民生证券MINSHENG SECURITIES房地产行业研究/专题报告“地产解惑”系列之四：如何从财税角度看待房地产税？一房地产税与新一轮财税改革专题研究报告房地产2019年02月11日报告捕要：推荐维持评级建国以来，我国经历了“利改税”“分税制”“所得税改革”“营改增”等数次较行业与沪深300走势比较大规模的财税体制改革。总结经验，从改革的最初背景与原因来看，都是中央与一房地产地方财权和事权分配出现严重不均，倒逼改革：从改革的税种来看，一旦某项税种体量出现了快速增长，达到了较大体量，便容易引起对该税种的财政再分配：从改革路径上来说，历次税改都是理论研究与舆论吹风先行，然后小范围试点，A之后再逐步扩大试点范围，直到最后全国实行：从最终的改革方案来看，都经过了中央与地方的多次博弈，相比初稿都是妥协折中方案：从历次改革最终的成效来看，均较好的达到了改革目的，且都有效的增加了整体财政收入，增强了经济活力。而从改革的结果来看，总体趋势是中央财政话语权的不断提升。4218-0218-0518-018-1119-02资料来源：Wind,民生证券研究院2018年3月，中夹印发《深化党和国家机构改革方案》，将省级和省级以下国税地税机构合并，地方财政收入进一步减少。作为一项地方税，潜在体量较大的房地产税开始又一次吸引了社会的目光。执业证号：S0100517050002电话：010-85127730根据历次财税改革的经验，在房地产税征收真正全面落地前，大概率还需经历扩邮箱：yangliu yis@mszq.com大试点范围，以及在初步草案上讨论妥协方案的步骤。房地产税具体征收也将因研究助理：由子沛城施策，税率则会经历从低到高的渐进调节过程。房地产税与土地出让金并非互执业证号：S0100118010012斥关系，在未来可能并存。房地产税长期来看很难大幅降低房价，但也不会造成电话：021-60878329租金大幅上涨。邮箱：youzipei@mszq.com房地产税作为地方财税收入的一项重要来源，长期来看其地位势必逐渐提升。考相关研究虑到必要的立法程序和房产价值评估等技术性问题，房地产税的推出尚需时日。1.【民生地产】2019年地方两会关于房房地产税的推出，对于降低空置率、抑制投机需求，以及促进房地产市场长期平地产表述整理稳健康发展具有非常积极的意义，继峡维持板块“推荐”评领，建议关注政策平2.2018年1-12月房地产统计局数据点稳预期下有较好业绩成长空间的中南建设、新城控股、华夏幸福、金科股份等。评：行业数据继续趋稳，关注年报业绩●风险提示：房地产税立法进程快于预期：房地产销售大幅下滑。表现盈利预测与财务指标现价EPSPE2月1日17A18E19E17A18E19E000961中南建设6.30020.61.139.410.96.0601155新城控股29.382.75.51107.0600340华夏幸福27.883.04.05.19.45.4000656金科股份5.890.40.60.715.510.584本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES目录一、引言3(一)19501979，小幅渐进的改革：从统收统支到央地分成，中央财政从集权逐渐放权…31、1950-1953:统收统支式的财政管理体制法32、1953-1979:分成式的财政管理体制法.3(二)19801992，第一次大税改：包千式财政管理体制与“利改税”，地方财政强势崛起…42、改苹路径：理论研究先行，逐步扩大试点…(三)1993，第二次大税改：以“分税制”为核心的基础财政制度框架建立.92、分税制的主要内容…93、改苹路径：“渐进式”改革，减小阻力(四)2001，第三次大税改：所得税改革(五)2016，第四次税改：全面“营改增”161、改苹内容、背景与路径2、改苹的成效与意义…（六)历次税改的总结与思考…(二)改革的直接影响：地方财政压力进一步加大.…20（三)破局之路：开源节流2223(一)我国房地产税现状简述23(二)近年相关推进工作与未来可能推进路径25（三)房地产税征收方法的思考…26281、不同城市的房地产税收入与财政压力不匹配问题如何解决？282、房地产税收入能否替代土地出让金？…283、房地产税能否大幅降低房价？…294、房地产税会不会被转嫁给给租房者？30六、风险提示…3232本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2民生证券MINSHENG SECURITIES一、引言近年来，市场上关于房地产税的各种传闻颜为频繁，也一直牵动着各个阶层的神经。