天风证券行业报告」行业专题研究TF SECURITIES房地产证券研究报告2021年11月06日天风问答系列：新时期，新试点，新使命一房地产行业评级强于大市（维持评级）税试点专题研究强于大市为什么选择当前时点推出房她产税？2021年，第20期《求是》杂志刊发习近平总作者书记的重要文章《扎实推动共同富裕》其中提到了“加大税收、社保、转移支付等陈天诚分析师调节力度并提高精确性”、“加强对高收入的规范和调节”。我国居民财富更多集中在SAC执业证书编号：S1110517110001少家庭：2020年，中国人民银行调查统计局对上一年度中国城镇居民家庭开展资产负债情况调查，结果显示1)总资产方面，最高20%家庭的总资产占比为63%，联系人其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%；2)住房方面，有一套住房的家庭占比为huxiaoyu@tfzq.com58.4%,有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%。此时推出房地产税有利于实现财务的再分配。另外，房地产税的推出有望长期贯彻房住不炒的行业走势图预期管理、促进市场平稳健康发展。房地产沪深300房她产税推出的过程历尽了哪些限辛？1950年1月，我国首次提及房地产税；2003年，在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟4%时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产征收统一物业税；2011年开始，房地2%产税试点正式开始；十年后的2021年10月房地产税改革试点工作有望继续推广。-14%-20%海外有哪些可以借监的经验？税方面，新加坡采用房产年价值虚拟租金作税基，2021-032021-07用房产年价值计算根据可比建筑的年租金再扣除家居、设备租金和维修费：美国根据房产的参考市值与各州政府决定的评估率相乘；德国根据房产经济价值与各市政资料来源：贝格数据府的市政系数相乘确定税基：日本根据房产的买卖价格确定税基。税率方面，新加坡采用累进制税率，针对住宅用途收取不同的税率，自住性住宅[0,16刷]，非自住性相关报告[10%20];美国的名义税率各州收取不同，经评估率调整后的实际税率在1《房地产行业点评10月单月量减价0.31%213区间；德国的基础税率为035%，在经市政系数调整后实际税率在升，多数房企同比下降一10月百强房企[0.98%,2.84%1区间：日本采用固定资产税和城市规划税两部分，固定资产标准税率为销售点评》2021-11-0214%、城市规划税限制税率为03粥。2《房地产行业研究周报：房地产税改革试点工作启动，前三季度房贷增速持续放缓南短烟房地产交■。上海出台的房地产税试点政策主要对短期成交量有所影响，房地产销售周报1031》2021-10-31长期影响较小。2011年上海商品住宅成交面积为1473.72万平方米，较2010年下3《房地产-行业研究周报：土地供应环降12.56%：重庆商品房整体市场略受影响：主要征税对象的豪宅销售在短期和中期比降温，楼市因城施策受影响大，房地产税的长期影响有限。豪宅销售方面的销售波动较大。房地产税出-房地产土地周报1031》台当年2011年重庆市豪宅（别墅、高档公寓）销售面积为142.19万平方米，同比2021-10-31下降36.23%。成交价格方面，沪渝两地房地产市场均处于供不应求状态下，房地产收有一启的质献，但比有限。2011年，上海和重庆的房地产税对当地财政收入贡献成都分别未2.15%、2.37%。如何展复试点方案？假设对全国城镇范围内的存量房征收房地产税、房产市值作为税基、固定税率作为税率计算，根据不同人均免税面积下进行敏感性分析，在人均免税面积分别为0、10、20、30、35平方米的情况下，房地产税总规模分别为4.13、3.01、190、0.78、0.22万亿元：分别占城镇人▣可支配收入的10.45%、7.62%、4.8%、1.98%、0.56瑞。试点方案或将采取存量增量相结合的方案，征收力度整体有望较为温和。投资建议：我国时隔十年再次推出房地产税试点政策，表明国家逐渐进行财富再分配的举措。我国城镇化程度逐渐提升，我们看好城市化率有待提高的低能级城市、部分城市圈内的经济较强城市的房地产市场。建议持续推荐：1)优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团：3)优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业：4)低估价值：城投控股、南山控股等。风险提示：政策内容超出预期、宏观经济不及预期、通货膨胀超出预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告丨行业专题研究天风证券内容目录1.为什么选择当前时点推出房产税？32.房地产税推出的过程历尽了哪些艰辛？43.海外有哪些可以借鉴的经验？4.房地产税如何响房地产市场？85.如何展望试点方案？10图表目录图1：家庭拥有资产种类…图2：全国土地出让金规模及增速4图3：全国土地出让金占地方政府基金收入比例.4图4：各国/地区2020年（2019年)房地产税占财政收入比例.…7图5：上海新房&二手房成交面积及增速m.8图6：重庆商品住宅和豪宅销售面积及同比增速图7：2010-2013年京沪两市住宅价格趋势图8：2010-2013年蓉渝两市住宅价格趋势.