中诚信国际CCXI热点专题房地产税的政策目标、规模预测及房价影响中诚信国际宏观经济概述■房地产税的政策目标：完善现代财税体系，从调节收入分配到配合经济结构转型>房地产税的政策预期目标是多元的，政策作用重心也出现一定变化。2011年上海、重庆的房产税试点突出调节收入分配。随着2015年下半年地产周期启动，房地产税的征收更多的被赋予调控房地产市场、健全地方税体系的预期。随着2020年、2021年的严监管加强与房地产市场调整，房地产税作为现代财税体系的一部分，预期将起到一定替代土地财政、引导经济结构调整的重要作用。■房地产税的征收规模预测：税收规模可达1.5至2万亿元>海外国家房地产税的税制：税制差别较大、具体征收细则不同。海外国家房地产税税制呈现多元化的特征，按照房产税与土地税是否分开，海外国家房地产税大体可分为分开征收、合并征收与纳入征收三类，三类别下的征收对象、征收范围、税率也不尽相同。>房地产税税收规模：OECD国家平均约为GDP的1.6%、财政收入的5%。房地产税GDP占比与各国经济发展水平呈现一定正向关系，发展中国家墨西哥为03%，发达国家中人均GDP不足2.5万美元的捷克、斯洛文尼亚等国不足1%，美国、英国、加拿大等人均GDP超过4万美元的国家在3%左右。同时经济体越发达税收占比越高，其中墨西哥、捷克等国比重不足2%，美英加等传统联邦制国家占比超过10%，美国最高达11%。>我国房地产税税收总额预测：规模为1.5万亿至2万亿元。假设对所有存量住房进行征收，并以房地产市值作为计税依据：若统一税率为0.5%，房地产税税收规模约为2万亿元；若对第二套及以上住房征收累进税，其中二套征1%、三套及以上征2%，税收规模约为1.5万亿元；假设对家庭人均建筑面积低于35平米予以扣除，对超出部分统一征1%，税收规模约为1.8万亿元。假设房地产税仅对增量部分进行征收，即便假设税率提高至3%，税收规模或也不足3000亿元，或并不符合其作为地方财政重要补充的定位。■房地产税对房价的影响：不同区城的政策效应不同>利用D①模型分析2011年试，点，上海与重庆的政策效应并不相同。从政策效应的持续时效来看，2011年房产税试，点对上海房价的影响周期较短，对重庆的影响周期较长。从政策效应的影响幅度来看，2011年当年房产税使得上海房价每平米下降了900元左右，约占上海2010年房价的6.7%；重庆房价则在此后两年每平米下降了500元左右，约占2010年的9.8%，接近10%。2022年即将展开的新一轮房地产税试，点，短期内或对部分城市的房价带来较大下行压力。>房价变化与固定资产授资里正向关联、与消费呈负向关联，但房价并不是解释宏观增长的主要变量。利用向量误差修正模型，显示房价与经济增长之间呈现正向关系，但GDP变化是房价变化的原因而非其结果；此外，房价上涨对固定资产投资总体有拉动作用，但对消费有显著的拖累作用。房地产税的政策目标、规模预测及房价影响2中诚信国际宏观经济党中央、国务院高度重视房地产税立法与改革工作。2011年，经国务院同意，上海市、重庆市开展了个人住房房产税改革试点。2013年，党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。2021年10月，第十三届全国人大常务委员会第三十一次会议通过关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，试点期限为五年。随着严监管下地产调整持续，试点地区及相关征税细则近期有望向社会正式公布，本文结合海外经济体的具体实践，对我国房地产税的政策目标变化进行总结梳理，对房地产税的税收规模进行预测，并通过DD模型方法对开征房地产税后房价的变化做出了定量分析。一、房地产税的政策目标：完善现代财税体系，从调节收入分配到配合经济结构转型房地产税的政策预期目标是多元的，政策作用重心也出现一定变化。2010年12月，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，两个月后上海、重庆推出了个人房产税的试点方案，从两地的相关政策文件及实施细则来看试点重点在于调节收入分配。2013年至2015年房地产投资持续下滑，但在“3·30新政”以及降准降息带动下，2015年下半年开始房价出现快速上涨，此时房地产税的征收更多的被赋予调控房地产市场、特别是控制房价的预期。随着2020年下半年以及2021年的监管趋严与房地产市场调整，房地产税作为现代财税体系的一部分，实际上将起到一定替代土地财政、引导经济结构调整的重要作用。(一)调节收入分配房地产税的税制设计可以起到调节收入分配的作用。房地产税的征税对象与税源具有一定的一致性，因此通过对中低收入家庭的减免及税收优惠，或者通过累进税税率设计起到调节收入分配的作用。比如美国的财产税中对中低收入家庭采取三类税收优惠，一是通过低估财产价值的方式来减低税基，二是对低收入业主以8.6%的比例每年直接抵扣一部分个人所得税，三是对为低收入群体建造并出租廉租房的私人公司抵扣联邦所得税。又比如新加坡的房地产税按照房屋“年值”的高低设定了差别较大的累进税率。