中泰证券ZHONGTAI SECURITIES证券研究报告/行业周报2019年03月23日房地产房地产行业周报成交有所回暖，19年立法工作未提房地产税重点公司基本状况简称股价EPSPEPEG评级执业证书编号：S074051710000320172018E2019E2020E20172018E2019E2020E万科电话：021-2031528829.1925432341353711.499.057.075.440.32买入保利地产13.941321702172Z110.568.206.425.140.30买入Email:niyc@r.qlzq.com.cn新城控股41.822Z14696698298.298.926255.050.20买入华夏幸福31272974015186.7010.567.806.044.670.25买入备注：投资要点■一手房：成交环比增速7.74%，同比增速11.95%（按面积）本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积483.40万方，环比增速7.74%，同比增速11.95%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为39.05%，9.33%，-7.66%：同比增速基本状况分别为76.65%，45.19%，-31.86%，上市公司数137◆二手房：成交环比增速8.99%，同比增速15.47%（按面积)行业总布值（亿元）20657.85行业流通市值（亿元）本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积132.82万方，环16988.88比增速8.99%，同比增速15.47%。其中，一线、二线、三线城市二行业-市场走势对比手房成交面积环比增速分别为10.21%，9.75%，1.26%；同比增速分别为42.46%，21.52%，-39.94%.◆库存：可售面积环比增速26.08%（按面积)本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5415.70万方，环比增速26.08%，去化周期39.48周，其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为45.56%，10.55%，-1.41%，一线、二线、三线去化周期分别为48.51周，30.67周，38.92周，10个重点城市推盘分析（数据来潭：中指）根据中指监测数据，(3月11日至3月17日)重点城市共开盘49相关报告个项目，合计推出房源9200套，其中一线城市开盘4076套、占比44.30%；开盘项目平均去化率达到75%，其中二线城市平均去化率为投资建议：本周，政策方面，1)3月18日，国务院副总理韩在住房和城乡建设部调研并主持召开座谈会强调，落实城市主体责任，稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。调控方向依然坚持“稳”字当头：2)3月20日财政部公布2019年立法工作安排，未提及房地产税法。国务院研究室副主任郭玮表示，房地产税立法现已列入人大立法规划。我们认为，房地产税立法相对重大，也相对复杂和艰巨，需要通过大量工作有条不紊地推进。地方层面，石家庄出台“零门槛”落户政策；海南重启个人商业贷款转公积金业务额度上限调至70万元；河南发布住房公积金贷款新规；济南市限价取消但限购仍在施行。我们认为这些举措旨在支持合理的购房需求，预计未来会有更多地方“一城一策”出台。资金方面，今年以来行业融资端持续改善，龙头房企融资成本优势突显，19年新发信用债利率普遍低于18年发债利率水平，总体而言，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。■风险提示：三四线成交下清及一二线反弹不及预期。-1-内容目录1、行业要闻3、基本面回质…3.140个大中城市一手房成交分析(19/03/16-19/0322)-8-3.210个重点城市推盘分析（数据来源：中指）-11-3.315大中城市住宅可售套数分析(2019-03-22)….-11-3.414个大中城市二手房成交分析(19/03/16-19/0322)-14-4、投资建议及风险提示…15-图表目录-11-1、行业要闻地产网)3月17日，海南省住房公积金管理局发布公告称，根据相关要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务，并向各直属管理局，受委托贷款银行印发《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》通知，■财政部公布：2019年1-2月，土地和房地产相关税收中，哭税806亿元，同比下降1.8%；土地增值税1004亿元，同比增长4.7%；房产税508亿元，同比增长1.1%；耕地占用税128亿元，同比增长8.8%；城镇土地使用税392亿元，同比下降8.5%，（中国网地产)财政部公布2019年1-2月财政收支情况：1-2月累计，全国一般公共预算收入39104亿元，同比增长7%，其中，中央一般公共预算收入19415亿元，同比增长6.6%；地方一般公共预算本级收入19689亿元，同比增长7.4%。全国一般公共预算收入中的税收收入35114亿元，同比增长6.6%;非税收入3990亿元，同比增长10.8%，土地和房地产相关税收中，契税806亿元，同比下降1.8%；土地增值税1004亿元，同比增长4.7%；房产税508亿元，同比增长1.1%；耕地占用税128亿元，同比增长8.8%；城镇土地使用税392亿元，同比下降8.5%，■国务院副总理韩正在住房和城乡建设部训研并主持召开座谈会强调，落实城市主体贵任，稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳使康发展。