华西证券股份有限公司仅供机构投资者使用HUAXI SECURITIES CO.,LTD.证券研究报告行业深度研究报告2021年12月05日房地产税改革历程、国外经验及未来展望房地产评级及分析师信息·我国房地产税改革历程：过程漫长且复杂行业评级：推荐起步阶段（2013-2010年)：物业税“模拟空转”时期，试点从6个省市逐步扩大到10个省市，聚焦税基研究。行业走势图初步浅点阶段（2011-2013年)：沪、渝房产税试点时期，两地采用差异化征收方案，积累了实际征收经验。预备立法阶段（2013-2021年)：过程漫长且推进阻力较大，中央相关表述多次变更但要推进立法改革态度明确。深入试点阶段(2021年-至今)：积极稳妥推进房地产税立法和改革，房地产税立法和扩大试点双轨并行。-1%国外房地产税试，点经验：各具特色2美国财产税的征收具有“宽税基小税种”的特点，“宽税基”2020/122021/032021/062021/092021/12体现在财产税税基广泛，除了对公共、宗教、慈善等机枸的不一房地产—沪深300动产免征外，其它不动产均需征税，反映了税收公平的原则，为地方政府带来了充足稳定的财政收入：“小税种”体现在税收的种类少，房地产保有环节只设置财产税，避免了重复征税邮箱：youzp@hx168.com.cn问题，有助于减轻税收成本，提高税收的行政效率。SACN0:S1120519100005联系电话：收方式，考虑不同纳税主体承担税负的能力，通过对评估价值分级实现差异化征收，体现税收公平。邮箱：houxd@hx168.com.cn新加坡财产税的征收聚焦测节贫害差距。政府将物业类型分为SAC NO:业主自住住宅、业主非自住住宅和非居住类房屋三类，按照物联系电话：业类型实施差异化税率，对住宅房地产实施累进财产税税率，对其他房地产采用10%税率。对于住宅房地产，自住和非自住的住房也采用不同税阶和累进税率，政府鼓励居民购房自住，SAC NO:对购买自住房者进行税收优惑，对高档私人住宅使用高税率，联系电话：一定程度上能够调节居民收入分配，抑制房地产投机。美、美、新三国的征收经验均表明，房地产税对房价的抑制作用有限，不能单独作为调控房价的工具。而由于房地产税的税收规模很大程度上取决于税基、税率和税收优惠政策，因此房地产税是否能够成为地方政府的主体税种取决于政府对房地产税的功能定位。·我国房产税征收现状：沪、渝温和渐进的改革上海和重庆的房产税试点从征收范围、税率和优患政策上看都校为温和，上海仅对增量房征税，而重庆将存量高档住宅也纳入征收范围。两地房产税的征收具有“窄税基，低税率”的特点，均采用柔性切入的方式，为我国房产税实际征收提供了经验借鉴。两地的征收效果表明，房产税对房价的影响相对有限，房产税短期内难以成为地方财政的主体税种。房地产税改革势在必行，但由于房地产税改革涉及范围广、内容复杂，要推进房地产税改革扩大试点仍存在一些问题有待解决。一方面，房地产税基评估专业性强，我国需进一步建立并请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明华西证券证券研究报告|行业深度研究报告完善房地产税基评估体系。目前我国的涉税评估价、二手房参考价的形成机制逐步完善，未来有望成为房地产税的计税基础。另一方面，在征税对象的选择上，仅对增量房征收在征收初期能够减少改革阻力，但长期来看不利于税收公平和调节收入，因此，需要考虑将存量房纳入征收范围。此外，我国的住房权属关系复杂，存在一些特殊产权的住房，如何设计出居民可接受的征税方案，兼顾税收的效率与公平，仍存在较大挑战。从国内外已有试点经验来看，房地产税的扩大试点主要存在三方面的影响。对于房地产市畅，房产税会增加住房保有成本，影响人们未来的预期，短期可能会减少房地产需求，导致房价有所下降。拥有多套房的群体则可能会将手中空置的住房进行出售或者出租，增加二手房市场的供给和可供租赁的房源，盘活存量。二手房市场供给的增多能够对冲掉一部分由于房东转嫁税负所带来的租金的上涨。从长期来看，房产税对于房价的作用在于实现其“稳定器”的功能，使房价不再大涨大跌。