国盛证券2021年10月18日房地产开发央行表态保持房地产信贷平稳投放，房地产税立法改革稳妥推进行情回顾：涨幅位列后段，落后大盘1.47个百分点。本周中信房地产指增持（维持）数累计变动幅度为-1.4%，落后大盘1.47个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共38支，较上周减少71支，下跌股数为103支，（若无特别说明，本周报告中本周指2021/10/10-2021/10/16),新房成交情况：本用45个城市新房成交面积为625.6万平方米，环比提房地产开发升223.8%（国庆期间成交量校少)，同比下降21.8%。其中一、二、三32%线城市新房成交面积分别为81.4、330.7、213.5万平方米，同比变动分别16%为-12.8%、3.1%、44.6%。本周一线城市除广州(15.2%)外，北京(-0.7%)、上海（33.5%)、深圳(-38.6%)环比均有下降。二三线城市0%中，海门(401.4%入、云浮(87.5%)、娄底(68.7%)等共计12个城市-16%田(47.2%)等共计29个城市环比出现下降。二手房成交情况：本周11城二手房总成交面机为86.3万方，同比下降2020-102021-022021-062021-1035.3%。本周11城总成交套数为8711套，环比增长2945.8%（国庆期间成交量较少)，同比下降37.5%：总成交面积为86.3万方，环比增长2579.6%,同比下降35.3%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比作者变动分别为3043.6%、9515.8%、662.1%。去化情况：本周我们服踪的13座样本城市平均去化周期为19.1月，环比执业证书编号：S0680518030009下降2.7%。一线城市去化周期为16.1月，环比增长0.9%；样本二线城市去化周期为21.8月，环比下降4.5%：三线城市去化周期为19.6月，环相关研究比下降10.0%。庆等多城发布购房风险提示》2021-10-11拉陆城开发强度；哈尔滨出台楼市“十六条新政”；西安、东莞发布二手房2、《房地产开发：夹行例会提出维护房地产行业稳成交参考价；北京、上海、杭州、武汉二批次集中供地收官。中夹政第方定：深圳集中供地平均滋价率达12.19%02021-10-04面：央行发布三季度金融统计数据；国新办指出深圳陆域开发强度已超3、《房地产开发：多地集中供地流拍率上升，新房二手房成交面积问比持续下降》2021-092750%,将严控开发强度，探索城市发展新模式：央行三季度金融数据发布会谈房地产行业：①房贷供需关系将回归正常，②恒大风险对金融行业外溢性可控，③准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷有序投放。习近平总书记文章中进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”地她方政篷方面：哈尔滨出台“十六条新政”以稳定楼市；东莞、西安发布二手房成交参考价；广东发布房产交易风险提示：广州放宽公积金政策，并发文加强住房保障工作：合肥高新区试点职住平衡；宁波出台共有产权房意见稿，取得不动产证满10年可上市转让；北京、上海、杭州、武汉第二批集中供地收官，土拍热度持续下行，房企拿地理性；宁波、徐州第二批集中供地分别挂牌46宗、29宗涉宅地块。本周(10.11-10.17)共发行房企信用债5只，环比增加5支；发行规模共计52.50亿元，环比增加52.50亿元，总偿还量139.94亿元，环比增加124.34亿元，净融资额为-87.44亿元，环比减少71.84亿元，授责建议：1我们认为随着部分高杠杆房企的暴雷，后续房地产竞争格局将不断优化，龙头房企后市占率提升，竞争减弱修复盈利空间，推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A;2商业地产长期逻辑未变，推荐关注运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股：稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。国盛证券2021年10月18日内容目录1.重要事件及政策梳理…2.行情回顾73.重点城市成交、去化情况跟踪993.2二手房成交3.3去化情况.134.重点公司融资情况.…145.融资相关指标…6.风险提示…附件：各城市商品房销售情况.….17图表目录6图表2地方政策(10.8-10.15)…88图表5近52周地产板块表现88899910.1111困表14本周2个一线城市二手房成交套数及同环比困表15本周6个二线城市二手房成交套数及同环比.…困表16本周了个三线城市二手房成交套数及同环比12图表18本周2个一线城市二手房成交面积及同环比…困表19本周6个二线城市二手房成交面积及同环比.….12困表0本周3个三线城市二手房成交面积及同环比…图表22：14座样本城市去化周期情况(10.8-10.14)困表9近5年商业性房地产货款余颜及同比环比.…图表30近5年商业性房地产货款新增颜及同比.