行业研究华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产2019年05月19日房地产行业周报加库存过程纠结，4城市新增预警，房地产税仍处于调研准备阶段授资要点：华创证券研究所上周（19/05/11-19/05/17)主流45城一手房周成交725万平米，环比上升2%；其中，一二战环比+10%、三四线环比-9%；5月月成交同比+9%，校4月下降25pct高基数效应来临，其中一二线同比+25%、三四线同比-21%，分别较4月30pct和-17pct,其中一二线成交仍好于三四线.上周14个重燕城市二手房合计周成交183电话：021-20572536万平米，环比+1%；5月農至上周累计成交366万平米，同比-7%，较4月下降30pct,邮箱：yuanhao@hcyjs.com高基数效应来临。库存方面，上周15城推盘环比+8%，成交环比+12%，周成交)执业编号：S0360516120001推盘比133倍，高于上周的128倍，高于4月的1.08倍；15城可售面积7,674.2万平米，环比-09%；3个月移动平均去化月数为89个月，环比下降0.7个月，行行业基本数据业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将校为剑结。政策新闻方面，国务院占比%总理强调，守住不发生大规模失业的底战，防止出现大规模返乡期；房地产税当前股票家数（只）1293.57正处于调研准备阶段，专家称待解难题多；住建部对近3个月新建商品住宅、二总市值（亿元）22.519.9住宅价格指数暴计涨幅校大的佛山、苏州、大连、南宁进行了预管提示；江苏多部3.88流通市值（亿元）19,120.534.48门联合出台撸导意见，推动苏北农民生产与住房改善同步发展；银保监会《关于开辰“巩国治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，其中对房地产行业相关融资政相对指数表现5.48%,较上月下降8BP,连降5个月；6月贵阳市内嫩存住房公积金的双职工嫩%6M12M存家庭提升至60万元。我们认为，在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，绝对表现-12.558.62-6.85政府将领向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，2019H1类似于2012相对表现-2.16-3.39-0.34年的Beta逻样，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，目前主流房企19PE2018-05-21-2019-05-17头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地5%199%18/051807180918W1119/011903-沪深300一房地产☐房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交725.4万平米，环比上升5%;5月一手房合计成交1,505.4万平米，较4月同期环比上升1.1%，较去年相关研究报告5月同期同比上升9.1%：其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+25.2%、+6.8%、+4%、29.3%，当月月成交同比分别为：+26%、+24.8%《房地产行业周报：高基数下成交放缓，苏州局-14.2%、-31.4%。15城可售面积为7,674.2万平米，环比下降0.9%：3个月移部调控加码，国务院立法计划未提房地产税》2019-05-12动平均去化月数为8.9个月，环比下降07个月。《房地产14月月报：投资维持高位，销售延续主要政策新闻：国务院总理强调，守住不发生大规模失业的底线，防止出现大热度、但分化加刷》规模返乡潮。房地产税当前正处于调研准备阶段，专家称待解难题多。住建部2019-05-15对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计派幅较大的佛山、苏州、大《【华创地产】物业管理行业深度报告：朝阳行连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部等四部委发布进一步规范发展公租业，黄金时代》房的意见。5月13日政治局会议审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲2019-05-16要》。江苏多部门联合出台指导意见，推动苏北农民生产与住房改善同步发展，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，据融360数据，4月全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP,连降5个月；6月贵阳市内缴存住房公积金的双职工缴存家庭提升至60万元，▣公司动态展踪：阳光城1-4月份，阳光城实现合约销售金颜501.56亿元，销售面积384.68万平方米：4月共计获得10个土地项目，新增计客面积138.99万平方米，需按权益承担对价款52.43亿元。荣盛发展聘任庄青峰先生为公司副总裁。旭辉控股2018年度每股19.68分的末期股息，将以港元现金支付，金颜相当于23港分，可选择以股代息。蓝光发展全资子公司杭州蓝光和骏诚业房地产开发有限公司以总价19.80亿元公开竞得绍兴市编号为上虞区高铁新城J12号地块，目前公司持有该项目100%的权益，一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌2.3引%，沪深300指数下跌2.19%，相对收益为0.12%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大港股份、实达集团、珠江控股、中润资源、万通地产，风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES目录(一)新房成交量：上周45城周成交环比+5%，月成交同比+9%，一二线同比+25%、三四线同比-21%.…41、成交周环比：上周45城周成交环比上升5%，一二线环比上升10%，三四线环比下降8.6%42、成交月同比：5月45城月成交同比上升9%，一二线同比上升25%、三四线同比下降21%5(二)二手房成交量：上周14城周成交环比+1%，5月月成交同比-7%、较上月下降30pct…7(三)新房库存：15城上周推盘环比+8%，可售面积环比-1%、去化月数下降0.7个月.