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20180304-国金证券-房地产产业行业研究:销售拿地持续高增长,房地产税悲观预期淡化(附下载)

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2018年03月04日国金证券SINOLINK SECURITIES消费升级与娱乐研究中心房地产产业行业研究买入评级行业研究周报市场数据(人民币)销售拿地持续高增长,房地产税悲观预期淡化市场优化平均市盈率18.41国金房地产产业指数3703.03沪深300指数4016.46行业点评上证指数3254.53■TOP100地产企业销售同比增长四成,门横继续提高:第三方公布2018年深证成指10856.251-2月TOP100房地产企业销售排行榜。参考克而瑞数据,受春节结构化影中小板综指10902.85响,T0P100二月份单月销售环比下滑22%,但是1-2月累计销售总额同比依旧增长45%。受到返乡置业的推动,部分三四线房企表现突出。百强房企各梯队销售金颜入榜门槛提升显著,前两月TOP3销售门槛破千亿,4548T0P3/10/30/50/100房企的门槛增幅分别达到51%/54%/45%/52%/53%。434741463946企业拿地数据,拿地金颜前三甲与1月相同一龙湖、碧桂园、中海。龙湖首次位居榜首,前两月拿地金颜314亿元超过当期销售金颜。TOP10房企374535441-2月拿地总颜1613亿元,占T0P50企业的44%,龙头拿地优势明显。从3343城市分布看,龙头房企依旧着重布局一二线,长三角为最热门区域,杭州土地成交总额排名全国第一。政策及宏观环境加速集中度提升:短期政策层面不会有全面放松的趋势,去杠杆将继续推进,无论是从居民端货款层面还是企业端的开发货依旧在收一国金行业一沪深300紧,行业整体融资成本继续上升,非标融资通道受阻。对于中小开发商而言,今年在资金面和销售端都面临较大的压力。而龙头开发商融资成本低、非标占比少、销售回款多,在进一步拓展上具有明显优势,集中度提升速度加快。相关报告1.《住宅数据稳中有降,长效机制或重枸估■房地产税立法仍在起草,短期还未到提请审议阶薇:十三届全国人大一次会值体系》,2018.225议发言人张业遂表示,“房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政2.《基本面无碍,政策悲观预期需消化》,部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、2018.2.11部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。谈及2018年立法计划,人大代表提出有20多部法律需要制定或修3.《销信开门红,土地市场量跌价涨》,改,并未提及房地产税,预测房地产税短期不会公布草案并送审,真正落地2018.2.5还需要时间,一定程度上消化了当前市场的政策悲观预期。4.《房地产1月份销售点评:1月销售数据开门红,关注持续性》,2018.2.1投资建议5.《资本市场预期修复集中体现,板块行情■房地产销售、拿地以及结转数据都很亮眼,但受到政策预期影响估值受到压将逐渐过渡至精进个股》,2018.128制。人大代表的发言一定程度稳定短期对房地产税出台的担忧,房地产板块或将迎来新一轮的估值修复,维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年拿地规模有较大突破的龙湖地产、中国滦外发展:以及高增长确定性强且持风险提示◆房地产税迅速出台,销售急速下滑:如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。◆贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。weihuang @gjzq.com.cn■橱改货币化未完成计划,三四战市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。(8621)60230230zhangbin@gjzq.com.cn敬请参阅最后一页特别声明国金证券行业研究周报1、一周行情回顾■本周涨跌幅:上证综指下跌1.05%,沪深300下跌1.34%,申万地产指数下跌2.35%:恒生指数下跌2.19%,恒生地产类下跌1.46%。(2)板块涨幅排名合肥城建14.8彩生活11.4世联行12.3信和置业2.7世荣兆业10.0新鸿基地产2.3昆百大A6.6新世界发展2.0上海临港6.61.0(3)第三方公布1-2月T0P100销售数据■第三方公布2018年1-2月T0P100房地产企业销售数据。参考克而瑞数据,受春节结构化影响,TOP100二月份单月销售金额5296亿元,环比下滑22%。但是1-2月累计销售总颜同比依旧增长45%,龙头销售依旧保持高增长。受到返乡置业的推动,部分三四线房企表现突出(如中梁地产、祥生地产)。百强房企各梯队销售金颜入榜门槛提升显著,前两月TOP3销售门槛破千亿,TOP3/10/30/50/100房企的门槛增幅分别达到51%/54%/45%/52%/53%。