中泰证券ZHONGTAI SECURITIES证券研究报告/宏观策略专题报告2019年3月8日加紧推出房地产税的深层次政策含义分析师：唐军投资要点执业证书偏号：S0740517030003◆电话：021-20315127Email:tangjun@r.qlzq.com.cn2019年3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，提出：“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，,包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成，电话：021-20315708本文聚焦如何看待房地产税，从什么角度来理解房地产税，后续的政策含Email:yangchang@r.qlzq.com.cn义◆1房地产税对于房价有“顺周期”影响，助涨助跌作用明显，考虑房地产税，不能简单从房价角度来理解。2、加紧推出房地产税，，表明政府在完善税收基础性制度、串联多项基础性制度改苹、优化地方政府财政结构、提升政府公共服务水平等方面会有后续动作，◆风险提示事件：政策变动风险，外部环境波动风险，经济超预期下行风险相关报告请务必阅读正文之后的重要声明部分中泰证券ZHONGTAI SECURITIES宏观策略专题报告内容目录1房地产税的基本概念2房地产税的具体实我4-3加紧推出房地产税的深层次政策含义…风险提示事件：政策变动风险，外部环境波动风险，经济超预期下行风险-8-投资评级说明：9-请务必阅读正文之后的重要声明部分中泰证券ZHONGTAI SECURITIES1房地产税的基本概念■每次房价快速上涨都引发扩大房地产税使用区域、提高房地产税税率的声音。对于房地产税的使用目的、使用效果、使用手段，典型经济体的发展实践可以充分借鉴，房地产税的功能远非简单的抑制房价上涨，但通过完善房地产税，能够调整房地产领域相关基础性制度，优化房地产长效机制，为房地产长远的稳定健康发展提供支撑，■房地产税是以纳税人所有或属其支配的房地产为课税对象征收的税收，房地产税有广义和狭义之分，广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称，狭义的房地产税则是指房屋或土地本身征收的税，属于财产税，房地产税收属于对于财富存量的课税，因此多数国家将其归入财产税，在不同的国家和地区，房地产税表述为“财产税”、“房地产税”、“不动产税”、“住房税”等多种名称。图表1典型经济体房地产税基本概况名称名称区马里兰州不动产未开发土地税未开发土地有建筑物的士佐治亚州不动产及车船、机械等建筑土地税地华盛顿州不动产及车船等住房税住房财产税不动产税加利福尼亚所有的土地和不动产、车船、证券等瑞典(fastighetsskatt州建筑物为中央税)房产税（财产税的城镇个人住宅马萨诸塞州不动产荷兰一个税目)和营业用房事业所税（仅在东房地产税京都特别区、京(real加拿大土地、建筑物、构筑物都、大阪、神户周写字楼property边人口超过30万tax)的城市征收)城市房地城市房地产、无建筑的拥有或购买土巴西产税特别土地所有税土地地(IPTU)在英格兰、日本苏格兰和威尔士为当年1月1日拥地方议会固定资产税Fixed有的土地、房英国税(council住房Asset Tax)屋：企业折旧资北爱尔兰为家庭财产税请务必阅读正文之后的重要声明部分中泰证券ZHONGTAI SECURITIES(domestic商用财产税Planning Tax,.通工商业用房土地、房屋(business常与固定资产税一并征收)土地、建筑物、意大利房地产税不动产差饷(rates)香港构筑物房产税出租的住房印花税房屋不动产税(real土地及地上建筑物澳门房屋税市区房屋property财产税不缴纳田赋的地价税韩国(property土地、房屋台湾土地tax)房屋税房屋资料来源：中泰证券研究所图表2美国房地产价格指数对比240220200180160140120100TO-66TO-OLOZTO-ITOZ美国：(OFHEO)房屋价格指数资料来源：WND,中泰证券研究所注：(1)美国(OFHE0)房屋价格指数数据来源于美国联邦住房企业监管办公室；(2)指数调整为以1990年12月为基期100；(3)价格指数由季度数据调整为年度数据，2房地产税的具体实践■典型经济体发展实践表明无论在保有、交易或收益环节，房地产税难以起到抑制住宅价格上涨的作用，一是保有环节的房地产税很难成为影响价格走势的关键因素。尽管房地产税的开征会带来占有环节成本的提高，但与房地产的总价值相比，保-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分中泰证券ZHONGTAI SECURITIES有环节的税收金颜仍然相对较小，很难成为影响房地产价格走势的关键因素，与此同时，如果房地产市场霄求更为旺盛，房价上涨速度快于保有环节房地产税的增速，在税负能够转嫁给消费者或租赁者的情况小，保有环节税收难以对房价产生抑制作用，美国各州从19世纪中期就开始普遍征收房地产税，美国房地产保有环节的税率，具体由地方政府根财政预算确定，一般在2%4%之间，对政府、宗教、学校、图书馆、慈善机构、外国政府等的房地产免税，部分州对个人自用、老人、残疾人、退伍军人住房有一定的减免税，但房地产税的征收并没有改变中长期美国房地产价格的上涨，也没有避免次贷危机爆发后房屋价格连续两年的暴跌，英国政府从1983年8月1日开始执行新的房地产税，在英格兰、苏格兰和咸尔士为地方议会税(council tax),在北爱尔兰为家庭财产税(domestic rates),但实际上，从1993年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨，比利时的所有房屋都要征房地产税，所有住宅都被看作是有出租收入的房产，并以此为基础收税，房产税率大致是房产价值的1.25%-2.5%,根据0ECD数据显示，2015年比利时实际房价是1970年的2.5倍，而有数据显示1985年至2009年，布鲁塞尔的普通住房价格上涨了5.2倍，■图表31971-2015年德国和比利时实际房价指数30025020015010050一德国一比利时资料来源：OECD,中泰证券研究所注：以1970年为基期100二是交易环节的房地产税存在推动房价上涨的可能，特别是在供求尚未均衡、需求过于旺盛的情况下，房地产交易和收益环节的房地产税往往容易转嫁给购房者，此时房地产税的作用不仅不能抑制房价，反而推高房价。以我国香港地区为例，香港对交易环节征收的印花税，既没有解决香港的高房价问题，也没有解决香港房价上涨，受2008年国际金融危机影响，香港房价快速上涨，为打击投机行为，2010年11月19日，香港政府对之后购买、两年内出售的居民住宅开征特别印花税，2012-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分