业房地产申万宏源研究SWS RESEARCH2019年03月10日厘清房地产税本质，出台时机尚未行业研究成熟行业点评看好一房地产税立法进度点评相关研究本期投资提示：“从城市布局看房企成账性，看好一二线城市核心标的-2019年房地产行业投资3月8日，十三届全国人大第二次会议上，全国人大常委会委员长栗战书作全国人大常委策路之二"2019年2月12日券研究报告"多角度探讨房地产税方案与影响房地会工作报告。栗战书指出，今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的产长周期专题报告之五”2018年10月法律，加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域的立法，10日落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区桥正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券分析师证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代王胜A0230511060001表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期wangsheng@swsresearch.com完成。研究支持龚正欢A0230117070004gongzh@swsresearch.com栗战书的表述与此前在两会报告中“稳步推进房地产税立法”是一致的。2018年9月十曹一凡A0230518110002三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税已被列入五年立法规划，即2018年3月至caoyf@swsresearch.com2023年3月间提请审议.联系人龚正欢●目前房地产税处于起草阶段，从公开征求意见、一审、二审到法律公布至少需要6个月。(8621)23297818×7457需注意，我国的税法立法工作谨慎和严密，房地产税的法案出台需经过七个阶段：法律草gongzh @swsresearch.com案起草-公开征求意见-国务院常委会议审议（每周一次）-全国人大常委会审议（每两月一次)公开征求意见(30日)专家评审-全国人大常委会或全国人大表决（房地产税法非基本法，由人大常委会表决即可)法律公布。●对于房地产税的出台时间把握和税法力度一定要从其经济学本质出发理解。在目前房价下行压力较大的背景下，出台征收房地产税的法案并不适宜，更好的时机应在房价下行风险可控、或房价上行的环境下。从海外经验来看，征收房地产税带来的经济后果是降低房价波动率，以及改变短期供需关系即提高税率会导致房价减小涨幅或下跌，而降低税率有助于恢复房地产市场交易热度。详见我们的2018年10月发布的报告《多角度探讨时房地产税方案与影响一房地产长周期专题报告之五》。征收房地产税理由主要为两种，一是用于社区公共服务的投入，二是作为社会财富再分配的调节机制。房地产税实际主要是对“地产”征税，我们看到的房价上张实质是地价在上张。土地升值主要来源于城市规划、经济发展以及外来劳动者的共同努力，与土地使用权拥有者自身的贡献并不完全挂钩。在流转环节征税往往有前转倾向，易于转嫁给买家负担从而与再分配土地增值收益的目的南辕北辙，而持有环节税收具有资本化倾向。对于用房地产税来替代土地财政收入的说法，我们认为是不切实际的。房地产税的征收金额很难与土地出让金收入相提并论，两者相差一个数量级，全国范围来看总体上城市建设与公共资源投入的资金更多来源于土地出让而非房地产税。我国目前城市间发展阶段与基本面差异较大，开征房地产税侧重于社会财富再分配的理念可能性较高，而一线与强二线具有开征物业税的基础条件。因此从全国范围来看，我们认为税收应当更倾向财富的调节机制，即“窄税基、高税率”。巾万宏源研究微信服务号请务必仔细阅读正文之后的咯项信息坡露与声明SWS行业点评附录1：我国房产税发展历史表1：中国的房产税拥有两干多年的发展历史土地与房屋交易课彩：契税土地与房屋使用课税：土地税和房产税时间件时间事件东晋征收估税以"邸店”为对象征税公元969年征收民印契钱东晋开征房屋租赁税契税征收管理助加强唐开征间架税1914年《契税条例》和《契税条例实施细职则》发布清对房地产开征铺面行税、市廛输钞、计镶税等1927年《契税暂行条例》公布鸦片战争开征并推广房捐《各县验契奖惩办法》1912年德国于青岛首次开征土地增值税1928年《划分国家收入地方收入标准》1913年《划份国家税地方税法（草案）》发布1934年通过《修正改订契税动法》和《契税办法四项》1915年将各省征收的铺捐、架捐、店屋捐等税收统一为房税1940年《契税暂行条例》公布1927年划分国税与地税1943年重新发布《契税条例》和《契税条例实施细则》1928年《划份国家收入地方收入标准案》公布《士地法》和《土地法施行法》公布，在全国范围内统1946年1930年首次全国税务会议；《全国税收实施要则》和《全1949年国各级税务机关暂行组织规