120060%103654%52%53%100051%50%45%80068540%60030%40028620%1852007010110%3959131900%TOP3T0P30T0P50T0P100■2017年1-2月■2018年1-2月一同比来源:克而瑞、公司公告、国金证泰研究所敬请参阅最后一页特别声明国金证券K SECURITIES行业研究周报企业名称销售金额销售面积平均价格去年同期去年同期面积同比去年同期价格同比(亿元)(万平米)(元/平米)碧桂园1186.6872.636.0%1297.6999.029.9%9144.68734.74.7%中国恒大1121.6684.164.0%1086.9750.744.8%10319.39112.813.2%万科1035.8866.319.6%684.5588.716.3%15132.214715.52.8%保利地产506.4288.175.8%348.6218.259.8%14526.713205.110.0%融创中国412.0182.7125.5%256.995.6168.7%16037.419110.9-16.1%中海地产355.7305.316.5%267.5184.045.4%13297.216592.4-19.9%中国金茂306.240.5655.2%59.220.5188.3%51723.019749.1161.9%华夏幸福298.0201.248.1%235.0167.440.4%12680.912019.15.5%龙湖地产293.2244.519.9%211.4170.024.4%13869.414382.4-3.6%绿地控股286.1193.747.7%258.6190.835.5%11063.410152.09.0%205.470.6190.9%196.575.4160.6%10452.99363.411.6%新城控股193.7101.291.3%156.272.6115.0%12400.813935.8-11.0%招商蛇口189.1154.522.4%96.677.325.0%19575.619994.8-2.1%泰禾集团187.8103.781.1%75.336.1108.6%24940.228725.8-13.2%正荣集团183.183.1120.3%115.350.1130.1%15880.316586.8-4.3%世茂房地产175.2103.469.5%103.167.552.8%16993.215319.310.9%旭辉集团169.2141.619.5%115.275.552.6%14683.718750.0-21.7%华润置地166.1185.7-10.6%80.6133.1-39.4%20607.913951.947.7%绿城中国164.0113.045.1%92.970.032.7%17653.416142.99.4%中南置地145.682.177.3%114.578.945.1%12716.210405.622.2%融信集团136.875.681.0%79.836.8116.8%17142.920543.5-16.6%阳光城134.093.743.0%102.064.757.7%13137.314482.2-9.3%金科集团131.069.289.3%176.8104.868.7%7409.56603.112.2%富力地产129.478.365.3%97.161.757.5%13326.512696.65.0%金地集团128.2160.9-20.3%94.383.712.7%13594.919223.4-29.3%滨江集团124.859.3110.5%27.121.227.8%46051.727971.764.6%雅居乐121.664.189.7%84.450.866.1%14407.612618.114.2%首开股份103.1115.1-10.4%43.957.5-23.7%23485.220017.417.3%蓝光发展101.069.844.7%131.963.8106.79%7657.310940.4-30.0%合景泰富96.943.6122.2%53.534.555.1%18112.112637.743.3%龙光集团91.140.4125.5%90.234.8159.2%10099.811609.2-13.0%建发房产88.233.8160.9%88.229.8196.0%10000.011342.3-11.8%荣盛发展87.157.850.79%82.667.722.0%10544.88537.723.5%房企土地储备对公司未来业績和规模影响越来越大。根据中指研究院数据2018年1-2月拿地金额前三甲与1月相同一龙湖、碧桂园、中海。龙湖超过碧桂园首次位居榜首,前两月拿地金颜314亿元超过当期销售金额。T0P10房企1-2月拿地总颜1613亿元,占T0P50企业的44%,龙头拿地优势明显。敬请参阅最后一页特别声明国金证券NK SECURITIES行业研究周报龙湖2月主要在杭州、苏州、济南等强二线城市拿地,2月1日以55.8亿元和40.7亿元竞得杭州苏州四幅地块,单日拿地金额近百亿元。