2019年3月16日房地产光大证券EVERBRIGHT SECURITIES路虽远，行则将至我国房地产税进程动态跟踪报告(1)行业动态增持（维持）谈及房产税，其推进过程路径曲折，屡有反复。纵览2011年以来“房产税”和“房地产税”百度搜索指数，十九大之后，公众关注度明显提升，分析师2017年12月人民日报撰文谈及房产税推进三原则，创造了指数历史高点；2018年1月不动产统一登记制度全面落地；2018年9月房地产税法被列何缅南执业证书编号：S093051806000)021-52523801入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目；2019年3hemiannan@ebscn.com月12日，第十三届人大提出尽快将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排。财政部专家贾康称“一审”将成王梦恺执业证书编号：S0930518110003)021-52523855破局性关键节点。wangmk@ebscn.com◆方式：法律框架下的因城施策，预计地方保有一定的自住选择权联系人现行制度：沿用1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》，对个黄帅斌人所有非营业用的房产实行免税政策。2018年，全国房产税收入0.29万021-52523828亿，占全国公共财政收入的1.58%。沪渝浅点：2011年起上海、重庆开huangshuaibin@ebscn.com启人住房房产税试点。藏至2018年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为3.01%、2.97%。从商品住宅成交来看，上海、重庆相比于全国行业与上证指数对比图一、二线均未走出独立行情，房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。0%未来方向：现有经验衣明，上海、重庆房产税试点征收力度可能偏小。未-13%来“因城施策”理念有望融入房产税推进过程，对开征时间、税率、免征-25%等条款，预计地方政府在大的法律框架内将保有一定的自主选择权。-38%◆意义：平抑投机，训整税制，长效机制抓手-50%“房住不妙”写入十九大报告，提出加快完善促进房地产市场平稳健01-03-05-08-08-09-11-01-1818181818181819康发展的长效机制，房产税对打击投机炒房，促进市场平稳发展具有重要一房地产一沪深300意义；存量房时代来临，卖地收入对地方债务的覆盖程度越来越低且不可资料来源：Wind持续，地方政府需要摆脱土地出让金依赖，扩大税基，转向长久税收；房产税将调节社会收入差距，提高直接税比重，降低间接税比例，提振基本相关研报消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合；最后房产税将改变当前房地2018年房地产四维数据总结及2019年展望产行业“重开发重交易轻保有”的税收政策，重新调整建设、交易、保有一光大地产行业动态跟黥报告…2019-01-23环节税赋比例，减少建设和流通环节税负对房价上涨的推动作用。2019:千钧将一羽一房地产行业2019年授资策略人民币汇率坚挺吸引外资增持，宏观流动性边际宽松降低利率水平，…2018-12-21存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，综合以上三大理由，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街；H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。◆风险分析国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期。橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告201903-16房地产1、历程：十年路径曲折，启动一审是关健节点以“房产税”和“房地产税”为关键字，回顾2011年以来的百度搜索指数，我们发现搜索热度经久不衰，且近三年来话题热度升温明显。2011-01-01-2019-03-111210002017.12人民日报撰艾2018.3全国两会180002013.3继伟任财改部长2015.3不动产登记条例15.0002019.3全国两会20111上海、重庆房产税试点2013.11十八届三中全会加快立法并适时推进2015.7加快房地产税立法2016.7成都G20财长峰会2016.3全国两会201402.242805-14资料来源：百度、光大证养研究所整理十九大之前，“房产税”热度提升的时间为每年的2-3月和7-8月。我们认为和每年定期的“两会”和“半年经济工作会议”等政府定期会议有关。十九大之后，房产税公众关注度明显提升。2017年12月，人民日报撰文谈及房产税推进三原则，创造了关注度和搜索指数的历史高点，随后2018年两会期间再次引发巨大关注。2019年3月，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书表示，要确保房地产税等如期完成，搜索指数随之迅速提升。当前推进仍存困难，启动一审是关能节底根据财政部前部长肖捷《加快建立现代财政制度》(2017.1220)，应按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。对比2018年3月和2019年3月两次全国人大的口径变化，我们发现区别不大。这从侧面说明了房产税落地和推进仍存较多困难，财政部专家贾康称“提请初次审议”将会是玻局性的关键节点。困2：房地产税两次全国人大口径对比2018.3.4十三届全国人大一次会议副秘书长张业遂加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常凌会预算工作凌员会和财政部牵头组织起草，目正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。2019.3.9全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图房地产税法由全国人大常委会预算工作凌员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常凌会初次审议。