R中泰证券ZHONGTAI SECURITIES证券研究报告/行业周报2019年03月09日房地产房地产行业周报一线城市下调涉房交易税，房地产税立法进度符合预期重点公司基本状况简称股价EPSPEPEG评级执业证书偏号：S074051710000320172018E2019E2020E20172018E2019E2020E万科电话：021-2031528827402.543.234.135.3710.798.496.645.100.30买入保利地产13.041.321702.172.719.887.676.014.810.28买入Email:niyc@r.qlzq.com.cn新城控股34.362.714.696.698.298.297.335.144.150.16买入华夏幸福28.742.974.005.166.659.687.915.574.320.23买入备注：投资要点■一手房：成交环比增速-4.69%，同比增速3.21%（按面积）本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积400.29万方，环比增速-4.69%，同比增速3.21%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-4.26%，11.47%，-23.67%；同比增速分基本状况别为44.74%，42.08%，-35.69%。上市公司数137二手房：成交环比增速9.43%，同比增速8.80%（按面积）行业总布值（亿元）20657.85行业流通市值（亿元）本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积102.58万方，环16988.88比增速9.43%，同比增速8.80%。其中，一线、二线、三线城市二手行业-市场走势对比房成交面积环比增速分别为646%，11.69%，6.52%；同比增速分别为29.36%，17.05%，44.54%.◆本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5375.22万方，环比增速-0.32%，去化周期39.08周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.10%，-0.73%，-1.01%。一线、二线、三线去化周期分别为46.89周，31.14周，39.54周，10个重点城市推盘分析（数据来潭：中指）根据中指监测数据，(2月25日至3月03日)重点城市共开盘31相关报告个项目，合计推出房源5917套，其中一线城市开盘1451套、占比24.52%；开盘项目平均去化率达到57%，其中二线城市平均去化率为投资建议：政策方面，上周房地产税被多次提及，我们认为：1)本次与先前表述差别不大，不宜过分解读。按去年公布的《十三届全国人大常委会立法规划》，房地产税法拟在本届人大常委会任期(2018.3-2023.3)内提请审议，上周会议多次提及房地产税并引起较多关注，但依据此前立法规划，房地产税的立法推进并没有超预期。2)从市场角度看，房地产税作为一种附加成本对房价的确有影响，但只是诸多因素之一。从国外经验看，房地产税在美国作为受益税，地方政府征收并直接用于当地教育及基建，更高的房产价值及税率，可为区内居民打造更好的教育与社区环境，这种正反馈不仅没有打压房产价值，反而让该地区的房价得到有力的支撑。3)从政策端看，19年地产调控基调是“稳房价、稳地价、稳预期”。房地产税这种能直接作用于居民最主要资产的税种，可能带来的市场-1-影响极大，因此在制度建设及执行层面，很可能会以非常平稳缓慢的节奏，慎之又慎的推进。地方政策层面，北京、上海、广州、深圳等地下调住房交易税费。我们认为房地产领域出现减税是受整个社会系统减税的影响，并且减税税种并非大额税种，对交易成本影响不大，但对刺激房屋交易有一定积极作用。资金方面，行业融资端持续改善，19年新发信用债利率普遍低于18年发债利率水平，总体而言，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐受益于流动性持续改善质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福等。■风险提示：三四战成交下清及一二线反弹不及预期，内容目录1、行业要闻…3、基本面回质…3.140个大中城市一手房成交分析(19/03/02-19/03/08)-9-3.210个重点城市推盘分析（数据来源：中指）…12-3.315大中城市住宅可售套数分析(2019-03-08)-13-3.414个大中城市二手房成交分析(19/03/02-19/03/08)4、投资建议及风险提示…图表目录1、行业要闻■农业农村部表示，土地流转必须特合农村经济发展实际，特合农民利益、特合当地具体情况。土地流转必须把帷扩农民利益放在首位，确保农民农业农村部副部长韩俊3月1日表示，搞现代农业，不能让小农户掉队，要防止搞强制的土地流转，防止将土地等生产资料集中到少数人的手中，对广大小农户实行硬挤出，这样就会影响到他们的就业和生计，更要防止大量农民变成既没有办法转移就业又无地可种的无业农村，■2019年，上海将将开展非沪籍居民家魔共有产权保障住房供应沈点工作；市场监测（中国网地产）2月25日下午，上海市房屋管理局召开市房屋管理系统2019年工作会议，会议透露，2019年，上海市房管局将聚焦“两类人群”的居住困难问题，进一步构建租购并举的住房制度。