房地产税能否替代土地出让收入？恒大研究院一房地产税改革研究系列之一EVERGRANDE RESEARNSTITUTE恒大研究院研究报告房地产行业专题报告2019/3/102019年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，研究员：黄什房地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革？改革方向、节奏、力度是什么？改革要达到什么样的效果？经过近半年的研究和国际比较，我们使用详实的数据和逻辑，模拟房地产税可能的税率和免征面积联系人：陈栎熙方案，测算房地产税在规模上，能否替代地方土地出让收入。相关研究：1.60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕一一美国住房制度启我国与房地产相关的税种有11个，但大多集中于开发建设环节，保有环示录节的税收包括房产税和城镇土地使用税，2017年仅占地方本级税收收入2019-03-012.当前房地产市场是否实现平稳的7.2%，远低于0CD国家50%的平均水平。我国保有环节税收规模相对健康发展？少主要由于税基小。一是征税范围方面，现行房产税和城镇土地使用税2019-02-19对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。二是计税依据方面，3.传统周期延续，还是长效机制破局？一2019年房地产市场展望房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位2018-12-26税额。4.高房价之困一香港住房制度反思2018-11-06当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比28.6%，房地产相关税收占比17.1%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中2018-09-256.全面解码德国房价长期稳定之开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为9.3%、4.4%和3.4%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，2018-08-147.当前房地产融资渠道和形势土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是楚势；垂加减201808-10税降费，地方财政压力将进一步凸显。8.棚改货币化即将落幕：去库存任务完咸，深刻改变三四线房地房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税，这两个涉房涉地的2018-07-19税种二税合一，并对个人住房开征房地产税：目的是用房地产税替代土9.本轮房地产调控的回顾、反思地出让收入，完普地方税制，使地方政府房地产相关税收收入适应未来和展望(2014-2018)存量房时代新形势。201806-10我们建立了房地产税规模测算模型，对未来全国和各省房地产税增收规2018-04-0811.房地产税何时推出？如何征模进行评估。设定“房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住收？影响多大？房占比”，其中征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭住房面积结构决201803-08定。因此，税收方案中的名义税率和免征面积，是决定房地产税规模的12.新房地产周期：开启产销平稳税制因素。测算结果如下。新时代2017-11-27短期内，房地产税规棋无法比拟土地出让收入。以2017年土地出让收入13.从春秋到战国：房地产进入强5.2万亿为标准，要使房地产税超过土地出让收入；免征面积0平时，税者恒强的王者时代2017-07-19率需在2.5%以上；免征面积12平时，税率需在4%以上。因此，如果免14.房地产调控二十年：回颜、反征面积超过12平，税率在4%以内，房地产税无法替代土地出让收入。参考国际上0.6-6.7%的房地产税收入比，我国合理的实际税率为0.1-2017-03-081%,对应人均免征面积30平、综合名义税率0.3-3.5%。在目前的存量房请务必阅读正文之后免责条款部分恒大研究院研究报告恒大研究院规模和房价水平下，房地产税1678-19579亿，仅相当于2017年土地出让收入均值的3.2-37.6%。短期内各省房地产税均无法替代土地出让收入。按免征面积30平，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8-23%，均远超当前合理名义税率上限3.5%。各省房地产税对土地出让收入替代度呈“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶懒式递增，与地方财政对土地出让收入依横度负相关。京沪进入存量房时代，土地出让收入不再是政府重要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代度高。其他省份处于增量房时代，土地出让收入远高于房地产税规模；因此经济越发达、房地产市值越大的省份，土地出让收入占地方财政的比重更高，替代度反而更低。长期看，在三大前提条件下，房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。一是随着城镇人口和人均居住面积提高，税源规模大幅增加。二是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降，居民可承受更高的实际税率。三是随着存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，地方政府征税动力提升。测算显示，未来房地产税上限可达7.2万亿、占地方财政收入47.7%，超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。