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日到住房和城乡建设部调研。韩正查看了全国房地产市场监测系统和国家工程建设项目审批管理系统建设运行情况，随后主持召开座谈会，听取房地产市场平稳健康发展长效机制工作开展情况汇报并讲话。■浙江全面停止新增围填海项目审批，严格限制用于房地产开发。（澎湃浙江省政府近日决定全面停止新增围填海项目审批，确保海洋生态环境持续向好。根据近日印发的《浙江省贯彻落实国家海洋督察围填海专项督察意见整改方案》，浙江将严管严控新增围填海，除国家重大战略项目涉及围填海的按程序报批外，全面停止新增围填海项目审批，加强滨海湿地保护，■财政部公布2019年立法工作安排，未提及房地产税。（澎浒渐用）3月20日，国家财政部发布2019年财政部立法工作安排，今年的立法工做安排中并未提及房地产税，■2019年1-2月，湖南省商品房销售面积同比下降10%，销售领同比下降93%。（湖南日报)湖南省统计局发布：2019年1-2月，全省商品房销售面积669.68万平方米，同比下降10.0%，其中，住宅销售面积下降8.3%，办公楼销售面积下降74.5%，商业营业用房销售面积下降24.1%，商品房销售额386.33亿元，下降9.3%，其中，住宅销售颜下降4.5%，办公楼销售额下降64.2%，商业营业用房销售颜下降282%，河南住房公积金贷款新规：郑州市区内首套房最高可货80万。（中国◆网财经)据河南省省直机关住房资金管理中心网站，河南省省直机关住房资金管理中心21日公布《关于住房公积金贷款政策调整的通知》（以下筒称《通知》)，《通知》提到，夫妻双方均在省直中心连续正常数存住房公积金6个月以上，郑州市区内购买首套住房，最高贷款额度由原来的60万元调整为80万元，■南京二手房交易量五连涨，市场呈现较为明显的“小阳春”行情。（扬今年楼市“金三”的新房上市量出现井喷，二手市场也不遑多让，网上房地产的官方数据显示，南京二手房交易量已经实现单周五连涨，日均200套的成交量达到去年同期水平，市场呈现较为明显的“小阳春”行情。■济南市建委：限价取消，但限购仍在施行。（大众网）近日，“2019年2月济南（楼盘）全面放开限价限签”在朋友圈传播，不少市民担心房价将会有大幅波动，记者在采访济南市建委后得知，政府限价政策确实取消，但限购政策仍在施行，2、公司要闻■【蓝光发展X12018年公司实现营收308.21亿元，同比增幅25.53%：实现归母净利润22.24亿元，同比增幅62.91%；(2)房地产业务实现销售金额855亿元，同比增幅47%：新增土储总建筑面积约1.496万平方米，同比增加155%；(3)公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.60元（含税），分红总颜占公司2018年归母净利润的35%，■【中国奥园2018年年度合同销售为912.8亿元（本公司权蓝比：85%），同比增加100%；营业颜为310.1亿元，同比增长62%；年度净利润为29.4亿元，同比增长51%：年度核心净利润为30.7亿元，同比增长63%，■【碧桂园】(1)碧桂园2018年营收3790.8亿元，同比增长67.1%；股东应占利润3462亿元，同比增长32.8%；权益销售金额5018.8亿元，权益销售面积5416万平方米，同比分别增长31.25%、23.06%。■【万科A】港交所披露，万科企业遭JPMorganChase&Co.以每股均价30.1678港元减持207.92万股，总价约6272.59万港元，■【迪马股份】迪马股份子公司宝璃地产竞得上海市奉贤区庄行镇B-08B-04区域地块，土地面积为6.079万平方米，用途为居住用地，容积率1.54，出让年限70年，地块成交总价12.22亿元，■【旭辉控股集团】旭辉控股因合资格参与者行使购股权而分别发行174万股及12万股，每股发行价为1.77港元及1.478港元，较3月15日收市价5.47港元分别折让67.64%及72.98%，■【华夏幸福】华夏幸福公告称，吴向东被选举为公司联席董事长，任期与第六届董事会一致，■【龙光地产】公司2018年实现合约销售额718.03亿元，同比增长65.4%；实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%：实现核心溢利76.55亿，同比增长65.7%，■【中国金茂】2018年公司实现收入387.33亿元，同比增长25%；实现毛利145.38亿元，同比增长45%；实现净利润73.77亿元，同比增长43.23%:实现归母净利润52.11亿，同比增长31%，■【城投控股】公司2018年实现营业收入69.03亿元，同比增长114.69%；实现利润总颜15.62亿，同比下降22.91%：实现归母净利润10.28亿元，同比下降41.53%；实现归母扣非净利润6.58亿元，同比下降1.41%，■【碧桂园服务公司2018年实现营业收入46.75亿元，同比增加49.8%；实现净利润9.34亿元，同比增长112.1%；实现归母净利润9.23亿元，同比增长129.8%。■【津滨发展X1)公司2018年实现营业收入1.55亿元，同比下降84.14%；实现归母净利润-1.29亿元，同比下降8.48%；实现归母扣非净利润-1.32亿元，同比下降6.89%；(2)公司股票于2019年3月20日停牌一天，并于2019年3月21日开市起复牌，自2019年3月21日起被实行“退市风险警示”处理，■【中国国贸2018年，预计公司实现营业收入31.7亿元，同比增长14.6%：预计实现利润总颜10.4亿元，同比增长22.0%：预计实现归母净利润7.75亿元，同比增长22.03%，■【华联控股】(1)2018年，公司预计实现营业收入33.51亿，同比下降15.62%：预计实现利润总颜14.36亿，同比下降10.36%：预计实现