图9：上海房地产税占税收和财政比例…9图10：重庆房地产税站税收和财政比例表1：2019年居民家庭总资产分布情况表2：近年来提及房地产税的官方会议和文件表3：现有各国/地区税基对比.6表4：现有各国/地区税率对比.…表5：海外和上海、重庆试点房地产税对比总结7表6：房地产税总规模测算表7：重点城市房地产税测算…请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告ㄧ行业专题研究天风证券TF SECURITIES10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，主要内容包括1.试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；2国务院制定房地产税十点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则；3.国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案；该项决定授权试点期限为五年，自国务院试点办法引发之日起算，条件成熟时，及时制定法律。试点实施启动时间由国务院确定。就此决定，财政部、税务总局有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案）。我们针对5个关注度较高的问题进行了如下分析。1.为什么选择当前时点推出房产税？2021年，我国已全面建成了小康社会，人民生活质量明显提升，居住条件显著改善。2021年，第20期《求是》杂志刊发习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》。其中提到了“正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精确性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构”，“加强对高收入的规范和调节”。其中“再次分配主要由政府调节机制起作用”，这主要靠税收、社保、转移支付等手段调节。2020年，中国人民银行调查统计局对上一年度中国城镇居民家庭开展资产负债情况调查。结果显示，城镇家庭总资产均值为317.9万元，高收入家庭拥有更多资产，总资产最高20%家庭的总资产占比为63%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%；总资产最低20%家庭的总资产占比为2.6%，总资产最低60%家庭的总资产占比仅为19.1%，财富更多集中在少数家庭。表1：2019年居民家庭总资产分布情况按总资产由低到高分组均值（万元）占全部家庭总资产比置(%)0-20%41.42.620%-40%99.36.240%-60%164.410.360-80%282.417880-90%493.315.590-100%1511.547.5资料来源：新华网、天风证券研究所值得注意的是，该项调查显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，其中住房是实物资产的重要构成，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套；收入最低20%家庭的住房拥有率也有89.1%，表明我国住房拥有情况已相对均衡，大部分居民的基本住房需求得以满足。2019年，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，全国每个家庭平均拥有1.07套住房，供求关系已较为平稳。少数家庭拥有多套住房，与少数财富集中在少数家庭的情况基本一致。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业专题研究天风证券TF SECURITIES59.10%20.40%79.60%2.40%520%6.10%6.80%■金融资产■住房■商铺■厂房、设备等经营性质资产■汽车■其他实物资料来源：新华网、天风证券研究所除了收入再分配，房地产市场也是考量因素。房地产税的推出有望长期贯彻房住不炒的预期管理，引导住房合理消费和土地资源集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。除了考虑到收入调节，补充财政收入或为其中的考虑因素。随着城镇化的推行，土地出让金的规模可观，对地方政府的收入影响大。2020年，全国土地出让金8.4万亿，同比增长15.9%,2016年以来土地出让金持续维持双位数增长态势。从土地出让金占比来看，2020年土地出让金占地方政府基金收入的93.57%，为2012年以来的最高值。相较而言，目前房地产税占税收比例与房地产行业GDP占全国GDP有所差距。随着房地产开发业逐渐进入到平稳发展阶段，政府收入对土地财政的依赖度有限，在我国目前户均住房达到15套的背景下，对存量住房适当征收房地产税有望补充财政收入。90.0004070100%8000095%9273%70.00090%85%83.3785.92%600008780%75%400006389%30.000070%65%5884%6150%-10%60%55.75%20.00053.10%10.000-140055%50%0-2140302012年13年2021年13020年2012年2013年2014年2015年2017201018年2020年土地出让金◆一土地出让金占地方政府基金收入比例◆一全国城镇化率资料来源：wind、天风证券研究所资料来源：nd、天风证券研究所2.