天风证券行业报告」行业点评TF SECURITIES房地产证券研究报告2019年03月09日投资评级房地产税：减税先行（交易税)、加税不易（持有税）行业评级强于大市（维持评级）上次评级强于大市1、减税先行、预计减免约0.3%交易环节税费。我们认为“降成本”下的降作者税减费是整体宏观减负的一环，且没有把一线城市房产交易排除在外，显示政府调控思路更加灵活，和我们2019年地产政策宽松的预期是一致的，未陈天诚分析师SAC执业证书编号：S1110517110001来地产政策将在因城施策的指导下逐渐宽松，对地产行业形成中期的基本面以及政策面的利好、而一线城市房价有望止跌回升。总计来看，一线城市房地产交易税费减免约0.3%、500万房产减免约1-1.6万：房屋原值不可得情况下，北上广深降税率总计分别为0.3%、0.25%、0.325%、房地产沪深3000325%。房屋原值可得情况下，北上广深降税率总计分别为0.24%、0.2%、-2%0265%、0.265%。以500万房屋为例，房屋原值可得情况下，北上广深分别降低交易税费1.2万元、1万元、1.325万元、1.325万元。房屋原值不可得-14%情况下，北上广深分别降低交易税费1.5万元、1.25万元、1.625万元、1.625-20%万元。-26%2、加税不易、并不是一定指2019年、我们认为房地产税的推出也会考虑2018-07地产基本面、未来推出也会相对温和：3月8日，全国人大二次会议又提到，2018-032018-11今年要集中力量落实好制定一系列法案，其中包含房地产税法，我们认为这资料来源：贝格数据并不表示今年要推出房地产税。此前2018年9月，十三届全国人大常委立法规划，房地产税被列入五年立法规划的第一类，即在任期内（2023年3相关报告月之前)拟提请审议，也就是2023年前可能提请审议，通过还需经过中央1《房地产-行业点评：关注基本面与流地方两级立法，我们认为推出时间回或在审议之后1-2年。我们认为2019年动性改善，重视地产板块相对收益》地产销售和基本面将开始下滑，我们在之前《房地产税及政府工作报告专家2019-03-05解读会议纪要》报告中认为，房地产税推出的进度和力度都会相对温和，建2《房地产-行业研究周报：一线城市士立促进房产市场平稳健康发展长效机制。地市场持续回暖，土地成交量价齐升房地产土地周报20190303》投资建议2019-03-043《房地产-行业研究周报：继续推荐信此前我们在3月5日点评《地产宽松强化、全国销售向下但一线房价或将用宽松受益品种、看好一二线市场回暖反弹、看好高杠杆房企及板块相对收益》中看好3月份地产股的相对收益，房地产销售周报0303》但由于短期对于房产税讨论较多或使短期地产板块情绪较弱，可能面临回2019-03-04调。但从股票角度来看，地产对资金度敏感较高，是真正会受益于降准的板块；中期来看我们认为今年降成本（降税费、降借贷利息）有望超预期，利于提升地产中期购买力。根据以上逻辑我们维持之前的观点，开发领域看好布局一二线为代表的地产企业，看好信用宽松利率下行的地产资管公司，中期看好竣工提升的物业公司，推荐：1)地产龙头：万科、招蛇、保利、融创；2)二线优质高杠杆房企，在宽信用周期有望超预期：新城控股、阳光城、华夏幸福、旭辉集团、荣盛发展；3)明显受益于中期利率下行：光大嘉宝等；4)竣工受益：南都物业。风脸提示：房产税进程大幅加快，房屋销售大幅下滑回回请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES1.减税先行、预计减免0.3%交易环节税费2019年3月7日，据证券时报网，广州和深圳对小规模纳税人出售住房同样享受增值税附加减半政策，税率同北京和上海一样，从此前的12%下调为6%。广州和深圳小规模纳税人房屋交易印花税也同样减半。房屋交易过程中涉及多项税种，此政策的作用范围在印花税、增值税附加，此外在两种情形下（房屋原值可得与不可得)，对个税也产生一定影响。(1)印花税：广深个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半，由0.05%调整为0.025%。(2)增值税附加：在小规模纳税人进行房屋交易时，增值税附加减半，上海从0.6(%×12%)降至0.3%5%×6%)，北京、广州、深圳则从0.55%5%×11狗降至0.3%(5%×6州。备注：增值税附加=5%增值税附加税率。(3)个人所得税：在房屋原值可得情况下，个人所得税小幅增加，上海增加0.05%，北京、广州、深圳增加0.06%。房屋原值不可得情况下，个人所得税不变。备注：个人所得税=（计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用）×20%。