行业研究华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产2019年03月24日房地产行业周报一二线成交继续向好，财政部立法计划未提房地产税，房企融资继续改善华创证券研究所上周(19/03/16-19/03/22)主流45城一手房周成交641万平米，环比上升9%；其中，一二线环比+15%、三四线环比-8%；3月月成交同比+25%，较2月提升17pct,其中一二线同比+50%、三四线同比-15%，分别较2月+23pct和+4pct,其中一二电话：021-20572536线走好、三四线走弱.上周14个重点城市二手房合计周成交164万平米，环比+13%；3月藏至上周累计成交457万平米，月成交同比+17%，校2月上升36pct,二手房执业编号：S0360516120001咸交也逐步走好。库存方面，上周15城推盘环比+60%，上周推盘放量，周成交」推盘比0.83倍，低于上周的1.07倍，低于2月的1.44倍；15城可售面积7.833万行业基本数据平米，环比+0.6%；3个月移动平均去化月数为10.7个月，环比上升0.3个月，行占比%业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策方面，韩正在住建部程调，落实股票家数（只）1293.59总市值（亿元）24.971.873.992019年立法工作安排，其中未提及房地产税；石家庄市公安局研究出台了《关于流通市值（亿元）21,292.04.69全面放开我市城镇落户限制的实施意见》；济南政府已经不再指导限价，但限购政相对指数表现信托授资基金RETs项目；新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福%6M12M绝对表现17.9124.37-2.48步趋松，其中，一城一策”和三大城市国规划则有利于一二线布局房企的销相对表现9.011.962.16售弹性，资金改善有利于资金敏感性房企报表修复和业务扩张，并且随信用利差收窄，我们认为行业和龙头估值仍有30%空间，二线房企估值相时一线仍有2018-03-26-2019-03-2250%溢价空间，或将可以提升至12-15倍，而目前主流房企19PE估值仅5-96%倍，NAV折价20-50%，我们维持行业“推荐”评级以及看多龙头和蓝筹房企，79%推荐两条主线：1)一二线龙头（受益一二线需求弹性)上金地集团、万科、招209%商蛇口、融创中国、保利地产；2)二线蓝筹（受益资金放松受益上新城控胶、中南建设、阳光城、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。18/0318051807180918/111901一房地产口房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交640.6万平米，环比上升8.5%;3月一手房合计成交1854.7万平米，较2月同期环比上升94.8%，较去相关研究报告年3月同期同比上升24.9%：其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别《房地产12月月报：投资并没看上去那么好，环比变化：+36.7%、+9.8%、5.5%、13.7%，当月月成交同比分别为：+35.1%、销售也没想象中那么差》+54.4%、5.9%、-27.1%。15城可售面积为7,832.7万平米，环比上升0.6%；32019-03-15个月移动平均去化月数为10.7个月，环比上升0.3个月。《房地产行业周报：一二线成交持续向好，房地产税立法仍需大量工作，房货利率继续下行》主要政策断闻：韩正在住建部调研并主持召开座谈会强调，落实城市主体责任，2019-03-17稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。财政部披露2019年立《房地产行业估值研究专题：政策改善、信用宽法工作安排，力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法等部内起草工作，松，突破行业估值枷锁》2019-03-22立法安排中未提及房地产税。石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》。济南政府已经不再指导限价，但限购政策仍在施行。上交所近期召集养商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金RETs项目，以期推出上交所第一批试点。公司动态展踪：招商蛇口18年度净利润152亿，同比+20.4%，拟10派7.8元。新城控股发行债养，品种一(4年期)11亿元，利率5.05%，品种二(5年期)10亿元，利率5.90%；金地集团境外全资子公司增发3亿美元债券，利率6.0%；阳光城拟发60亿元供应链ABS.预期不超过1年：蓝光发展2019年第一期公司债券成功发行，为3年期固定利率债券，最终发行规模1】亿，票面利率7.50%。华夏幸福发行第一期5亿元公司债券，利率为5.5%。一周板块国顾：SW房地产指数上涨4.36%，沪深300指数上涨2.37%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第12位，个股表现方面，SW房地产板块派跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天宸股份、泰禾集团、空港股份、中体产业、实达集团。风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期。证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES目录(一)新房成交量：上周45城周成交环比+9%，月成交同比+25%，一二线同比+50%、三四线同比-15%…41、成交周环比：上周45城周成交环比上升9%，一二线环比上升15%、三四线环比下降8%.42、成交月同比：3月45城月成交同比上升25%，一二线同比上升50%、三四线同比下降15%.5(二)二手房成交量：上周14城周成交环比+13%，3月月成交同比+17%、较上月上升36pct7(三)新房库存：15城上周推盘环比+60%，可售面积环比+0.6%、去化月数上升0.3个月10三、重点公司公告四、板块行情回顾……24五、风险提示：房地产市场铺量超预期下行以及行业资金改善不及预期25证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2华创证券HUA CHUANG SECURITIES图表目录图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积.