行业研究华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产2019年03月10日全国人大第二次会议点评理性看待房地产税立法，稳步推进、推荐（维持）但条件并不成熟华创证券研究所证券分析师：袁豪电话：021-20572536邮箱：yuanhao(@hcyjs..com执业编号：S0360516120001事项：3月8日下午，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常委会委员长秉战书在介绍今后一年的主要任务时提到：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域的立法，落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、居地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法测研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”3月9日上午，十三届全国人大二次会议新闻中心中，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣说，按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草策，相关工作正在稳步推进，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日国表示，居地产税法由全国人大常委会预其工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草策、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提清全国人大常委会初次市议。点评：1、常委会委员长发言中，房地产税表述并无超预期，“如期完成”应指2018-2023年本次表述与过往表述相比一脉相承、稳步推进，并且此次表述提及多种税法，并非仅针对房地产税一项，并无明显超预期部分。而针对房地产税表述而言，一方面，原表述由两个语句构成，实为两部分，中间句号之前的“抓紧制定”是今年需要完成的，而句号后面的“集中力量落实”则不在“今年”约束范围之内，其中包括房地产税法。此外，国家税务总局局长王军3月8日在人民大会堂接受采访时，对于房地产税立法是否将在今年制定完成，局长表示，“稳步推进”，也并未明确今年。另一方面，根据全国人大常委会每年立法工作计划来看，2018年预备审议项目中，制定房地产税法、契税法、印花税法等方面的立法项目，由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议，2016年至2018年，制定房地产税法均出现在预备项目/预备及研究论证项目/预备审议项目，暂未在当年的立法计划之中，2017年3月4日，全国人大新闻发言人傅莹表示，“房产税立法已列入五年立法规划”，2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被写入立法规划，并属于“第一类项目”即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议，全国人大常委会每届任期同全国人大相同，都是五年，根据中华人民共和国宪法和相关规定，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会任期自2018年3月起，至2023年3月止，因此，此次委员长提到的“确保如期完成”，应指2018年至2023年期间，而非“今年”，2、法工委、财经委副主任发言中，房地产税立法仍处于完善苹策阶段，待条件成熟提请初中法工委副主任表示现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进、财经委副主任表示相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提清全国人大常委会初次审议，上述发言表明：目前房地产税依然处于完善草案阶段，还有重要问题需要论证和攻克，目前房地产税草案还未完成，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议，那么今年的确存在一审的可能性，但不可能今年落地。首先，根据《立法法》规定，立法流程应为“形成草素>提清常委会>提请人大”。其中常务委员会审议立法议素，一般要经过两次以上的常务委员会会议审议，加上公开征求意见期限一般不得少于30日，预计今年一年走不完完整的立法流程，说明立法通过最早也要2020年才能完成：另一方面，源于可能存在的一些条件不成熟因素。此外，根据此前“立法先证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产行业重大事项燕评行、充分授权、分步推进”的原则，那么预计在立法之前房地产税的试点也可能较小；且充分授权预示各地税率、税基或有差异；分步推进，预计房地产税应为渐进改苹，而不是一次性直接落地，3、两会未提及房住不妙，稳经济下总量住宅需求下行楚势，或是条件不成熟因素之一一方面，全国商品房销量增速自18年9月开始连续下降或放缓；并从主流房企销售来看，1-2月50家房企累计销售面积同比9%，预计全国19年1-2月商品房销量同比仍为负，全国总量需求呈现下行趋势。另一方面，目前除湖南、内蒙古、黑龙江、上海3省1市以外，其余24省+3市已公布2019年棚改计划，合计约308万套，参考2018年其占全国棚改计划比值为87%，估算2019年全国棚改计划约为353万套，较2018年计划580万套同比下降39%、较2018年实际完成626万套同比下降44%，棚改下行对于三四线需求或将产生持续的负面影响，而本轮周期中房地产行业与上下游行业的周期规律的错位，导致房地产稳定对于上下游经济较以往显得更为重要。另外，据中指院数据，2月百城（新建）住宅平均价格环比上涨0.10%，涨幅收窄0.12pct,已经连续4个月增速放缓，再考虑到2019年中统计局0城房价公布中不再单列15个热点城市，2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来妙的定位”在19年工作报告中并未提及，表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效，因而，在稳经济大背景下，总量住宅需求呈现下行趋势，政府更霄强调的是促进房地产市场平稳健康发展，4、地方政府减收增支和地方债集中到期致土地财政依赖更强，或是条件不成熟因素之二2018年，地方本级政府性基金收入65,096亿元，同比+25.0%，占比地方政府公共财政收入+基金性收入的38.5%，较17年提升35p℃t,并自15年开始连续3年提升，可见地方政府土地财政依赖逐步提升，考虑到19年稳经济要求，减税降费和加大基建投入等将给地方政府带来减收增支的巨大压力，同时，自19年开始地方债将集中到期，20192021年，我们估算地方债到期规模分别为1.3万亿、2.1万亿、2.6万亿，分别同比+56.8%、+57.5%、+27.7%，这将进一步加剧地方政府对于土地出让金的依赖。