（房屋原值可得情况下)。个人所得税=计税价格×1%。（房屋原值不可得情况下)。一线城市房地产交易税费减免约0.3%、500万房产减免约1-1.6万：房屋原值不可得情况下，北上广深降税率总计分别为0.3%、025%、0.325%、0.325%。房屋原值可得情况下，北上广深降税率总计分别为0.24%、0.2%、0.265%、0.265%。以500万房屋为例，房屋原值可得情况下，北上广深分别降低交易税费1.2万元、1万元、1.325万元、1325万元。房屋原值不可得情况下，北上广深分别降低交易税费1.5万元、1.25万元、1.625万元、1.625万元。我们认为“降成本”下的降税减费是整体宏观减负的一环，且没有把一线城市房产交易排除在外，显示政府调控思路更加灵活，和我们2019年地产政策宽松的预期是一致的，未来地产政策将在因城施策的指导下逐渐宽松，对地产行业形成中期的基本面以及政策面的利好、而一线城市房价有望止跌回升0.06%0,70%0.05%0.05%0.05%0.05%0.05%0.05%0.60%0.60%0.60%0.05%0.0%0.55%0.04%050%0,40%0.03%0,03%0.03%030%0.30%030%0.30%030%0.02%020%0.01%0.0%0.00%0.00%上海深圳广州北京上海深圳广州■新政前■新政后新政前■新政后资料来源：证券时报，天风证券研究所资料来源：证券时报，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES圆3：原值可得情形下个税变动额计税总额0350%0.325%0.325%0.070%0.300%0.060%0.060%0.060%0.300%0.060%0,240%0250%02650,050%0250%0.050%0200%0200%0.040%0.150%0.030%0.00%0.020%0.050%0.010%0.000%0.000%北京上海深圳广州北凉上海深圳广州房屋原值可得■房屋原值不可得资料来源：证券时报，天风证券研究所资料来源：天风证券研究所测慎1.8001.625325032501.5003.0001.60013251.3253.00025002.6502.65014001.20012502.50012001.0002.0001.0002.0000.80015001.00002000.5000.0000.000上海深圳广州北京上海深圳广州房屋原值可得■房屋原值不可得房屋原值可得■房屋原值不可得资料来源：天风证券研究所测算资料来源：天风证券研究所测算2.加税不易、并非一定指2019年、基本面不支持推出房地产税、未来推出预计也会相对温和3月8日，全国人大二次会议又提到，今年要集中力量落实好制定一系列法案，其中包含房地产税法，我们认为这并不表示今年要推出房地产税。此前2018年9月，十三届全国人大常委立法规划，房地产税被列入五年立法规划的第一类，即在任期内(2023年3月之前)拟提请审议，也就是2023年前可能提请审议，通过后还需经过中央地方两级立法，我们认为推出时间可能在审议之后1-2年。我们认为2019年地产销售和基本面将开始下滑，我们在18年3月7日的《房地产税及政府工作报告专家解读会议纪要》中认为，房地产税推出的进度和力度都会相对温和，建立促进房产市场平稳健康发展长效机制。时间出处有关表述2019/3/B十三届全国人大第二次今年要抓紧制定修改深化市场化改革，扩大高水平开放急需的法律，加快推进民生，会议国家安全，知识产权保护，社会治理，生态文明建设等领域的立法，落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项包括审议民法典，制定刑法修正案（十一），基本医疗卫生与健康促进法，房地产税法，出口管制法，社区矫正法，军民融合发展法，退役军人保障法，政务处分法，修改证券请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES法，现役军官法，兵役法，人民武装警察法，全国人民代表大会组织法，全国人民代表大会议事规则，生物安全法长江保护法等立法调研，起草，都要加紧工作，确保如期完成2019/3/5政府工作报告李克强表示，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。2018/9十三届全国人大常委会十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法被列入五年立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。