房地产税推出的过程历尽了哪些艰辛？1950年1月，我国首次提及房地产税，《全国税务实施要则》中提到，“规定除农业税外，全国统一征收14个税种，其中包括房产税、地产税等，并统一建立了各级税务机构”。同年6月，调整税收，合并地产税和房产税，统称为房地产税。1973年，我国简化税制，将部分以国有企业和集体企业为征收对象的房产税纳入工商税种范围，经济调节功能大大削弱。1984年-2002年我国的房地产税萌芽。1984年10月，“恢复征收停征超过十年的房产税”，1993年颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。2003年-2010年，我国房地产相关税费进行调整阶段。2003年，在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产征收统一物业税。2006年，房产部门、财政部联合对物业进行评估和税收统请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告ㄧ行业专题研究天风证券TF SECURITIES计。2008年，废除1951年颁布的《城市房产税暂行条例》，依照1986年领布的《中华人民共和国房产税暂行条例》全面征收房产税。2011年开始，房地产税试点正式开始。2011年1月，房地产税改革试点，在上海、重庆启动房地产税改革试点。2013年11月，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程。2018年9月立法规划“房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中”。2020年，财政部部长刘昆就在《人民日报》撰文，“立法先行、充分授权、分步推进“的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。2021年3月，“十四五”规划正式发布，“推进房地产立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。2021年10月，习近平总书记在《求是》杂志发表名为《扎实推动共同富裕》的文章，推进房地产税立法和改革，做好试点工作。当月，第十三届全国人民代表大会常委会第三十一次会议，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权试点期限为五年，试点实施启动时间由国务院确定。表2：近年来提及房地产税的言方会议和文件时间文件/会议内容1950.1《全国税务实施要则》规定除农业税外，全国统一征收14个税种，其中包括房产税、地产税等，并统一建立了各级税务机构1950.6调整税收合并地产税和房产税，统称为房地产税1951.8《城市房产税暂行条例》全国范围内执行房产税，以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1%，产权所有人或出典人缴纳1973简化税制将部分以国有企业和集体企业为征收对象的房产税纳入工商税种范围，经济调节功能大大削弱1984.10改变税种恢复征收停征超过十年的房产税，将房地产税分为房地产税和城镇土地使用税，但不立即征收1986.9领布《中华人民共和国房产税暂行条保留对外资企业和外国人继续征收城市房产税，正式面向全国内自企业和例》国内居民开征房产税，对个人非营业用的房产全部免征房产税1993《中华人民共和国土地增值税暂行为征收土地增值税而暂时发布的条例条例》2003《中共中央关于完善社会主义市场提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产征收统一物业经济体制若干问题的决议》税2006房产部门、财政部联合对物业进行评估和税收统计，开始物业税空转2008.12改变条例废止《城市房产税暂行条例》，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》全面征收房产税2011.1改革试点在上海、重庆启动房产税改革试点2013.11十八届三中全会《中共中央关于全面剔除“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程深化改革若干重大问题的决定》2018.9立法规划房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中2021.8财政部副部长许宏才作《国务院关于积极稳妥推进房地产税立法和改革，配合做好增值税法、消费税法、关税今年以来预算执行情况的报告》法等立法审核工作2021.10习近平总书记《求是》杂志发表名为推进房地产税立法和改革，做好试点工作《扎实推动共同富裕》的文章2021.10第十三届全国人民代表大会常务委授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权试点期限为五年，员会第三十一次会议试点实施启动时间由国务院确定资料来源：《全球房地产》（作者：夏瑟、任泽平人财政部、中国共产党新闻网、中国政府网、天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明