2018年3月12日国金证券SINOLINK SECURITIES消费升级与娱乐研究研究中心房地产行业研究买入评级行业研究市场数据（人民币）房地产税知多少：市场优化平均市盈率18.87国金房地产产业指数3797.72征收背景、国内现状及国际经验沪深300指数4127.67上证指数3326.70深证成指11326.27核心观点中小板综指11345.36■征收房地产税并不是为了打压房价，而是作为地方政府收入的重要来源：分税制改革后，地方政府财政支出缺口增加，土地出让成为重要的收入来源，但这种高度依赖土地财政的模式不可持续。同时为了防范化解重大风险，地4548方债务整顿和监管愈发收紧。如何避免债务偿付危机，增加地方财政收入，4347是目前地方政府需要解决的现实问题。通过征收房地产税，可以确保地方政4146府有一个稳定和持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土3946地财政和扭曲政府职能的情况。这是征收房地产税的初衷，并非以打压房价3745为主要目的。根据测算，房地产税可以给地方财政增加8%39%土地出让金3544体量的税收。3343房地产税征收需要克服技术难题，注意征收时点、范围和力度的大小：目前已经开征房地产税的国家，基本都有一套完整、专业的不动产登记，或是配备强大的评估团队。我国不动产登记系统实施效果有待考证。若房地产税真正落地，征收时点需要把提（国际上日本地方税推出助推了当时的房价崩一国金行业一沪深300盘)。征收的范围和力度大小关系到居民的接受度和推广的难易度。在征收房地产税的同时，应适当降低交易、建设环节的税负。关于房地产税立法进程和落地速度的判断：关于房地产税落地的时间，市场相关报告判断较为一致，认为先要解决法律、技术层面的问题，应该要在2020年之1.《销售拿地持续高增长，房地产税悲观预期后。但是对于立法速度的判断目前还并不统一。近期两会中的相关言论，市淡化》，2018.3.4场有的解读为立法进程会很慢。但是从财政部原部长楼继伟的说法看，今年2.《住宅数据稳中有降，长效机制或重构估很有可能草案提交初审，这意味着房地产税立法正式开始，符合三个原则中值体系》，2018.225的“立法先行”一先从法律层面说清征收房地产税的合理性。从时间长度来3.《基本面无碍，政策悲观预期需消化》，看，初审启动后的程序可能比市场预测的更快推进。2018.2.114.《销售开门红，土地市场量跌价涨》，2018.2.5地产股行情历来不是反应当期销售而是“政策预期”，主要原因在于已有的限5.《房地产1月份销售点评：1月销售数据制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈。而当前的板块的确受到宏观金开门红，关注持续性》，2018.2.1融环境和房地产税出台的预期受到压制，估值处于低位。如果房地产税立法启动，短期对板块可能有一定的冲击，但是消化后，一方面是此前的利空出尽，另一方面对于楼市未来的平稳增长是利好。房地产行业如若实现平稳增长，房地产板块的估值体系将发生转变，主要反映的将是公司实际的价值而非政策博弈。我们依旧看好龙头低估值房企龙湖地产、中国滦外发晨，特殊产城模式的华夏幸福，高增速二梯队房企新城控胶，以及粤港澳大湾区布局的龙光地产。风险提示房地产税迅速出台，销售急速下清：如若房地产税迅速全国实行，房价和销weihuang@gjzq.com.cn量容易因为居民情绪影响急速下滑。唐川货款利率上行，房地产销售不达预期：利率升高带来购房成本的提高，挤出tangchuan@gjzq.com.cn部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。的投资与销售将明显回落。敬请参阅最后一页特别声明国金证券行业研究内容目录1中国房地产税征收背景及意义…5分税制改革和事权财权错配推动地方债务高企…5土地财政及地方政府土地依赖度…6中国现行房地产税制.7广义房地产税税种7房地产税相关条例及会议历程…8上海和重庆房地产税试点情况...........m .................保有环节房地产税总量和补充作用测算香港房地产税香港土地批租制度11香港房地产持有环节税费.12香港房地产持有环节税收调节及效果.…房地产交易环节主要税收一印花税及其调控效果..14香港房地产税的借鉴意义16日本房地产税…16日本土地税制概览….16日本土地税种类..17日本不动产登记与评估体系.…19日本土地税收与楼市调控.