发达经济体房地产税怎么收？恒大研究院恒大研究院研究报告房地产行业专题报告2019/3/14首席房地产研究员：夏磊2019年两会期间，房地产税再度引起热议。作为一种国际通行的税种，房地产税有哪些国际共性的制度安排？典型经济体如何征收？有哪些减免措施？房地产税改革涉及面广、影响深远，待论证的问题较多，深入研究典型经济体房地产税的征收范围、征收方式、税率涉及、减免政策等，以期对我国建立完善房地产税制度有所借鉴。相关研究：1.60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕一一美国住房制度启示录2019-03-01·典型经济体的房地产税如何征收？2.高房价之困一一香港住房制度以虚拟粗金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。2018-11-63.新加拔如何实现“居者有其(1)新加坡屋”？一一新加坡住房制度启示保有环节征收财产税。新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产2018-09-21税，征收范围包括组屋、私人住宅、C公寓和所有土地。其中，房屋税4.全面解码德国房价长期稳定之谜一一德国住房制度启示录基为虚拟租金，按可比物业出租一年的市场租金（去除家居、装修折旧2018-08-20及维护费用)，土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以内免征，超5.本轮房地产调控的回顾、反思过部分在4%16%之间累计递进；非自住型住宅适用五级累进税率，3万和展望(2014-2018)新元以内10%，3万以上12%-20%。2018-06-106.房地产周期导论(2)香港2017-09-197.房地产调控二十年：回颜、反保有环节征收差纳和土地粗金。差纳自1848年开始征收，面向所有租思与抉择赁、持有或占用物业者征收，税基为截止到指定估价日期时按可比物业2017-03-08出租的租金，税率5%。土地粗金自1841年开始征收，由土地契约业主缴纳，分地租与地税两种，其中，地租税基为应课差饷租值，地税税基是续期当日物业差饷租值，二者税率均为3%。自1984年以前拥有土地的部分香港原著居民免征土地租金，税收收入用于市政服务开支。以评估价值为征税基础的经济体有类国、日本、德国和英国。区别在于类国评估价值与市场价值接近，日本评估价值小于市场价值，德国和英国评估标准较早，评估价值远小于市场价值。(1)类国保有环节征收房地产税。房地产税起源于殖民时期，为州和地方政府税种，征收范围包括土地和房屋，通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。房地产税=评估价值X评估率×名义税率，其中，评估价值参考市场价值：有些州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，用以调节不同类型房产的实际税率；政府以支定收确定税率，2018年，各州房地产税实际税率介于0.27%-2.4%。房地产税主要用于当地的教有、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务。(2)日本请务必阅读正文之后免责条款部分恒大研究院研究报告恒大研究院保有环节征收固定资产税和都市计划税。日本市可村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税，固定资产税始于1950年，都市计划税创立于1940年，1950年废止，1956年再次重新征收。固定资产税的税基为房屋或土地评估价值，每3年评估一次；基准税率统一为1.4%;设置“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收压力。都市计划税的税基与固定资产税相同，税率在0.2%-0.3%之间，税收收入用于地方基础设施建设和修缮。(3)德国保有环节仅征收土地税，没有房产税。土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》，对土地所有者征税，收入归地方政府所有。土地税=税基×基准税率×稽征率，其中，税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定；基准税率由联邦政府规定，西德0.31%-0.6%，东德0.5%-1%；稽征率由各市政府自行确定，最低只有1.5、最高达11.42，住宅用地稽征率较高，如柏林是8.1，税收收入用于地方市政服务开支。使用环节有二套住房税。二套住房税，以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础，税基通常为房屋所在区域平均租金，税率由当地政府依据本地消费标准制定，多数城镇税率在5%-20%之间。(4)英国保有环节仅在收市政税，没有土地税。市政税为地方税种，自1993年开始征收，由实际使用住房的居民缴纳。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级；各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定，2017年市政税约占房价的0.3%-1.2%。市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准，若只有一名成年人则税额减少25%,若均为未成年人则减少50%，若均为全日制学生则可免缴，残疾人也可享受减免优惠；此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%减免，但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。市政税主要用于地方市政支出。·启示房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元，占税收总额的6.7%，占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。日本2016年，仅固定资产税（土地与房屋部分）和都市计刻税合计8.4万亿日元，占市可村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%。德国2017年土地税收140亿欧元，占财政收入比重0.98%，占乡镇税收收入比重14.5%。英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。多数经济体的房地产税以评估价值来征收，普遗设置调节机制，地方政府自行调节，居民实际税负不高。美国房地产评估价值和市场价值接近，设置评估率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。日本房地产价值每3年评估一次，评估价值一般低于市场价值，基准税率统一为1.4%，设置负担率来调节实际税率。德国土地评估标准较早，西德为1965年、东德为1935年，基准税率由联邦政府统一制定，但设置稽征率来调节实际税率，各地方政府自行确定，由恒大研究院研究报告恒大研究院于评估标准较早，居民实际税负水平不高。英国房产评估采用1991年市场价值（威尔士采取2003年），税率分为8个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平。居民自住房有税收优惠。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低，税基为可比物业年租金，起征点为8000新元。美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除。德国首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。风险提示：人文、体制机制差异。恒大研究院研究报告恒大研究院目录1新加坡征收财产税……2香港征收差饷和土地租金2.1差饷税：土地房屋拥有者缴纳，税率5%…2.2土地租金：土地契约业主缴纳，税率3%…3美国征收房地产税….93.1谁来收？郡政府征收，州与地方政府共享.…932怎么收？税基由专有部门评估，税率及减免政策因地制宜.104日本征收固定资产税和都市计划税.4.1.1谁来收？市町村政府征收使用…4.1.2怎么收？税基每三年一评估，设置负担率熨平价格波动影响4.1.3税收优惠政策来鼓励建设高质量住房..1242都市计划税与固定资产税一同征收.125德国征收土地税和二套住房税…1.1土地税5.1.1谁来收？州与地方政府共同承担，收入归地方政府5.1.2怎么收？税基参照历史估值标准，实际税负轻；设置稽征率，地方政府自行确定145.1.3公共用地免税，个人实际税负轻.1512二套住房税有别于房产税，属于消费环节税收…6英国征收市政税和租金收入所得税……6.1谁来收？地方政府征收使用…1662怎么收？税基由专有机构评估，分档征税，以支定收6.3税收优惠.18恒大研究院研究报告恒大研究院图表目录图表1：新加坡住房税收体系的三大税种…图表2：自住型住宅适用七级累进税率7图表3：非自住型住宅适用五级累进税率图表4：香港房地产税征收税种….7图表5：地租与地税的区别8图表6：美国住房相关税收体系…图表7：2018年以后自住房屋房地产税扣除占住房税式支出比重约12%图表8：日本住房相关税收体系图表9：日本土地税计算方法图表10：日本都市计划税计算方法…图表11：德国住房相关税收体系…图表12：西德土地税基准税率….14图表13：东德土地税基准税率图表14：2016年德国主要城市的稽征率，图表15：德国主要城市的二套住房税税率.….16图表16：英国与居民相关的房地产征收税种…图表17：英国各等级市政税收乘数及各地区住宅分级标准.17图表18：2017年英格兰各等级房屋市政税税率估算.