排名企业拿地拿地企业拿地拿地金额面积排名金额面积1龙湖地产31430226金科股份53492碧桂园22984127保利地产502623中海地产22520028香港置地48304旭辉集团13818229建发房产48645万科13823030上海地产4646绿地控股12580531新城控股461977九龙仓集团1255232华发股份4465811714133中国铁建4427中9世茂房地产10910534金融街41。5010招商蛇口937435实地集团4111211祥生地产集团8916736青海湖旅游40712银丰集团8415137正商地产406113电建地产81933839。3114中南置地8114839正荣集团397915华侨城7913540龙光地产386316雅居乐7613341绿城中国386317中国恒大7129942泰禾集团37.13518福晟集团7012343366419金地集团627344中粮置地362320滨江集团625545星河控股34.2821美的地产627446当代置业3410422中建三局6014447未来科学城3329236034548金成集团331724首创置业582349中建五局5025越秀地产544650荣盛发展30143■分城市群看,长三角为土地市场最热门地区,长三角地区TOP10企业拿地总颜高达862亿元,其次为环渤海613亿元,珠三角和中西部地区拿地总颜分别为474/461亿元。具体城市看,杭州成交总价589亿元位于榜首,同比上涨251%,北京和苏州分别以564亿元和453亿元成交总额排名第二第三。(5)政策及宏观环境加速集中度提升敬请参阅最后一页特别声明国金证券行业研究周报■短期政策层面不会有全面放松的趋势,去杠杆将继续推进,无论是从居民端货款层面还是企业瑞的开发货依旧在收紧,行业整体融资成本继续上升,非标融资通道受阻。对于中小开发商而言,今年在资金面和销售端都面临较大的压力。而龙头开发商融资成本低、非标占比少、销售回款多,在进一步拓展上具有明显优势,集中度提升速度加快。(6)房地产税立法仍在起草,短期还未到提请审议阶段■十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示,“房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草素、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作”。谈及2018年立法计划,人大代表提出有20多部法律需要制定或修改,并未提及房地产税,预测房地产税短期不会公布草案并送审,真正落地还需要时间,一定程度上消化了当前市场的政策悲观预期。2、投资建议■房地产销售、拿地以及结转数据都很亮眼,但受到政策预期影响估值受到压制。人大代表的发言一定程度稳定短期对房地产税出台的担忧,房地产板块或将迎来新一轮的估值修复,维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年拿地规模有较大突破的龙湖地产、中国海外发展:以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股:雄安和粤港澳区城布局房企:华夏幸福和龙光地产。3、风险提示销量容易因为居民情绪影响急速下滑。货款利平上行,房地产严销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。■棚改货币化未宪成计划,三四钱市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。4、行业一周新闻【江西发布4条禁令整治房地产中介机构乱象】近日,江西省住建厅决定今年3月至6月在全省开展房地产中介机构专项整治工作。包括重点清理整治“红顶中介”、发布虚假信息、收费标准不公开、非法集资等4个方面。■【济南18宗地搅金逾200亿华润海尔中海占150亿】今日济南节后首场土拍,共出让18宗土地,除长清区、孙村片区和CBD一宗商务用地共约500亩土地经过多轮竞价,其余土地均底价成交,最后总成交金额超200亿,其中华润海尔中海占150亿。【海南鼓励社会资本参与乡村民宿建设严禁变相开发房地产】海南省政府27日召开新闻发布会,解读美丽乡村建设和乡村民宿发展的有关文件。发布会指出,海南积极引进社会资本参与乡村民宿建设,同时加强美丽乡村建设用地批后监管,严禁违法违规开发房地产。■【北京2017年房地产开发投资3745.9亿同比下降7.4%】《北京市2017年国民经济和社会发展统计公报》拔露,2017年,北京市实现地区生产总值2.8万亿元,按可比价格同比增长6.7%:当中房地产业1766.2亿元,同比下降1.6%,占地区生产总值的6.3%:2017年,全市完成房地产开发投资3745.9亿,同比下降7.4%。【重庆出让4宗地收金60亿禹洲首度落子、招商斥23亿】重庆市近日出让4宗土地,总面积约57.7万平方米,总建面约93万平方米,分别位于渝北区、北陪区、九龙坡区和两江新区,成交总颜达60亿:其中招商斥资23亿,禹洲首度落子。-5敬请参阅最后一页特别声明
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