三、重点公司公告四、板块行情回顾……五、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期22证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2华创证券HUA CHUANG SECURITIES图表目录图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积.…图表2、各线城市一手房成交面积同比…5图表3、45城一手房累计成交同比..6图表4、重点城市新房成交数据图表5、14城二手房成交面积及环比、同比.8图表6、各线城市二手房成交面积同比.8图表7、各线城市二手房累计成交面积同比.9图表8、重点城市二手房成交数据9图表9、重点城市库存去化水平图表10、各线城市3个月移动平均去化月数.图表11、各线城市可售面积.…12图表12、15城成交推盘比…12图表13、上周行业重点新闻……13图表14、上周公司公告回顾.16图表15、上周A股各板块涨跌幅排名情况.22图表16、上周房地产个股涨跌幅排名.22证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3华创证券HUA CHUANG SECURITIES一、行业数据(一)新房成交量：上周45城周成交环比+5%，月成交同比+9%，一二线周比+25%、三四线同比-21%1、成交周环比：上周45城周成交环比上升5%，一二线环比上升10%、三四线环比下降9%上周(5.11-5.17)45个重点城市新房合计成交725.4万平米，环比上升5%，较18年周均成交585.8万平米上升25.2%，较本年周均成交276.4万平米上升162.5%，其中一二线城市合计成交554.7万平米，环比上升10%，较18年周均成交413.1万平米上升34.3%，较本年周均成交201.9万平米上升174.7%，三四线城市合计成交170.7万平米，环比下降8.6%，较18年周均成交166.3万平米上升2.7%，较本年周均成交74.4万平米上升129.4%.按照更细分城市能级来看，上周(5.11-5.17)4个一线城市新房合计成交110.1万平米，环比上升25.2%，较18年周均成交83.7万平米上升31.5%,较本年周均成交37.7万平米上升192.3%.上周(5.11-5.17)17个二线城市新房合计成交444.5万平米，环比上升6.8%，较18年周均成交329.3万平米上升35%,较本年周均成交1643万平米上升170.6%.上周(5.11-5.1716个三线城市新房合计成交120.9万平米，环比上升4%，较18年周均成交103.9万平米上升16.4%，较本年周均成交45.9万平米上升163.6%.上周(5.11-5.17)8个四线城市新房合计成交49.8万平米，环比下降29.3%，较18年周均成交62.4万平米下降20.2%，较本年周均成交28.5万平米上升74.3%.注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，战至目前我们高频跟踪的城市为45城。图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积(伍平米)2013-2019年周均成交西机2019年最近8周成交面机800700605053587050600481301024930604557117121621071165001009438103511310497400(10)41541530044533232732我36338406(30)200263336(50)10016499128398437959677112015年周均2014年周均2017年周均2016年周均2018年周均2019年期均322-3.293.294.54.194.2694.544.1244.26-5.35.3-5.10一线城市(4个城市)☐二线城市(17个城市)■三线城市(16个城市)☐四线城市(8个城市)45城一手房周成交环比（右轴）证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES2、成交月同比：5月45城月成交同比上升9%，一二线同比上升25%、三四线同比下降21%5月(5.1-5.1745个重点城市截止上周一手房合计成交1,505.4万平米，较4月同期环比上升1.1%，较去年5月同期同比上升9.1%.其中当月成交同比较4月下降25.4ct;年初累计至今成交1.1亿平米，同比上升16.9%.其中一二线城市合计成交1,124.1万平米，较4月同期环比上升0.5%，较去年5月同期同比上升25%，其中当月成交同比较4月下降29.6pct;年初累计至今成交8,169.9万平米，同比上升32.9%，三四线城市合计成交381.3万平米，较4月同期环比上升32%，较去年5月同期同比下降20.7%，其中当月成交同比较4月下降16.7pct;年初累计至今成交2,836.6万平米，同比下降13.2%.按照更细分城市能级来看，5月(5.1-5.17)4个一线城市截止上周一手房合计成交210.1万平米，环比4月下降1.7%，较去年5月同比上升26%,其中当月成交同比较4月下降23.4pct;年初累计至今成交1,609.9万平米，同比上升33.8%.5月(5.1-5.17)17个二线城市截止上周一手房合计成交914.1万平米，环比4月上升1%，较去年5月同比上升24.8%，其中当月成交同比较4月下降31.1pct;年初累计至今成交6,560万平米，同比上升32.6%.5月(5.1-5.17)16个三线城市裁止上周一手房合计成交256万平米，环比4月上升7.5%，较去年5月同比下降14.2%，其中当月成交同比较4月下降15.5pct;年初累计至今成交1,808.5万平米，同比下降9.3%.5月(5.1-5.17)8个四线城市裁止上周一手房合计成交125.3万平米，环比4月下降4.6%，较去年5月同比下降31.4%,其中当月成交同比较4月下降18.3pct;年初累计至今成交1,028万平米，同比下降19.3%。国表2、各线城市一手房成交面积同比140(%)1201006040(80)45个城市一手房成交量合计二线城市(17个城市)一·一三线城市(16个城市)四线城市（⑧个城市）证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5