征收对象的房产税纳入工商税种范围，经济调节功能大大削弱。萌芽发展阶段(1984-2002年)：1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范圈，排除了80%以上的可征税房产。改革探索阶段(2003-2010年)：2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税。这是我国首火提到对自住房进行征税。2006年，房产部门、财政部等联合对物业进行评估和税收统计，即物业税的空转。2009年1月1日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人纳入1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》适用范围，内外两套税制完成统一。新型房地产税试点阶段(2011年至今)：2011年，上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点。2012年，国务院发文指出，要稳步推进房产税改革试点，让房产税成为财政收入可持续来源。2013年5月，国家发改委发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出扩大房产税改革试点。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程。2015年8月，房地产税纳入了第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产税立法划定时间表。2018年9月房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。