另外，据财政部公布的2019年政府性基金预算收入预计和支出安排，地方政府性基金本级收入73,754.56亿元，增长3.3%，其中，国有土地使用权出让收入67,077.39亿元，增长3.0%，较去年目标同比增长22.7%，并且从历史看，除2015年外，2013-2018年国有土地使用权出让收入完成率均超过100%，2016-2018年完成率分别为140%、140%、119%，也从政府计划角度表明了19年土地出让金的重要性，5、起初土地出让金相当于房地产税超15倍，短期后者难以弥补前者表明房地产税推进是中期问题此外，按照目前城镇住宅存量房面积250平米以及18年住宅销售均价8544元/平米，估算全国城镇住宅价值约为214亿元，并且假设按照0.5-1.5%的税率征收、人均免征面积30平米估算，目前由于全国常住人口口径人均住宅面积也约30平米左右，考虑极端情况，全国住房集中在50%人群中，那么有房一群的人均住宅面积约为60平米，那么抵扣30平米，此外，参考国际普遍在评估价基础上给予20%30%的折扣进行征税，对于全国总量最多可征收125亿平米*8,544元*80%*(0.51.5%)=0.43-1.28万亿元，并且考虑房地产税征收初期缓冲，起初征收颜更远小于上述数据，而对比18年土地出让金收入6.5万亿，占比仅7%-20%，加上地产相关税费1.8亿元，合计8.3万亿，占比仅6.5%10.3%，房地产税短期难以弥补土地出让金收入，考虑到增量市场自然衰减导致了土地出让收入及交易税费的总量收入逐步下降，房地产税从立法到最终的完整征收可能是一个中期问题，从总收入的角度来看，要么房地产税延缓推进，要么选择推进过程中选择放松政策对冲，6、投责建议：理性看待房地产税立法，穗步推进、但条件并不成熟，雏持“推荐”评航2019年中，在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，我们预判地产总量政策将逐步趋松，并低库存将预示供给松先于需求松，近期资金松正逐步验证，有利于资金敏感性房企报表修复和业务扩张，而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线布局房企的销售弹性，目前主流房企19PE估值仅5-8倍，NAV折价30-60%，均表明估值仍处于估值低位，维持行业“推荐”评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：金地集团、万科、招商蛇口、保利地产、融创中国；二线蓝筹（受益资金放松受蓝）：新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展，7、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业责金放松不及预期证监会审核华创证春投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产行业重大事项燕评图表1、历年立法计划及预备项目情况年份立法计划修改测绘法、矿山安全法、农民专业合作社继续审议的法律案包括：深海海底区域资源勘探开发法、患善法、法、行政复议法、行政监察法、档案法、现境外非政府组织管理法、野生动物保护法（修玫）、网络安全法、役军官法、税收征收管理法、土地管理法、民办教育促进法（修改）、资产评估法、电影产业促进法、中医标准化法。制定核安全法、粮食法、原子能2016药法、证券法（修玫）；初次审议的法律案包括：国防交通法、法、外国投资法、房地产税法、船吨税法、公共文化服务保障法、红十字会法（修改）、民法总则、环境保烟叶税法、公共图书馆法、电子商务法等。护税法、海洋环境保护法（修改）、社区矫正法、中小企业促进这些立法项目由有关方面抓紧测研和起草工法（修改）、国际刑事司法协助法、水污染防治法（修改）。作，视情在2016年或者以后年度安排审议，修改法官法、检察官法、农村土地承包法、继续审议的法律案包括：红十字会法（修改）、民法总则、证券专利法、著作权法、现役军官法、人民防空法（修改）、测绘法（修改）、核安全法、中小企业促进法（修法、海上交通安全法、职业教育法、土地管改)、国家情报法、水污染防治法（修改）、电子商务法；初次理法、个人所得税法、税收征收管理法、森审议的法律案包括：反不正当竞争法（修改）、标准化法（修改）、林法、计量法、矿山安全法等，制定陆地国2017将行政监察法修改为国家监察法、农民专业合作社法（修改）、界法、海洋基本法、期货法、房地产税法、公共图书馆法、土壤污染防治法、国歌法、人民法院组织法（修关税法、耕地占用税法、原子能法、刑事被改)、人民检察院组织法（修改）、烟叶税法、船舶吨税法、国害人救助法等。这些立法项目由有关方面抓际刑事司法协助法、社区矫正法、基本医疗卫生法。紧调研和起草工作，视情在2017年或者以继续审议的法律案包括：、监察法、人民陪审员法、英雄烈士保证券法（修改），修改全国人民代表大会组护法、人民法院组织法（修改）、人民检察院组织法（修改）、织法、公务员法、著作权法、职业教育法、森林法、个人所得税法、安全生产法、未成电子商务法、土壤污染防治法、国际刑事司法协助法、农村土年人保护法、档案法、现役军官法、兵役法、地承包法（修改）、基本医疗卫生与健康促进法、法官法（修改）、人民武装警察法、治安管理处罚法等，制定检察官法（修改）；初次审议的法律案包括：宪法修正案、关于2018原子能法、出口管制法、密码法、期货法、实行宪法宣誓制度的决定（修改）、刑事诉讼法（修改）、专利法（修改）、民法典各分编、土地管理法（修改）、耕地占用税消货税法、房地产税法、契税法、印花税法、陆地国界法以及乡村振兴、农村金融等方面法、车辆购置税法、税收征收管理法（修改）、社区矫正法、的立法项目。这垫立法项目由有关方面抓紧海上交通安全法（修改）、资源税法、固体废物污染环境防治法测研和起草工作，视情在2018年或者以后及相关法律（修改）、外国投资法。