我国2011年在上海、重庆两地的房产税试点征收办法中，也是将调节收入分配作为试点的主要政策目标，其中上海对居民新购买的第二套及以上住房进行征税，重庆的征收对象主要是别墅和高档住宅。我国后续将推出的房地产税大概率会有一定的税收减免或者累进税率设计。(二)调控房地产市场房地产税是房地产市场调控长效机制的重要组成部分。2016年中央经济工作会议强调，房子是用来住的、不是用来炒的，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。其中税制是引导资源配置的重要手段之一，通过在保有环节征收房地产税，可以在需求侧引导房地产消费更加理性，在供给侧减少空置房等低效供给（德国、法国及日本等国的房地产税收体系中存在住房空置税），对房地产市场可以起到相对直接的调节作用，特别是可以起到遏制房价过快上涨的作用。房地产税的政策目标、规模预测及房价影响3中诚信国际宏观经济(三)配合经济结构转型完善现行财税体制以配合经济结构转型。中国经济增速高增长伴随着城镇化的快速推进与房地产投资的快速扩张，土地出让金收入从2010年当年的2.8万亿增长至2020年的8.2万亿，成为地方政府重要的财力来源。此外，土地和房产还是重要的金融抵押品，房价快速上涨的过程也是创造大量信用的过程，金融资源的配置也集中向房地产领域。随着近两年对系统性金融风险的持续化解以及房地产严监管，我国经济结构正处在深度转型过程中，因地兴企、因地兴市的发展模式亟待转型，地方政府对于土地财政的依赖也将逐步降低。在上述背景下，2021年全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，意味着传统的投资消费模式、资源配置方式以及房地产的“金融加速器”作用将出现重大调整。二、房地产税的征收规模预测：税收规模可达1.5至2万亿由于我国房地产市值规模相对其他经济体较高，且从征收的政策目标上来看或以房产价值而非房租作为计税依据，且征收范围或为全部存量住房，考虑到部分免征情况下我国房地产税的税收规模或可达1.5万亿至2万亿左右，约占GDP(2020年)的1.5%至2%，占全国一般公共预算收入(2020年)的8.2%至11%左右，从GDP占比来看，我国房地产税的税收规模或高于大部分OECD国家，但低于英美等高收入发达国家。(一)海外国家房地产税的税制：税制差别较大、具体征收细则不同海外国家房地产税税制呈现多元化的特征。按照房产税与土地税是否分开，海外国家房地产税大体可分为分开征收、合并征收与纳入征收三类。分开征收即为对土地和房产分别征收，以法国、德国等欧洲大陆国家为代表，其中法国对土地租金和房产租金分别课税，并对房租实施累进征收。合并征收即对房产和土地统一课税，以英国、韩国等国为代表，一般是对居住用房的地产评估价格征收，其中英国房地产税根据房产价值分为8级，实施累进税。纳入征收是指将房地产税纳入财产税进行征收，主要为美国、加拿大等国家为代表，其中财产税属于地方立法征收的地方税，各个地方政府确定的税率各不相同，一般在财产价值的1%以上。表1：各国房地产税税制差别较大房地产税的政策目标、规模预测及房价影响4中诚信国际宏观经济税类国家税基及税率分别法国对土地租金和房产租金分别征税：土地租金约8%，房租累进征收，最高达10%以上征税德国对房基征收土地税，第二套房的房租价格的5%（各地税率差别较大）俄罗斯土地税固定税率，房产税按房产评估值的0.1%合并英国对于居住用房征收市政税，按评估值征收，8级累进税：非居住用房征收营业税，按评估征收值征收，非累进韩国按房地产评估价格征收，累进税，税率0.07%-4%新加坡累进征收，最高可达年租金的10%以上纳入美国各州差别很大，一般在财产价值的1%-3%征收加拿大税率平均为财产价值的1%香港差饷，物业租金的5%，物业使用者缴纳数据来源：中诚信国际整理(二)0ECD国家房地产税税收规模：平均约为GDP的1.6%、财政收入的5%OECD国家房地产税税收规模差别较大，与经济发展水平呈现一定正相关。鉴于统计数据的可得性以及房地产税的征收类别不同，本处用OECD国家不动产税规模代替房地产税税收规模（口径稍有高估但总体可以代表房地产税规模，2020年数据）。从房地产税与GDP之比来看，房地产税GDP占比与各国经济发展水平呈现一定正向关系，人均GDP较低的发展中国家墨西哥为0.3%，发达国家中人均GDP不足2.5万美元的捷克、斯洛文尼亚、立陶宛、爱沙尼亚等国不足1%，以色列、美国、英国、加拿大等人均GDP超过4万美元的国家在3%左右。从房地产税与税收之比来看也呈现类似的特征，总体上经济体越发达房地产税的税收占比越高，其中墨西哥、爱沙尼亚、捷克等国的房地产税在税收中的占比不足2%，而美国、英国、加拿大等传统联邦制国家房地产税在税收中的占比超过10%，美国最高达11%，主要是由于地方政府对房地产税实施“以支定收”原则并用于当地公共物品供给，整体房地产税的税收规模相对较大。图1：0ECD国家房地产税/GDP(2020年)4.0%3.53.02.52.01.51.00.50.0数据来源：OECD数据库，中诚信国际整理房地产税的政策目标、规模预测及房价影响5