对于地方财政，房产税有助于完善地方财政体系，它能够带来持续的现金流，具有稳定和可持续性，在征收中如果能够做到“宽税基”，则有望成为地方政府重要的税收来源。对于收入调节，通过对征收细则进行有效涉及，房产税的征收在长期有助于调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平，实现共同富裕。从国际经验来看，房地产税的推出对各国影响较小，无法单独作为调控房价的工具。而由于房地产税的税收规模很大程度上取决于税基、税率和税收优患政策，因此房地产税是否能够成为地方政府的主体税种取决于政府对房地产税的功能定位。我们认为，房地产税推出后可能短期增加市场上二手房的供给，导致二手房房价短期承压，但房价长期主要取决于其板块的经济发展水平，房地产税推出不会导致房价大跌。同时长期来看，房地产税对于房价的作用在于实现其“稳定器”的功能，使房价不再大涨大跌，有助于实现房地产市场稳房价、稳地价、稳预期的目标，从而使房地产市场长期稳定发展。目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利发展、金科股份、新城控股、滨江集团、旭辉控股集团、碧桂园、宝龙地产以及物管板块碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、旭辉永升服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括龙湖集团、中国金茂、保利物业、绿城服务等。风险提示房地产行业销售不及预期：房地产融资环境进一步恶化：房地产税实施力度过大。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2华西证券HUAXI SECURITIES证券研究报告|行业深度研究报告盈利预测与估值重点公司股票股票收盘价EPS(元)P/E代码名称(元)评级2019A2020A2021E2022E2019A2020A2021E2022E000002.SZ万科A19.27增持3.443.573.663.945.65.45.34.9600048.SH保利发展14.74增持2.352.422.612.846.36.15.65.2000656.S2金科股份4.28买入1.061.321.471.624.03.22.92.6601155.SH新城控股32.47增持5.616.788.109.595.84.84.03.4002244.S2滨江集团4.07增持0.520.750.881.087.85.44.63.82007.HK5.92增持1.811.591.862.213.33.73.22.70884.HK旭挥控股集团3.63增持0.810.991.141.364.53.73.22.71238.HK宝龙地产3.91买入0.981.471.862.254.02.72.11.76098.HK38.84买入0.620.961.321.8662.640.529.420.9001914.SZ招商积余14.60买入0.410.410.610.8035.635.623.918.31755.HK新城悦服务10.79买入0.340.550.801.7631.319.613.66.11995.HK旭挥永升服务11.04买入0.150.240.360.5573.646.030.720.1002968.SZ新大正37.85买入1.891.221.551.9420.031.024.419.5603506.SH南都物业14.99买入0.851.030.941.1417.614.615.913.1请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3华西证券HUAXI SECURITIES证券研究报告|行业深度研究报告正文目录5102.1.美国：宽税基，小税种，重视税收的公平与效率102.2.英国：保有环节税收历史悠久，住宅税分级计量·122.3.新加坡：财产税差异化税率聚焦调节收入分配.132.4.国外房地产税征收效果..153.我国房产税试点现状…17..................1718202042.试点推广的影响…215。