需要注意的是，虽然短期房地产税不能潜代土地出让收入，房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税，地方土地出让收入预期将有下滑，因此，房地产税与土地出让收入，在一定时期存在“跷晓板”关系，此消彼长，不能完全潜代。房地产税政苹影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下，相信一定经过认其论证并做好相关准备工作后，方会出台。风险提示：房地产税改革方案超预期土地出让收入超预期恒大研究院研究报告恒大研究院目录1使全地方税体系，推动土地财政转型…51.1和国际比，我国房地产税规模明显偏小12“土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行…2房地产税能否替代土地出让收入…2.1测算模型与参数设定…2.1.1房地产税规模测算模型…9212参数指标选取和数量范围设定…22短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升.…22.1模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析…22.2模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点..1222.3短期：模拟房地产税无法替代土地出让收入.…22.4长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入…3短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率……3.1短期内各省的模拟房地产税规模偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少183.2各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关…203.2.1各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值.…203.2.2合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算.…21恒大研究院研究报告恒大研究院图表目录图表1：0ECD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收收入的比重.5图表2：我国房产税和城镇土地使用税规模变化6图表3：2016年地方本级财政收入中土地出让收入和各项房地产相关税收规模…图表4：20092017年土地出让收入和房地产相关税收规模占地方本级财政收入比重7图表5：样本城市的二手房成交占比不断提高…图表6：名义税率、税基和税收优寒是决定模拟征收房地产税规模的关键因素9图表7：我国存量住宅规模测算...10图表8：部分国家和地区房地产税名义税率…图表9：2015年全国城镇家庭的人均住房建面分布…图表10：不同免征面积下全国存量住宅征税面积占比11图表11：模拟房地产税规模的名义税率和人均免税面积双因素敏感性分析.12图表12：模拟房地产税完全替代土地出让收入时的税率临界点分析…图表13：样本8国房地产税收入比…...图表14：模拟房地产税收入比的名义税率和人均免税面积双因素敏感性分析图表15：我国城镇化率低于发达国家平均水平…图表16：模拟长期房地产税收入的名义税率和人均免税面积双因素敏感性分析图表17：模拟长期房地产税收入/地方本级财政收入的名义税率和人均免征面积双因素敏感性分析.16图表18：2009-2017年国有建设用地出让面积和出让均价.17图表19：各省短期内模拟房地产税规模和占地方财政收入比重.18图表20：模拟的短期内各省房地产税规模地图.19图表21：各省模拟房地产税规模和城镇化率、人均可支配收入呈显著正相关关系，图表22：各省模拟房地产税完全替代土地出让收入的临界名义税率.21图表23：2016、2017年各省土地出让收入依赖度和模拟房地产税替代缺口率22图表24：各省模拟房地产税替代缺口率分布（采用2016年地方财政数据)….23图表25：各省模拟房地产税替代缺口率分布（采用2017年地方财政数据）恒大研究院研究报告恒大研究院1健全地方税体系，推动土地财政转型2019年政府工作报告强调“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。与2018年用词相比，“稳妥”转为“稳步”，表明财税改革的大背景下，为健全地方税体系，房地产税立法工作正在有序推进。1.1和国际比，我国房地产税规模明显偏小国际上，房地产税是地方的主要税种。0CD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收比重的均值为50%、中位数为42%；具体而言，有10个国家房地产税是地方政府唯一税收来源；1/4的国家房地产税占地方税收收入的比重高于85%；1/2的国家高于42%；3/4的国家高于18%。图表1：0ECD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收收入的比重排序地方房地产地方房地产税/排序税/地方税收地方税收1澳大利亚100%29哥斯达黎加41%2南非1009%30菲律宾40%3危地马拉100%3139%4牙买加1009%32西班牙35%5马来西亚100%33希腊35%6毛里求斯100%34葡萄牙34%斯威士兰100%35哥伦比亚32%8特立多巴哥100%36波兰30%9伯利兹100%37巴西27%10英国99%38日本26%11爱尔兰91%39厄瓜多尔24%12新西兰89%40匈牙利19%13立陶宛87%41意大利18%14加拿大85%42冰岛17%15爱沙尼亚84%43奥地利15%16以色列80%44韩国15%17摩洛哥79%45哈萨克斯坦15%18美国69%46斯洛文尼亚15%19斯洛伐克65%47拉脱维亚14%20拉美加勒比58%48德国14%21比利时58%49丹麦11%22乌拉圭57%50土耳其10%23捷克57%51芬兰7%24荷兰52%526%25墨西哥51%535%2645%54瑞士3%27法国44%55瑞典2%28智利42%56均值资料来源：OECD.恒大研究院立足企业恒久发晨5限务国家大局战哈