2018/8/7中央政治局会议“下决心解决好房产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房产市场平稳健康发展长效机制。”此次会议传递的信号是，仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房产税有望加快：另外，调控手段也可能进一步加码。2018/3/11十三届全国人大一次会全国人大常委会委员长张德江关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告，谈到今议后一年工作时提出，研究制定房地产税法。2018年两会，房地产税已经正式纳入规划。2018/3/7全国政协委员、中共中“房地产税的出台是必要的，需要慎重研究，听取各方意见，详细论证。如何征收？央财经领导小组办公室应该实行差别化政策，不同地方房价不同，税率可能不一样。除了不同地区之间存在副主任杨伟民接受新京差别，不同家庭之间也应该差别化征收。”报采访时表示2018/3/5政府工作报告国务院总理李克强提出，要“今年工作目标中，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法，以及改革个人所得税”。2018/3/4、十三届全国人大一次会会议发言人张业遂和财政部副部长史耀斌分别在发布会上表示，房地产税立法由全国3/6议人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在设计、完善，并进行论证和听取意见。全国人民代表大会财政经济委员会副主任尹忠庆在接受采访时表示，“房地产税改革更加谨慎，将会越来越重要。”特别是在防范金融风险、避免房地产价格波动的情况下，房地产税的时机需要更好的衡量。财政部副部长史耀斌响应在会见记者时，说房地产税收制度将与中国国情相结合并整合其他税收，“一些税收如合并整合相关合理减少住房建筑业贸易再次联系一些税费的负担，等。通过这种方式，可以使我们的房地产税收制度设计更加合理更加公平既要提高收入的影响并能起到调节收入分配，并促进社会正义的积极作用。”2017/11V6财政部长肖捷在《党的要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工十九大报告辅导读本》商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，中提到逐步建立完善的现代房地产税制度。2017/3两会2017年全国两会期间，房价、房地产税等楼市议题继续成为关注焦点；围绕着如何遏制“炒房”，真正让住房回归居住属性，与会的代表委员们展开讨论。201/3/5第十二届全国人大常委第十二届全国人大常委会立法向社会公布，房地产税正式列入其中。会2014政府工作报告2014年首提房地产税立法，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；2013/11《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”，中国政法大学财税法研究中心主任施正文说，这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。资料来源：各政府官网，新华网，天风证券研究所（注：2016年和2017年的政府工作报告中，都设有提到房产税）3.投资建议此前我们在3月5日点评《地产宽松强化、全国销售向下但一线房价或将反弹、看好高杠杆房企及板块相对收益》中看好3月份地产股的相对收益，但由于短期对于房产税讨论较多使短期地产板块情绪较弱，可能面临回调。但从股票角度来看，地产是真正会受益于降请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业点评天风证券准的板块，对资金度敏感较高；中期来看我们认为今年降成本（降税费、降借贷利息）有望超预期，利于提升地产中期购买力。根据以上逻辑我们维持之前的观点，开发领域看好布局一二线为代表的地产企业，看好信用宽松利率下行的地产资管公司，中期看好竣工提升的物业公司，推荐：1)地产龙头：万科、招蛇、保利、融创；2)二线优质高杠杆房企，在宽信用周期有望超预期：新城控股、阳光城、华夏幸福、旭辉集团、荣盛发展；3)明显受益于中期利率下行：光大嘉宝等；4)竣工受益：南都物业。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明