而今又近一年一度的全国“两会”，公众对于房地产税立法进程的各种猜测。目前市场上对于房地产税的研究大多数是从房地产行业本身，以及立法程序与进程的角度进行解读，导致其结论往往更侧重于讨论房地产税“该不该收”，而本文则尝试从更宏观的财政与税收角度来对我国的房地产税进行一些思考与分析，以都讨房地产花“会不会收”和“会怎么收”的问题。本质上来说，房地产税仍然是一种税收，属于财政政策的范畴。从国家宏观角度来看，财政税收具有优化资源配置、增进社会福利，调节收入分配、维护社会公正，加强宏观调控、熨平经济波动，实施监督管理、规范财经秩序等重要作用。自新中国成立后，我国的财税制度经历了多次调整改革，本文首先通过回顾“利改税”“分税制”“所得税改革”“营改增”等一系列历史上的改革历程，总结了历次财税体制改革的内容背景、改革路径、改革的成效与意义等，然后在此基础上对渐一轮财税改革“国税地税合并”进行了简要分析，并由此引出近年来房地产税立法进程加快的大背景：最后简要总结了我国房地产税的现状，并结合海外经验与国内试点情况探讨了未来可能的推进路径与征收方法，以及对相关的问题进行了思考。二、回顾历史：我国建国以来的几次税制改革（一)1950-1979，小幅渐进的改革：从统收统支到夹地分成，中夹财政从集权逐渐放权1950一1993年，我国财政管理体制为适应各个时期的政治经济形势，更替十分频繁。财政收支在中央财政和地方财政之间如何划分，是每次财政管理体制立法所要解决的中心问题。根据财政管理体制法规定的划分中夹财政和地方财政收支范国的办法，可将我国财政管理体1、19501953:统收就支式的财政管理体制法1950年，我国实行统收统支、中央财政高度集权的财政管理体制法，地方组织的财政收入能一上嫩中夹财政，地方所需财政支出统一由中央财政拨付。地方财政实行收支两条线互不挂钩，地方仅有零星财力。在统收统支的财政体制之下，实际上只有中央一级财政，无法照顾各地经济社会发展的特殊需要，不利于充分调动地方理财、聚财的积极性。为克服财政体制缺陷，政务院发布《关于1951年财政收支系统划分的决定》，对统收统支财政管理体制进行初步改革，确立“统一领导，分级管理”的原则。根据新的财政管理原则，全国财政被划分为中央财政、大行政区财政、省财政三级，并开始实行财政收入分类分成、地方财政挂钩。但在1953年前，执行的仍是统收统支的财政管理体制。2、1953-1979:分成式的财政管理体制法1953一1979年，我国施行以财政收入分成为中心的财政管理体制法。这一时期的财政分成办法虽有分美分成、总颜分成、增收分成三种形式，但均偏重于中央财政集权。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3民生证券MINSHENG SECURITIES1)1953-1958:分美分成的财政管理体制。1953-1958年，我国实行分美分成财政管理体制。根据国务院须布的《关于改进财政管理体制的规定》，1958年对地方实行“以收定支，五年不变”的财政体制，进一步扩大地方财政收支范围和财政管理权限，但实际执行时问仅一年。2)1958-1978:总颜分成的财政管理体制。该财政管理体制规定地方组织的财政收入，除个别不宜按地区参与分成的财政收入（如关税、中央企业收入）划归中央财政外，其他财政收入均应汇总，按比例在中夹与地方之间分配。3)1978-1979：增收分成的财政管理体制。1978-1979年，我国实行“增收分成，收支挂钩”的财政管理体制。增收分成是指地方财政收入本年比上年实际增长的部分，按照核定比例，在中夹和地方之间分配。（二)1980-1992，第一次大税改：包干式财政管理体制与“利改税”，地方财政强势崛起分成式财政管理体制与统收统支式财政管理体制相比，在中央核定的财政收支范围内，赋予地方一定的财权和财力，但实际上地方财政仍不是名副其实的相对独立的一级财政。由于地方财政支出由中夹每年核定，地方分成收入实际上是中夹财政拨款，分成式财政管理体制仍未摆脱统收统支的模式。随着我国经济体制改革的全面展开，1980年初，国务院发布《关于实行“划分收支、分级包千”财政管理体制的暂行规定》，正式全面推行包千式财政管理体制，扩大地方财政权限。所谓包干制，即明确划分中夹和地方财政的收支范围，中夹与地方各行其职、各负其责。