…图表2、各线城市一手房成交面积同比…5图表3、46城一手房累计成交同比.….6图表4、重点城市新房成交数据图表5、14城二手房成交面积及环比、同比.8图表6、各线城市二手房成交面积同比.8图表7、各线城市二手房累计成交面积同比.9图表8、重点城市二手房成交数据9图表9、重点城市库存去化水平图表10、各线城市3个月移动平均去化月数.图表11、各线城市可售面积.…12图表12、15城成交推盘比…12图表13、上周行业重点新闻……图表14、上周公司公告回顾.图表15、上周A股各板块涨跌幅排名情况.24图表16、上周房地产个股涨跌幅排名.24证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3华创证券HUA CHUANG SECURITIES一、行业数据（一)新房成交量：上周45城周成交环比+9%，月成交同比+25%，一二线同比+50%、三四线周比-15%1、成交周环比：上周45城周成交环比上升9%，一二线环比上升15%、三四线环比下降8%上周(3.16-3.22)45个重点城市新房合计成交640.6万平米，环比上升8.5%，较18年周均成交585.8万平米上升10.6%,较本年周均成交500.4万平米上升28%，其中一二线城市合计成交488.7万平米，环比上升15.1%，较18年周均成交413.1万平米上升18.3%，较本年周均成交364.4万平米上升34.1%。三四线城市合计成交151.9万平米，环比下降8.3%，较18年周均成交166.3万平米下降8.7%，较本年周均成交136万平米上升11.7%.按照更细分城市能级来看，上周(3.16-3.22)4个一线城市新房合计成交113.6万平米，环比上升36.7%，较18年周均成交83.7万平米上升35.7%,较本年周均成交70.6万平米上升60.8%，上周(3.16-3.22)17个二线城市新房合计成交375.1万平米，环比上升9.8%，较18年周均成交329.3万平米上升13.9%,较本年周均成交293.8万平米上升27.7%上周(3.16-3.22)16个三线城市新房合计成交103.4万平米，环比下降5.5%，较18年周均成交103.9万平米下降0.5%,较本年周均成交83.3万平米上升24.1%.上周(3.16-3.22)8个四线城市新房合计成交48.5万平米，环比下降13.7%，较18年周均成交62.4万平米下降22.2%，较本年周均成交52.7万平米下降8%.注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，战至目前我们高频跟踪的城市为45城。图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积万平米)2013-2018牛周均成交西积2018年录近8周成交面积8007006060013030486062675650063103891035113104535070107109400838489415300333752002632329303423091001453268679902014年周均2015年周均2016年周均2017年周均2018年周均2019年周均25-2.1282.8-2.152.15-2222.223.13.1383.8-3.153.163.22市4个城三线城市16个城市)45城一手房周成交环比（右抽）证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES2、成交月同比：3月45城月成交同比上升25%，一二线同比上升50%、三四线同比下降15%3月(3.1-3.22)45个重点城市截止上周一手房合计成交1854.7万平米，较2月同期环比上升94.8%，较去年3月同期同比上升24.9%，其中当月成交同比较2月上升17pct;年初累计至今成交0.6亿平米，同比上升9.9%.其中一二线城市合计成交1365.5万平米，较2月同期环比上升109.2%，较去年3月同期同比上升49.9%，其中当月成交同比较2月上升23.4pct;年初累计至今成交4164.8万平米，同比上升23.3%，三四线城市合计成交489.2万平米，较2月同期环比上升63.5%，较去年3月同期同比下降14.7%，其中当月成交同比较2月上升4.1ct;年初累计至今成交1554万平米，同比下降15%.按照更细分城市能级来看，3月(3.1-3.22)4个一线城市截止上周一手房合计成交285.5万平米，环比2月上升168.7%，较去年3月同比上升35.1%,其中当月成交同比较2月上升2.9pct;年初累计至今成交807.4万平米，同比上升23.7%.3月(3.1-3.22)17个二线城市截止上周一手房合计成交1080万平米，环比2月上升97.6%，较去年3月同比上升54.4%,其中当月成交同比较2月上升29.1pct;年初累计至今成交3357.4万平米，同比上升23.2%.3月(3.1-3.22)16个三线城市截止上周一手房合计成交316万平米，环比2月上升100.3%，较去年3月同比下降5.9%,其中当月成交同比较2月上升15.1pct;年初累计至今成交951.5万平米，同比下降12.3%.3月(3.1-3.22)8个四线城市截止上周一手房合计成交1732万平米，环比2月上升22.5%，较去年3月同比下降27.1%,其中当月成交同比较2月下降11.2pct;年初累计至今成交602.5万平米，同比下降18.9%。国表2、各线城市一手房成交面积同比140(%)120100060200(20(60)45个城市一手房成交量合计二线城市(17个城布)四线城市(8个城市)证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5