程》发布：确定新中国1935年《财政收支系统法》公布设立14个税种下发苏维埃中央政府“第一号训令”，开始正收土地税1950年《契税暂行条例》公布1936年营业税1954年《契税暂行条例》修订1937年《财政收支系统法实施条例》公布大清帝国拟开征印花税二十余年，虽先后印制了日1889年本版和美国版印花税票，也拟定了“印花税则”十1941年《房捐整顿动法》和《房捐征收通则》公布五条，但终末能正式实施1912年北洋政府公布了《印花税法》，并于次年正式实施《房捐条例》公布晋察冀边区开始征收，东北、山东、华中、陕甘宁、1938年《房地产评价委员会组织规程》公布东江等根据地和解放区也相继开征了印花税1943年公布《各县（市）不动产评价委灵会组织规程》及《各1949年发行了新中国第一套印花税票，称之为“旗球图”县（市）评价实施动法》中央人民政府政务院通令公布《全国税改实施要则》，统一了全国税政，确立了印花税为全国统一1944年修正《土地法》：制定《战时正收土地税条例》1950年开征的税种之一公布施行新的《土地法》和《土地法施行法》，开始征《印花税暂行条例》公布实施1946年收各项土地税收1951年《印花税暂行条例实施细则》公布1946年修正《房捐条例》1952年财政税务总局发行了建国以后第二套印花税票，1947年中华人民共和国国务院以11号令发布《中华人民《房地产税暂行条例（草案）》和《地产税暂行条例（草共和国印花税暂行条例》，规定重新在全国统一开案)》公布1988年征印花税1950年将房屋和地价税合并为房地产税，拟订《房地产税暂行国家税务总局监制发行了建国以后第三套印花税票条例（草案）》请务必仔细阅正文之后的各项信息坡露与声明第2页共12页简单金融成就梦想SWS行业点评《中华人民共和国士地增值税暂行条例》实施，开1994年《工商业税暂行条例》公布实施征土地增值税《中华人民共和国士地增值税暂行条例实施细则》《中华人民共和国城市房驰产税暂行条例》发布财政部国税总局、国家国有资产管理局出台了转1995年让国有房地产征收士地增值税中有关价格评估问题1951年《印花税暂行条伤施行细侧》公布的通知，严格规定了涉及土地增值税的国有房地产价格评估程序国税总局、国家土地管理局出台了关于士地增值税若干征管问题的通知，要求各级土地管理部门尽快1996年1958年将印花税和工商业税中的营业税部分并入工商统一税完成城镇地籍调查等准备工作，为征收土地增值税提供征税资料将试行工商税的国营企业和集体企业缴纳的城市房地发布《中华人民共和国契税暂行条例》，在全国范产税井入工商税：城市房地产税只对房管部门、个人1997年1973年围内恢复开展契税征收管理工作外国桥民、外国企业和外商投资企业征税；将工商统一税并入工商税财政部国税总局下发通知，对居民个人拥有的普恢复征收房地产税：在城市房地产税中分立出房产税和1984年通住宅，在转让时暂免征收土地增值税城镇土地使用税1999年财政部国税总局下发土地增值税优惠政策延期的《中华人民共和国房产税暂行条例》发布，仅适用于国通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让1986年内单位和个人中免除士地增值税的优惠政策，延长至2000年底《中华人民共和国耕地占用税暂行条》发布，开征耕2015年契税申报问题措施公告1987年地占用税1988年发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国营业税暂行条例》实施，对转让土地、1994年房屋等不动产的行为征收营业税新《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》实施，2007年对外商投资企业、外国企业征收城镇士地使用税新《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》实施，对外2008年商投资企业、外国企业征收耕地占用税废止《城市房产税暂行条例》，外商投资企业、外国企2009年业和阻织以及外籍个人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个2010年五年规划》建议推出房地产税改革经国务院批准，财改赔部、国家税务总局联合下发营业税2011年改增值税试点方案上海、重庆开展房地产税玫革试点房地产税法正式列入十二届全国人大常委会立法规范2015年调整个人住房转让营业税政策2016年全面实施营改增资料来源：《中国税收史》刘守刚著，申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息坡露与声明第3页共12页简单金融成就梦想SWS行业点评附录2：我国房地产税现状税费方面，我国房地产税收对财政的贡献仅5.64%。2017年全国财政总收入29.13万亿元，其中，土地出让收入5.21万亿元，同比增长38.94%，占财政总收入的18%，税收收入14.44万亿元，占财政总收入49.55%。房地产相关税中，城镇土地使用税2361亿元，土地增值税4911亿元，房产税2604亿元，耕地占用税1652亿元，契税4910亿元，五税占税收收入11.39%，仅占财政总收入5.64%。