投资建议…23图表目录图1我国分级财政制度下中央视和地方花划分6图2美国2019年各州自有住房的平均财产税率图3美国19752020年0FHE0房屋价格指数变化.…16图4英国1983-2015年房价指数变化….16图5新加坡1990-2020年私人住宅价格指数及住宅租金指数变化16图6美国1992-2018年各州房地产税占地方财政收入比重平均值17☒7新加坡2005-2019年财产税征收情况.17图8新加坡2019年各美税收占比.17图9上海、重庆开征房产税后新房销售价格指数变化图10上海1998-2020年房产税占地方财政收入比重变化…19.0.20图11重庆2007-2020年房产税占地方财政收入比重变化20表1房地产税改革起步阶政策动向梳理…7表2房地产税改革初步试点阶段政策动向梳理…8表3房地产税改革预备立法阶役政策动向梳理表4房地产税改革深入试点阶段政策动向梳理…910表5美国财产税征收细则梳理…11表6英国住宅税征收细则梳理…12表7英国住宅价值等级分级标准（单位：英镑）13表8英国各等级住宅应纳住宅税税收乘数13表9新加坡财产税征收细则梳理……表10新加拔业主自住房屋财产税税率…14表11新加拔业主非自住房屋财产税税率…表2上海、重庆两地房产税征收细则对比请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4华西证券HUAXI SECURITIES证券研究报告|行业深度研究报告1.我国房地产税改革发展历程1.1.改革背景目前，我国的税制结构中累进性质的直接税比重过低而累退性质的间接税比重过高，导致中低收入阶层的税收痛苦较大，不利于缩小贫富差距和社会和谐。当前的地方税体系尚未健全，房地产税收中缺乏对住房保有环节征收的税种，不利于实现财政收入的可持续性和稳定性。房地产税改革对于完善我国税收体制、稳定地方税收收入以及健全地方税体系具有重要的作用。1.1.1.我国税制结构中直接税比重低，中低收入阶层税收痛苦较大我国的税收按税负能否转嫁，可以分为直接税和间接税，直接税是指税负不能转嫁或者难以转嫁的税种，而间接税往往能够通过提高商品或劳务价格将税负转移给消费者负担。直接税税负难以转嫁，具有累进性质，更加符合税收公平的原则，有助于调节社会财富的再分配，满足社会保障需求。美国、英国和德国等众多发达国家早已建立了以直接税为主的现代税制体系，但一直以来，我国税制结构中直接税占比相对较低，带来了一系列的问题。我国的税制结构中，直接税可分为所得税类直接税和财产税类直接税，所得税类直接税包括企业所得税和个人所得税，财产税类直接税包括城镇土地使用税、房产税和车船税。尽管我国直接税种类较多，但实际征收比重却相对较低。从国际经验来看，经济越发达的国家和地区，直接税体系越健全，越需要强化税收的调节作用，目前我国直接税比重偏低的问题，导致我们难以充分地发挥税收“自动稳定器”的作用。直接税比重过低的另一面是间接税比重过高，这会导致民众在消费环节承受很大的“税收痛苦”，收入越低的群体，承担的税收痛苦越大。尽管增加的税收让高收入群体也承担了税收痛苦，但高收入者仅在“享受资料消费”层面让渡了部分利益，但低收入者却是在“生存资料消费”层面做出的让渡，长远来看，这种情况会进一步扩大贫富差距，不利于社会和谐和共同富裕。1.1.2.地方税体系尚未健全，地方财政收入的可持续性在存量房时代面临挑战我国在1994年的财政制度改革中建立了以分税制为基础的分级财政框架，但长久以来，地方政府税制体系仍未健全，地方税体系尚不成形，省以下迟迟难以进入分税制状态。在这种情况下，地方政府缺乏稳定的主体税种，十分看重土地出让金所带来的财政收入，往往在短期内一次性收取未来几十年的土地红利，“土地财政”特征明显。但土地资源是有限的，每一块土地所带来的收入是一次性的，随着房地产市场逐步进入存量发展阶段，土地出让收入的规模逐渐降低，“土地财政”面临挑战。而房地产保有环节的税收能够年复一年地提供稳定持续的财政收入，是进一步完善地方税体系道路上不可或缺的关键一步。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明5