具体来说，在收入方面，央企收入、关税收入和中央其他收入归中夹财政，地方所属企业收入、盐税、农牧业税、工商所得税、地方税和地方其他收入则归地方财政：在支出方面，中夹的基本建设投资、夹企流动资金、地产勘探、国防战备、对外援助等费用归中夹财政支出，地方基本建设投资、地方所属企业流动资金、地方工业交通农林水利气象等经费以及其他地方货用等归地方财政支出。在包干制推行过程中，一些弊端也逐渐显现出来，如中夹财政的宏观测控政收入来源发生重大变化，财政管理体制也相应进行了调整，才对包干式财政管理体制进行了进一步改革。1978年12月中国共产党第十一届中夹委员会第三次全体会议召开以后，中国逐步推行经济体制改革，税制改革、特别是国营企业税制改革的问题很快引起各方面的密切关注。1979年初，财政部税务总局经过调查研究提出：工商税重复征税、税负不平衡的问题由来已久：在工业救组方面表现更加突出、实行增值税可以解决这个问题，“利改税”的雏形由此显现。建国初期，我国在税收机制上学习苏联，来自苏联的“非税论”在中国有广泛的传播和影响。这种论点认为，既然社会主义国营企业为国家所有，那么，其一切收益自然也属于国有，国营企业向国家搬纳的利涧和税金只是形式上的不同，并无本质上的差别。这种理论当然导向“税收消亡论”，认为社会主义税收没有存在的必要性，主张“利税合一”，以单一的利润代替税收。因此当时除了少数一些私营企业还需向国家交税外，国营企业不再向国家交税，而是向国家上交利润，同时国家为扶持公有制，对国企各种优惠补贴。然而在实践当中，很多私营本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES企业纷纷挂靠在国营企业上享受其政策红利，而国营企业则由于上交利润无定量，国家收的利润远远小于国企应该承担的财政责任，国家和企业的分配关系无法理顺，企业与国家之间讨价还价，争吵不休。企业吃国家大锅饭，缺乏活力，效率非常低下，最终导致税收减少财政吃紧。因此，峡乏独立的地方财政，与“利税合一”导致的企业效率低下税收吃景，是包干式税和测节税普税收形式，从而把国家与国有企业的利涧分配关系用税法的形式固定下来。企业纳税后利余的利涧，全部留归企业支配使用。(1)准备工作：理论研究与典论准各先行实际上，在建国初期即有过不成功的“利改税”的尝试，由于当时三大改造过快且国家对公有制经济补贴明显，很多私营企业在玫造过程中，纷纷挂靠在国营企业上享受其政策红利，而国营企业上交利润无定量，国家收的利润远远小于国企应该承担的财政责任，建国仅仅三年，国家就因大量漏收税，而税收减少财政吃紧。迫于财政压力，时任财政部部长薄一波提出“公私一律平等纳税”，然而由于前期理论准备工作不足，新税制被攻击为在公有制与私有制之间划等号，改革只能不了了之，薄一波也随后卸任财政部长。因此在玫革开放后的“利改税”玫革时，中夹首先在税收理论界破除“非税论”，使人们比较清楚地认识到国家对国有企业纯收入的分配，既应依据政治权力，同对其他经济形式一样征收所得税，又应依据资产权力，参与企业所得税后的利润分配。这种分配关系和分配形式，构成税利分流理论。(2)第一阶段：1979年起，“利改税”开始试点1979年起在湖北省光化县、广西壮族自治区柳州市、上海市和四川省的部分国营企业中试点，主要是开展对国营企业征收所得税的试点，即“利改税”的试点。1980年11月5日，财政部印发了《关于1980年在少数工业企业进行利改税试点的意见》，1)几有盈利的国营大中型企业，其利润按55%的比例税率嫩纳所得税，所得税后利润，一部分上交国家，一部分按国家核定的留利水平留给企业自行支配：2)上交国家的部分，根据企业的不同情况，分别采取递增包干上交、固定比例上交、用调节税形式上交和定颜包干上交等四种形式：3)有盈利的国营小型企业，其利润则按八级超颜累进税率搬纳所得税，最低一档的税率为7%，最高一档的税率为55%，所得税后利润一般留给企业运用，国家只对少数所得税后利润较多的企业收取一定的承包费：根据湖北省光化县、广西壮族自治区柳州市、上海市和四川省143户“利改税”试点企业的统计，1980年同1979年相比，这些企业的销售收入增长了9.3%、利润增长了23.7%，上缴财政收入增长15.9%，企业留利增长了59.2%，政府与企业实现了双赢，财税改革取得了明显的成效。(4)第三阶段：全面利改税，1984年10月起实施1984年，我国全面实行“利改税”，财政收入来源发生重大变化，财政管理体制也相应进本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5