表2：我国现行房地产税收入在财政体系中比例较低，仅5.64%（单位：亿元）2011201220132014201520162017公共财政收入103,874117,254129,210140,370152,269159,605172,593其中：税收收入89,738100,614110,531119,175124,922130,361144,370其中：城镇土地使用税1,2221,5421,7191,9932,1422,2562,3612,0632,7193,2943.9153,8324,2124911房产税1,1021,3721,58218522,0512,2212,604耕地占用税1,0751,6211,80820592,0972,0291,652税27663,84438994,3004,910五税合计8,22810,12812,24613,81914,02115,01816,438政府性基金收入41,36337.53552,26954,11442,33846,64361480其中：土地出让金31,14026,65239,07340,38630,78435,64049,997土地出让收入33,17328,51841,26642,60632,54637,47952,074国有资本经营收入7651,4961,71320082,5512,6092,581全国财政总收入146,003156,284183,192196,491197,158208,857236,653社会保险基金收入25,75831,41135,99440,43946,35450,11254,681政府总收入171,760187.695219,186236,930243,512258,969291335注：土地出让收入=土地出让金+国有士地收益基金收入+农业土地开发资金收入+新增建设用地土地有偿使用费资料来源：财政部，申万宏源研究图1：我国房地产税在数量级上远小于土地财政收入全国财政总收入23.7万亿，81%社保基金收入5.5万亿，19%国有资本经营公共财政收入2581亿，0.9%6.15万亿，21%17.26万亿，59%土地出让收入其他税收收入5.21万亿，18%9405亿，3%2.8万亿，9.6%14.4万亿，49.5%土地出让金农业土地开新增建设用增值税房地产直接税所得税其他5万亿，17%发基金地有偿使用5.6万亿，19%1.6万亿，5.6保4.4万亿，15%2.7万亿，9.4%1771亿，0.6%307亿，0.1%0亿，0%城镇土地使用耕地占用税土地增值税房产税1652亿，0.6%4911亿，1.7%2604亿，0.9%2361亿，0.8%资料来源：财政部，申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息坡露与声明第4页共12页简单金融成就梦想SWS行业点评2.1房地产税在财税体制中的地位1994年的分税制改革，目的在于增强中央政府的宏观调控能力，适当提高中央财力的集中程度，明确各级政府的权、责、财，形成中央与地方间合理的财权和事权分享比例，但由于政府间事权划分和支出责任划分不清晰、不合理、不规范，地方税制建设严重滞后，缺乏增长性强的税种，财权与事权出现了相互背离的态势。现阶段，财力集中趋向被盲目推广和延伸，省以下政府层层向上集中资金，基本事权却有所下移，特别是县、乡两级政府履行事权所需财力与其可用财力高度不对称，成为突出矛盾。我们采用中央与地方的公共财政支出分别体现各自的事权：地方的实际财权主要是能够自主支配的财政收入，主要包括地方本级收入、税收返还、均衡性转移支付、定额补助，虽然其他类型的中央对地方转移支付项目也增加了地方财力，但都规定了使用用途，地方政府没有自由支配的权力，因此不在地方财权范围内；相应地，中央财权就是中央公共财政收入减去税收返还、均衡性转移支付和定额补助。截至2017年，地方政府负责的事权责任高达85%，而相应获得的财权仅有71%，中央政府获得财权为29%，但直接承担的事权责任仅为15%，财权事权错配现象显而易见。图2：地方政府事权与财权相互背离90%80%70%60%50%409%30%20%10%09%资料来源：财政部，申万宏源研究财税体系的失衡，是“土地财政”出现的现实与前提。在加速城镇化的进程中，由于地方事权范围广泛，而财权却不对等，兼长时间内不允许地方政府发债和房地产保有环节的税收制度缺失，政府的融资途径和未来预期被限制，只能通过操纵土地供应总量、结构以及时间窗口等手段最大化当期利益，最大化土地出让收入。而在政绩考核、重视工业发展以及地方政府间竞争的驱动下，政府倾向以零地价或低于成本价的方式出让工业土地，相应将工业用基础设施投入的成本压力转移给商用和住宅用地，从而令商用和住宅土地的出让收入被放大。地方政府收入中土地使用权出让收入比例较高增长幅度远超税收收入增长幅度。2017年中央财政总收入8.62万亿元，地方财政总收入15.05万亿元，是中央财政收入的1.75清务必仔细阅读正文之后的各项信息坡露与声明第5页共12页简单金融成就梦想