……20日本房地产税对我国的借鉴意义，21.22韩国房地产税制概览22韩国房地产保有环节税种介绍…23房地产税与楼市调控.25韩国房地产税对我国的借鉴意义.26征收房地产税并不是为了打压房价，而是作为地方政府收入的重要来源26房地产税征收需要克服技术难题，注意征收时点、范围和力度的大小27关于房地产税立法进程和落地速度的判断…27投资建议27敬请参阅最后一页特别声明国金证券INOLINK SECURITIES行业研究图表目录图表1：分税制下中央和地方税收收入划分.5图表2：中央财政玫收支及占全国财政收支的比重…5图表3：地方政府财政收支及占全国财政收支的比重…5图表4：全国土地出让合同总价及增速……图表5：全国土地出让金及其占公共财政收入比重.7图表6：部分省市地方政府财政收入土地依赖度.7图表7：我国房地产交易环节税费.7图表8：我国房地产保有环节税费.8图表9：我国提及房地产税的文件及会议历程(1986-2017)..9图表10上海和重庆房地产税试点.10图表11：上海历史房价..10图表12：重庆历史房价………图表13：上海土地出让金情况.11图表14：重庆土地出让金情况.11图表15：上海和重庆房地产税与土地出让金占比..11图表16：房地产税和土地出让金比例测算.11图表17：香港房地产持有环节税种….12图表18：香港差饷、物业税与财政收入….13图表19：香港差饷、物业税占比.…13图表20：香港差饷、物业税调控与房价….14图表21：香港印花税.15图表22：香港当前实行的双倍从价印花税税率..15图表23：香港印花税与楼市.16图表24：日本现代土地税制的形成.17图表25：日本现行主要土地税税种..17图表26：日本房地产保有环节主要税种.18图表27：日本房地产保有环节税收与地方收入18图表28：日本房地产保有环节税收占比.19图表29：日本房地产取得环节主要税收….19图表30：日本房地产转让环节主要税收.19图表31：日本楼市调控历史..20图表32：日本城市土地价格指数(1955-2016)21图表33：韩国的行政层级与税收体系..22图表34：韩国早期的土地税制演变.22图表35：韩国现行主要房地产税税种.22图表36：韩国房地产保有环节主要税种…23图表37：韩国财产税和综合不动产税超额累进税率表…24-3敬请参阅最后一页特别声明国金证券行业研究图表38：韩国财产税占地方财政收入的比重.24图表39：韩国房地产交易环节主要税收…24图表40：韩国房地产税调控历史.25图表41：韩国房地产交易环节主要税收……….26敬请参阅最后一页特别声明国金证券行业研究中国房地产税征收背景及意义■为什么需要征收房地产税？房地产税征收是为了打压房价么？这些问题我们需要从中国当前税制和地方财政情况谈起。分就制改革和事权财权错配推动地方债务高企■建国后我国经历了多次税改，1994年，为了增加中央集权，增加中央收入我国推行分税制改革，将税收划为中央税、地方税和共享税三种。即一部分税收归中央，一部分税收归地方，并明确了中央和地方的支出和收入范围。分税制改革一方面增加了中央的收入，一方面增加了地方支出：在当时的改革中，中夹将只占财政收入比例很小的小税种：房产税、契税、土地增值税、国有土地有偿收入等划分到地方固定收入中（与现在房价挂钩的税种划入地方收入中)。同时，非标准的多重划分方式又使地方税收的来源进一步减少。例如，城市雏护建设税尽管被划分为地方税收范围，但其中铁道部门和各银行总行等交纳的部分还是归中央所有。分税制下中夹和地方税收收入划分关税、消费税、车辆购置税、进口增值税、船舶吨位税耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、烟叶税、房产税、车船税、哭税、城市维护建设税（不含铁道地方税部门、各纸行总行、各保检公司总公司集中交钠的部分)、印花税（不含证券交易印花税）中央地方共享税增值税（中央75%，地方25%）：钠入共享范国的企业所得税和个人所得税（中央60%，地方40%）：资源税(海洋石油资源税为中央收入，其余资源税为地方收入)：证券交易印花税（中央97%，上海和深圳3%）分税制改革后，中央政府的财政收入大幅增加，但事权基本维持不变。改革前中夹财政收入在全国财政总收入中仅占比22%，改革后相应占比跃升至55.7%，财政收入同比增长300%，财政支出却增长缓慢。与之相对应地方政府的财政收入大幅下降，在财政总收入的比重从改革前的78.0%下降到改革后的44.3%：而随着改革开放的持续推进及各地经济社会发展的需要，地方政府的行政管理职能和地方建设需要急刷扩张，财政支出不断增长。在支出规模上由1994年中央财政支出的2.4倍增加到2016年中央财政支出的5.9倍：但与此相应的财政收入却没有同步增长，这就导致地方政府的财政收支散口不断扩大、甚至加速扩张，财政承担能力堪忧。80,000.00180,000.0090.0%70,000.00160,000.0080.0%50.0%60.000.00140,000.0070.0%50.000.0040.0%120.000.0060.0%100,000.0050.0%40,000.0030.0%80,000.0040.0%30,000.0020.0%60,000.0030.0%20.000.0040,000.0020.0%10,000.0010.0%20.000.0010.0%0.000.0%0.000.0%一中央财政支出：比重一地方财政支出：比重敬请参阅最后一页特别声明