2019年，上海还将加快旧住房改造带动“留改拆”取得新突破，解决厨房和卫生设施短缺的居住因难，同时，深化完善住房保障体系，开展非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应试点工作，提升配套服务水平，新增供应各类保障性住房6万套；继续加大廉租住房“应保尽保”和公共租赁住房分配供应力度，深入推进人才安居相关配套服务，■总理：更好解决群众住房问题，改苹完善住房市场体系；要大力发展养3月5日，第十三届全国人民代表大会第二次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理作政府工作报告，对于今年房地产市场，政府工作报告专门提到：更好解决群众住房问题，落实城市主体贡任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求；还提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这也说明房地产税是地方税系的组成部分，目前正在积极推进当中，■两部委：延长农村集体经营性建设用地使用权燕押贷款试点期（观点地日前，中国银保监会办公厅与自然资源部办公厅联合下发关于延长农村集体经营性建设用地使用权抵押货款工作试点期限的通知，根据通知，《农村集体经营性建设用地使用权抵押货款管理暂行办法》有效期延长至2019年12月31日，根据《办法》要求，符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押，■2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%,周比下降3036%（中国经济网)据同策研究院监测数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%，■各地放松房贷的信息近期开始密集出现，如无锡、合肥等地(21世纪网)此前数日，工行合肥地区发布了一则房货放松力度更大的通知，该通知显示，在合肥市区无房，有一次贷款记录已结清，首付比例由原来的4成起变为现在的3成起：合肥市区无房，有两次及以上货款记录已结清，首付比例由原来的6成起变为现在的5成起；在合肥市区有一套房，有两次以上货款记录已结清，首付比例由6成起变为现在的5成起，此外3月4日，无锡传出放松房货，具体情况为：工商银行将无锡地区的首套房首付比例从40%下调至30%，■江西黄县住建局发紧急通知：停止特价房销售，价格不低于2月（澎济3月4日，赣县住建局向全区房地产开发企下发紧急通知称，为维护房地产市场健康稳定发展，对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿，整顿主要分三方面，1所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批2.自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；3.所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案，3月7日，上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介中介公司发布税费下调通知，自2019年3月7日起，不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整，具体而言，个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%，增值税及附加一共为5.3%，以数税时间为准：个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半，由万分之5调整为万分之2.5%，■海南实施全战史上最严地产监拉，有效防止房价大起大落。（证券日报）3月7日，《证券日报》记者在第十三届全国人民代表大会第二次会议海南省代表团会议期间了解到，海南正在有效调控房地产市场，促进产业结构转型升级，实施全域限购等史上最严房地产调控，正式取消全省三分之二市县的GDP、固定资产投资等考核，确保各市县不为单纯追求GDP增速而盲目投资上项目，有效地防止了炒房炒地和房价大起大落，经济运行呈现稳中有进、结构优化、提质增效的良好态势。■两会上，全国人大常务委员会委员长秉战书提出2019年将集中力量落实好党中夹确立的重大立法事项如制定房地产税等。（观点地产网）3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书说：“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成，”■海南三亚南田将建2000亩地马术小峡，“绝不搞房地产”。（澎湃新近日，海南农垦神泉集团、海南圣华旅游产业有限公司、深圳市跃华马术文化产业有限公司三方共同签约，合资成立三亚南田马术文化小镇开发有限公司实施和运营项目，海南农垦神泉集团副总经理郑文坚透露，30亿元仅用于项目起步期的建设，整个项目将包括旅游、教育拓展、特色康复、休闲生态农业等多个产业，并表示，“绝不会搞房地产，”