中国平安PINGAN证赛研究报告金融·科技月酝知风之地产行业融资端政策底部已现，关注房地产税试点进晨2021年10月25日平安证券研究所地产研究田队“金九继十”热度不再，土拍新规之下多地二批供地逼冷，我们认为政策端底部已经显现，触资端至暗时刻已过：短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，术来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润华水平。开发板块，看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科等。物管及商管板块由于存量离性哭出，除上游开发带来的增量市场外，还可通过深索存量市场、发展多元业务保障增长，看好综合实力突出、关联房企经营及财务稳定性高的物管龙头，如碧桂因服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强动的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。■并要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展，同时房地产税试点渐行渐近，全国人大授杖国务院在部分地区开展房地产■季度为房企冲刺业黄期，叠加年初首批集中供地的地块将于年底集中入市，国季度或迎来护盘小高峰。成交方面，“全九银十”热度不再，9月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交同比降26%、降46.2%，35城商品房销供比环比降21.5pCt,出清周期环比升0.7个月，成交廷续走弱，后续常关注房地产税试点方案于楼市成交影响。013%,但土拍新规之下多地二批供地逼冷，土地流拍和撒牌率大幅上升，底价成交为主流，多数城市触顶成交比例有所下滑，土地溢价率亦明显走低，环比下降2.8个百分点。3.1%,连续三个月单月业绩同比下殊：受二批供地影响，9月50强房企整体拿地销售金额比32%、拿地销售而机比57%，环比分别升20.2pCt、29.7pct但整体看1-9月50强房企整体拿地力度不及2020年同期，房企在资全端仍旧承压，补库存意愿相对较弱。◆核焕隶现：9月中万地产板块上涨5.27%，跑赢沪深300(1.26%)。当前地产板块PE(M)7.6倍，估值处于近五年4.11%分位。本月报告精选之一：新规之下二批供地楚冷，央国企为市场地主力报告主要观点：■果中供地度高。二批供地规则多方面完善：首批集中供地整体较热，22城平均溢价率达15%.较2019年(14%)、2020年(13.1%)呈上升趋势，部分热点城市土地滥价率超30%，高地货比地块占比超40%，甚至出现“面粉比面包贵”现象，与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。为平抑土拍高热情绪，8月自然资源部完善供地制度，各地相继调整土拍规则，涉及下调土地滥价率上限：竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为“摇号”等，引入“竞品质”等方業：设置“禁马甲”规则：提高竞拍门槛：限制单一房企参拍上地数量：规范购地资金及参拍企业资质等。■二批土抽明显降温，夹国企减◆地主力：截至9月末，已发布二批供地公告的20城整体涉宅用地供地面积较首批增长43%。从已完成二批供地的城市来看，各地土拍具备以下特征：1)土地市场整体降温，土地滥价率均较首批供地明显下滑：2)重点城市流拍和撒牌率大幅上升，底价成交为主流：3)地块触顶成交比例大多下滑：4)央国企为土拍最大赢家，延续首批供地强动拿地势头：5)热点地块稳含毛利率较首批喀有改善。高价地及热点区城地块测算毛利率区间位于1033%，平均毛利率为20%。压力增加，同时房地产金融审慎管理持续显效，房企出于财务安全考虑，趋于“以销定投”的审慎拿地策咯。此外部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有很，二批供地拿地紧迫性不及首批，均制约房企拿地热情。我们认为短期行业销售端仍将承压，叠加部分房企信用事件发酵，房企拿地热情或维持低位，预计第二批、第三批集中供地热度仍将处于降温通道。央国企或凭借其稳健的财务状况，将强化其市场拿地主力地位。3本月报告精选之二：“资金十库存”框杂下，房企投资如何浅释报告主要观点：企投资行为：库存为市场景气度的睛雨表，可侧面反映销售预期。在资金放松初期（高库存、去化回升），房企拿地开工相对保守，注重库存去化，随着库存持续降低、楼市热度延续，房企通常加大拿地力度，新开工整体提速。反之，在资金收繁前期（低库存、去化尚可)，房企通常加快开工推盘、增加销售回款、放缓竣工，但资金收繁后期（库存累积、去化下降），房企将减少开工以降低现金流流出。■复量20112018年，授资开工何液年：当前类似2011201282018-2019年“繁资金+库存累积”阶段。从资金端看，2020H2以来房地产资金端持续偏紧，2021年7、8月全国销售连续2个月负增长，而2011年调控收繁叠加多次加息，销售曾连续8个月负增长：2018年资管新规出台，销售连续3个月负增长。从库存看，当前库存逐步累积，2021年3月以来商品房去化周期增加5个月，2011年库存周期最多增11个月，2018年库存周期最多增4个月。从前两轮房企投资表现来看，短期投资及开工均呈现不同程度下行，资金、库存改善均为后续投资开工逐步企稳的催化剂。■我们时来来地产授责开工怎么：2021年8月单月到位资金同比降6.5%，连续两个月负增长，商办类库存持续累积，布场正逐步向“繁资金+较高库存”演变，参照历史演变路径，短期房企投资及开工均将面临压力。同时流动性吃繁下房企拿地意愿下降，将制约未来房企可供开工货量：部分出现流动性危机房企短期大概率放缓开工，亦将拖累全国新开工表现。回顾前两轮，资金、库存改善均为投资开工边际改善催化剂，从近期监管表态来看，未来融资端或存在缓和远象，叠加相对较低的住宅未售库存，或将为新开工提供一定缓冲，但短期下行仍将不可避免。本月报告精选之三：开发承压对物管成长性及格局影响株讨■开发来压引发物管发展拉忧：近期个别房企信用事件发酵、房地产投资销售承压，引发物管成长性及上市物企控制权变更担忧。1)基础物管服务中新增新房规模与销售交付相关，但随着物管存量规模扩张、自主发展强化，新房带来的增量贡献重要度逐步降低：2)非业主增值服务收入直接来自上游开发企业，销售波动影响服务规模，但需注意成交周期拉长、开发商付费意愿提升可能带来的正面影响：3)社区增值服务中美居等细分业务与销售交付美联度较高，但现阶段美居服务渗透率较低，短期交付波动或难以对其业务发展形成实质冲击。极端假设下，若物管收入中来自开发的贡献比例为35%、原预期收入增速为30%，则销售下滑15%将导致物管预期收入规模下降5.3%，预期收入增速降至23.2%，绝对增逸仍维持较高水平，影响整体可控。■并购整合咖刷，集中度提升下主流物企伪有可为：流动性压力及开发承压下，房企转让物管回收现金流动机进一步增强。9月上市物企收并购规襪135.7亿元，创历史新高。其中富良环球、彩生活核心资产等大规模、优质标的转让，意味物管行业兼并整合迈向新阶段。对主流物企而言，行业阶段性调整过程中危中藏机，有望抓住整合机遇进一步提升实力。同时相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为，有望突破销售下滑带来的预期增速回落瓶颈，实现既定目标。■更多报告内容◆见：《地产杂谈系列之二十：开发承压对物管成长性及格局形响探讨》5