资料来源：中国人大、光大证券研究所整理橄请参阅最后一页特别声明-2证券研究报告201903-16房地产在现有的环境框架下，房产税开征需满足两大主要前提条件：一是在立法程序上获得通过；二是建立覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。在2018年1月召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明郑重表示，不动产统一登记制度已全面落地，实现了“四统一”，取得了决定性进展。2017年起，房地产评估师的人员通过人数大幅增加，每年达到2万人以上。图3：房地产估价师注册人员年增加数25000233592305220000150001000050002169020122014201620172018资料来源：住建部、光大证券研究所整理；单位：人>立法程序进度安排2017年3月，十二届全国人大五次会议首场发布会上，新闻发言人傅莹衣示，本届人大常委会把制定房地产税列入了五年立法规划。2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入了“条件比较成熟、任湖内拟提请中议”的一类立法项目之中，即房地产税法将在本届全国人大常委会任期内，即2018年3月至2023年3月间提请审议。2019年3月8日，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书表示，集中力量落实好党中夹确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法、修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起苹，都要加紧工作，确保如期完成。2019年3月12日，《第十三届全国人民代表大会财政经济委员会关于2018年中夹和地方预算执行情况与2019年中央和地方预算草案的审查结果报告》指出，尽快提出将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提清全国人大常委会中议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告201903-16房地产2、方式：法律框架下的因城施策，地方选择权2.1、现行房产税制度：个人所有非营业用的房产免征我国1984年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对以下五类房产可免征房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拔付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产；(5)经财政部批准免税的其他房产。我国现行的工商业经营用房房产税分为从价计征和从租计征。从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征。房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。现行税率：从价计征1.2%，从租计征12%（个人出租用于居住的，税率4%)。按房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。2018年，全国房产税收入0.29万亿，全国公共财政收入18.34万亿。房产税占财政收入比例较小，约为1.58%。图4：2018年全国房产税收入占财政收入1.58%2.0%161.6%12%0.8%04%200720082009201020112012201320142015201620172018资料来源：Wind、光大证券研究所整理22、房产税试，点效果：对成交影响不明显2011年，上海和重庆率先试点进行个人住房房产税改苹，开始对个人住房征收房产税。橄请参阅最后一页特别声明4证券研究报告201903-16房地产表1：上海和重庆两地房产试点亦法(2011年版)重庆征收范国全市行政区域主城九区征收对象1)本市户籍家庭新购二套及以上住房1)个人独棒商品住宅及新购的高档住房2)非本市户籍家庭新购住房2)本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上房计税标准市场价格确定评估值，初期暂按市场交易价格的70%市场交易价格1)0.5%:独梳、高档住房建筑面积交易单价在上两年主1)0.4%:应税住房交易均价低于本市上年度新建商品房城九区新疆商品住房均价3倍以下、“三无”个人新购二征税税率均价2倍以上（含2倍）套及以上普通住房2)0.6%:其他情况2)1%:3倍（含3倍）至4倍3)1.2%:4倍（含4倍）以上计算公式应税建面*交易价格70%税率应税建面*交易单价*税率1)存量独栋商品住房：180平米免征面积人均面积60平米2)新购高档、独梳商品住房：100平米3)非重庆户籍的三无人員无免除面积税收用途保障性住房建设公共租赁住房的建设和维护资料来源：资料来源：相关试点文件、光大证券研究所整理从财政收入来看，上海、重庆房产税收入占财政收入比重均不高。2011年，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为2.15%、1.40%，藏至2018年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为3.01%、2.97%。从对商品房市场的影响来看，上海、重庆的商品住宅成交价格和成交面积相比于全国一、二线城市的整体水平均未走出独立行情，房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。困5：上海房产税收入占财政收入比重上升国6：重庆房产税收入占财政收入比重上升80004%2,50060003%2,0003%1,50040002%20001%1%50000%0%2011201220132014201520162017201820112012201320142015201620172018■上海市房产税收入（亿元）■重庆市房产税收入（亿元)资料来源：Wind、光大证养研究所整理资料来源：Wind、光大证券研究所整理橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告