华西证券股份有限公司HUAXI SECURITIES CO.,LTD.我国房地产税试点展望SACN0:S1120519100006分析师：张伟SACN0:S11205210800012021年10月27日华西证券报告摘要HUAXI SECURTIES①1950-1951：房产税、地产税成为正式税种时期，房税、地税并行。②1951-】984：两税合并为城市房地产税时期，房、地两税合二为一。③1984至今：房地产税拆分为房产税、城镇土地使用税时期。④2003-2010：物业税“空转”时期。⑤2010-2013：个人住房房地产税初步试点时期。⑤2013-2021：房地产税预备立法时期。⑦2021及以后：房地产税深入试点时期。主要集中在开发、交易环节，保有环节贡献较小。保有环节仅贡献税收收入的3I%:而开发环节贡献九成以上政府性基金收入房地产相关经济活动对税收收入、政府性基金收入的贡献在持续提升。2007-2020年，对税收收入贡献提升6.72pct:20102020年，对2华西证券报告摘要HUAXI SECURITIES上海针对增量，重庆既针对增量、也针对存量高档住房，重庆更能体现对收入分配的调节导向。上海保刚需力度大，重庆更重调整收入分配、抑制投机炒作。景大的共性：窄税基。导致了两地房产税对整体税收的贡献度有提升，但仍较为有限。也说明了当时推出试点的目的主要是稳定房地产市场，而非给地方财政开源。对税收收入的贡献有所提升。试点后，上海、重庆房产税占税收收入的比重分别较2010年提升1.10、2.76pct,而全国仅提升0.62pct。对房价的抑制作用并不明显。试点后，上海、重庆的房价增速与可比城市并没有出现明显的偏离。发达国家普遍重视房地产税制的建立和完善，并将其作为调控经济的手段和财政收入的重要来源。相较而言，我国保有环节房地产税收占GDP比重偏低。2019年OCED国家保有环节财产税税收占GDP比重平均为1.82%，其中美国、英国、韩国分别为2.96%、4.09%、3.12%,而我国则仅有0.48%，明显低于国标水平。海外主要国家房地产税制呈现宽税基、简税种、低税率的特征。从海外国家数据来看，房地产税对房价的影响较小。3华西证券报告摘要从沪渝以及海外实践经险来看，房产税对中长期房价的影响不大，关键还需看城镇化率以及人口流动。我们认为，补充财力是未来需要着眼的目标，但非本轮重点：征税需要循序渐进，初期力度不会太大，难以完全承接卖地收入。从沪渝经险来看，税基过窄、计税依据交易价而非评估价都是导致成效不显著的重要原因。因此在本轮试点，我们认为税基或将进一步拓宽至所有存量住房，同时保持较低税率，计税根据评估价来反映实际价值。我们认为，房产税作为直接税，将与土地制度、保障房制度、投融资制度共同构成房地产调控的长效机制。或将促进分税制在省以下财政实际落地，来驱动地方政府由投资型向服务型职能转变。华西证券01我国房地产税改革历史02我国房地产税征收现状及经验03房地产税改革路径展望04风险提示