招商银行研究院行业研究行业月报CHINA MERCHANTS BANKINSTITUTE2019年03月20日房地产行业月度报告(2019年3月)房地产税出合提上日程，因城施策强化地方主体责任两会报告关于房地产调控提及较少，未来行业政策面或将面临结构性调整。今年两会工作报告对于房地产行业主要焦点在于房地产税和住房调控两大方面。1、房地产税方面主要是稳步推进房地产税立法。目前来看房地产税立法行业研究员8:0755-82901273基础性条件逐步具备，落地仍尚需时日。2、住房调控方面主要是改革完善住房市场体系和保障体系、继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造。未☑：yangrongcheng(@cmbchina.com来“因城施策，分类调控”将成为政策主流，棚改的规模以及棚改货币化安置比例会有所弱化。总体而言2019年房地产市场以稳为主，市场行情分化显著，政策面相较2018年存在边际放松的可能。◆2月楼市销售和投资相背离，二手房价格各线城市分化显着。2019年1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，时隔43个月首度负增长。与销售负增长相背离的是1-2月房地产投资增速为11.6%，较去年全年回升2.1个百分点。未来销售面积同比大概率延续下滑趋势，投资的高增长难以持续。2019年2月70个大中城市二手房价格各线城市表现分化显著。一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为0.1%、-0.2%和0.2%，其中一线城市二手房售价环比增速由负转正：二线城市环比增速继续保持负增长下行趋势：三线城市环比增速维持稳定。住宅或按套内面积交易对购房者成本影响甚微，全国近20个城市放宽人才落户限制。住宅建筑应以套内使用面积进行交易只是意味若计价方式的改变，对于购房者成本基本没有影响，不宜过度解读。放宽人才落户限制短期来看会对当地的房地产市场产生一定的利好作用，长期来看当地的产业结构、工资待遇以及住房、医疗、卫生、教有等配套公共基础设施发展情况才是决定人才去留的最终因素。招商银行研究院INSTITUTE行业研究行业月报目录1、两会报告聚集房地产税和住房调控…11.2住房：“因城施策，分类调控，棚改逐步弱化.…313总结：未来行业政策面或将面临结构性调整…52、房地产行业数据跟踪…621销售：销售面积增速由正转负，库销比触底回升…62.2房价：二手房价格各线城市分化显著.…82.4资金：自筹资金占比下降较多...133、房地产行业重要事件评析.15敬请参阅尾页之免责声明1/2招商银行研究院INSTITUTE行业研究行业月报图目录图1：我国房地产税立法进程情况…图2：房企对于房地产税制改革可能采取的相关应对策略分析2图3：“一城一策”成楼市调控关键词…图4：2018年棚改实际执行超预期（万套）图5：2018年新增PSL投放量缩减（亿元)…5图6：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况图7：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况…图8：商品房待售面积及增速情况…7图9：商品房库销比…8图10：70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况(%)8图11：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况(%)图12：70个大中城市二手住宅销售价格变动情况(%)…9图13：一二三线城市二手住宅销售价格环比变动情况(%)…图14：房地产单月投资额以及当月、累计同比增速情况.…图15：分投资开支地产投资累计占比(%)…11图16：分投资开支地产投资累计同比(%)图17：房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况….12图18：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况…图19：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况…图20：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况.图21：房地产开发资金分结构累计同比增速情况…图22：房企开发资金来源占比情况(%)15图23：TOP100各梯队房企2019年1-2月累计销售金额同比情况（亿元）图24：TOP100各梯队房企2019年1-2月新增土地货值变动情况（亿元）图25：过去两年全国首套房平均贷款利率低速上涨，目前只是微小回调2/2招商银行研究院MERCHANTS BANSTITUTE行业研究行业月报1、两会报告聚集房地产税和住房调控2019年3月5日上午9点，十三届全国人大二次会议正式开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告，报告总结了2018年以来政府的工作成果，并对2019年提出了展望和建议。我们针对政府工作报告中与房地产相关的几大关键点进行了梳理，发现本次两会工作报告中提及房地产的内容相较去年较少，同时措辞也显得比较温和，对于“房住不炒”、“抑制投机性需求”等关键词也未提及。虽然很多关键词没有提及，但是可以确定的是“房住不炒”仍是政策调控的主基调。今年两会工作报告对于房地产行业主要焦点在于税收政策和住房政策两大方面。税收政策方面主要是稳步推进房地产税立法；住房政策方面主要是改革完善住房市场体系和保障体系、继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造。总体而言2019年房地产市场以稳为主，市场行情分化显著，政策面相较2018年存在边际放松的可能。1.1房地产税：立法基础性条件逐步具备，落地尚需时日房地产税作为一个综合性的概念有别于房产税，一切与房地产经济运行过程有直接关联的税都属于房地产税的范畴，因此房产税也是房地产税的一部分。我国房地产税制改革自2009年提出以来其进程不断加快。尤其是2018年6月份，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，为后续房地产税征收提供数据支持，包括近期住建部新规（征求意见稿）提出的“住宅或按套内面积交易”等，这一系列措施都是为了后续房地产税的立法和落地做准备。目前房地产税立法的基础性条件已经逐步具备。房地产税由2018年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”，表明房地产税的制定已经按部就班正在进行之中。但考虑到房地产税是一个综合税收体系，目前的税收体系偏向房产交易端，未来将会逐步向房产保有端倾斜。同时房地产税涉及到的税种众多，立法过程复杂又长，短期内出台的可能性不大。根据官方表述，房地产税的立法将在十三届人大常委会的任期(2018-2023年)内进行。1/18公招商银行研究院NSTITUTE行业研究行业月报图1：我国房地产税立法进程情况2018年6月：全国统一的不动产量记信息管理基础平合实现全国联网，为2019年：健全地方2018年：提出“稳妥推后续房地产税征收房地产税收制度”进房地产税立法”提供数据支持房地产税立法2009年：两2014年：提出2018年4月：房地产2018年9月：房会提出“研究“做好房地产税税法草案已经形戚并地产税法写入立推进房地产立法相关工作在内部征求意见法规则，属于第类项目房地产税法一方面有利于完善地方税体系，另一方面有利于地方政府在即将到来的存量房时代，逐步摆脱其财政收入对于土地财政的依赖。对于房地产企业来说，房地产税制的改革将推动房企在区域布局以及产品定位上做出相应的调整。我们需要适时关注房企在这两大方面的动作，以应对未来房产税落地给房企带来的不利冲击。图2：房企对于房地产税制放革可能采取的相关应对策略分析·房产税可有效抑制投机需求，对市场预期的影响较大区域布局投资性房地产占比较高的区域受影响较大，应早做调整按房屋面积征收标准，不利好大户产品定位型，房产税在设计上会保护刚需和中低收入人群·及时调整产品结构，逐步向中小户型产品倾斜或调整2/18