国表2、历年重要会议及领导人关于房地产提法日期会议/部门十三届全国人大二次会议第委员长秉战书：集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法20193/8典，制定刑法修正案（十一）、房地产税法、出口管制法，修改证券法、长二次全体会议全国政协第十三届全国委员20193/5会第二次会议（政府工作报健全地方税体系，穗步推进房地产税立法。证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产行业重大事项燕评告)十三届全国人大二次会议发言人张业递：将抓紧制定修改深化市场化改革、十三届全国人大二次会议新扩大高水平开放急需的法律。除外商投资法外，还将修改土地管理法、专利20193/4闻发布会法、证券法，制定资源税法等。做好授权决定和改革决定相关工作，保证重房地产税被列入立法规划的第一类项目中：“条件比较成熟、任期内拟提请十三届全国人大常委会立法20189/7规划公布审议的法律草案”，即房地产税将在2018年3月-2023年3月间本属全国人国家就计局新阳发言人毛盛勇：对于房价的问题，从下一步发展情况来看，一方面要进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举精，实现多主体供给、多架道保障，加快推进租2018/716国家统计局售同权等一系列配套政策的落实，加快长效机制建设，更好地促进房地产平稳健康发展，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本央视新闻报道从自然资源部获悉：不动产登记体系全面运行，全国统一的不动产登记信息2018/6/18管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提铁了数排支持。全国人大常委会全国人大常全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列入预备中议项20184W27委会公布2018年立法工作目，由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审计划财敢部部长刘昆：今年按照“立法先行、无分投权、分步推进”的原则，推20183/25财政部全国人大常委会工作报告中提出，2018年将继续加强立法工作，落实税收法2018/3/11全国人大常委会定原则，研究制定房地产税法。财敢部制部长史耀减：目前全间人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草囊。房地产税总体思路就是20183/7财政部立法先行、无分校权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。全国政协第十三届全国委员20183/5会第一次会议（政府工作报健全地方税体系，穗要推进房地产税立法。告)十三届全国人大一次会议新阳发布会发言人张业递：加快房地产税立法是党十三届全国人大一次会议新中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织20183/4闻发布会起草，目前正在加快进行起草完善法律草隶、重要问题的论证、内部征求意财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税时表示，对工商业房地产和个人住房将按照评估值征收房地产税。妻按黑“立法先行、201711/7财政部无分投权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税货负担，逐步建立完善的现代房地产税制度，十二届全国人大五次会议首201734场发布会证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号华创证券HUA CHUANG SECURITIES房地产行业重大事项燕评住建部制部长陆克华称，十八届三中全会明确要加快房地产税立法，并造时2017223国务院新闻发布会推进放苹，有关部门正在按照中央要求开展工作。中共中央办公厅、国务院办中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意20171/11见》，提到“支持各地区在房地产税等方面探素创新”中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央经济工作会议定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立特合2016/1214国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。中华人民共和国国民经济和中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要发布，完善地方税2016/3/17社会发展第十三个五年规划体系，推进房地产税立法。纲要全国人大常委会预算工作委员会制主任刘修文表示，全国人大常委会立法规十二届全国人大四次会议举2016/3/11划已整将房地产税法列入第一类立法项目。今年的立法工作计划，将房地产行记者会税法列入为预各项目，《国务院2015年立法工作20159/2《国务院2015年立法工作计划》公布，房地产税并未列入2015年立法计划.计划》国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上指出，15年税务工作要以十八20151/9全国税务工作会议届三中全会提出的税收法定原则为指导，扎实推进税收征管法修改工作，积极会同有关部门推动环境保扩税、房地产税立法等工作，十二届全国人大二次会议《政府工作报告》部署2014年重点工作时指出，推进税收制度改革，做好20143/5(政府工作报告)房地产税、环境保护税立法相关工作。中国共产党第十八届中央委十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若千重大问题的决定》指出，2013/11/12员会第三次全体会议《关于2009年深化经济体国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，更是明确提出20095/25制改革工作的意见》“深化房地产税制敌羊，研究开征物业税”。全国税务工作会议国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上表示，要研究推进以房地产税20071225制为重点的财产税敌羊，深化房地产模拟评税试点工作，改革资源税制度。证监会审核华创证泰投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号