….15图表31：近5年货房地产开发货款余颜及同比环比…1616图表33近5年投向房地产的或金信托余颜及同比环比16图表4近5年投向房地产的黄金信托新增颜及同比16图表35北京商品房销售情况.…17图表6上海商品房销售情况.…1717图表38深圳商品房销售情况…P.2⑤国盛证券2021年10月18日图表5宁波商品房销售情况..20P.3国盛证券2021年10月18日1.重要事件及政策梳理中央政第方面：10月13日，央行发布三季度金融统计数据：①M2:9月余颜234万亿元，同比增长8.3%，增速分别较上月末和上年同期分别高0.1个百分点和低2.6个百分点，②社融：增量2.9万亿元，同比少5675亿元，比2019年同期多4.14万亿元；今年前三季度对实体经济发放的人民币贷款增加16.83万亿元，同比多1400亿元，③人民币贷款：增量1.66万亿元，同比少2327亿元，8月增量1.22万亿元；今年前三季度住户贷款增加6.35万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元，10月14日，国新办举行深圳综合改革试点实施一周年进展成效发布会时指出，深圳陆域开发强度已达50%，将严格控制开发强度，探索城市有机更新发展新模式：①盘活存量空间，支持对土地混合开发、空间复合利用的政策创新，形成更多的结构流量等；②初步形成了以需求为导向的市场化配置资源新模式，改革土地计划的管理方式等，10月15日，央行金融市场司司长邹澜表示：①今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金颜基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制，房价回稳后，这些城市房贷供霄关系也将回归正常，②恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，恒大集团近年来经营管理不善，未能根据市场形势变化，审慎经营，造成经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险，邹澜称，其金融负债不到总负债额的1/3，债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大，总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控，金融部门将配合其他部门和地方政府做好项目开工的金融支持。③近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象，针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展，10月15日，《求是》杂志发表习近平主席重要文章《扎实推进共同富裕》。其中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围，”地方政第方面：哈尔滨出台“十六条新政”稳楼市：①确保开发企业资金：信用等级及主体施工形象达标企业可按栋申请预售证；加快符合条件项目的预售资金返还，②施行购房补贴：大中专以上学历人才在哈购首套房最高可获10万元购房补贴；新市民在哈购首套房可享1万元购房补贴，③降低购房门槛：允许异地嫩存公积金职工在哈购房中请公积金贷款；放宽二手房公积金贷款年限，由20年延长至30年，东莞住建局首次发布首批二手房指导价，涉及218个小区，提出二手挂牌价格不得超过参考价格，二手交易相关机构要把参考价格作为开展业务的依据之一，热点区域如东城9折，松山湖75折，其他片区大多为一季度网签价1.1-1.4倍.西安发布第二批二手房成交参考价，涉及103个小区，参考价格区间在12008-25838元/m,此前7月发布首批102个小区，参考价起到一定作用，但部分热门板块/小区仍存在价格虚高现象，调控区域持续扩围，广东住建厅发布房产风险提示，包括未取得预售证预收房款、线下签订买卖合同且不及时网签、一次性付款等优惠明显低于市场价格、使用经营贷/消费贷、签订“双合同”等13个风险，①广州发布公积金政策，嫩存人及配偶在广州无自有产权住房的，在广东七城(（佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关、肇庆)购房可提取广州公积金。②广州发文加强住房P.4国盛证券2021年10月18日保障工作，提出到2025年完成66万套保障性住房，其中公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套，计划通过城市更新复建安置区配置中小户型住房、“工改租、商改租”等渠道供应，根据规划，“十四五”期间广州计划供应65万套商品房，保障房计划供应量大于商品房。合肥拟在高新区开展职住平衡试点工作，提出新房房源的30%优先给予刚需人群，30%给予职住平衡试点工作，即优先保障户籍和工作在本区域的居民的购房需求。具体细则仍待出台。佛山拟放宽落户，提出：①在珠三角城市合法稳定就业、缴纳社保满3年，且最近2年连续在佛山就业、缴纳社保、有稳定住所可中请落户；②连续缴纳社保满1年可在高明、三水落户，但入户2年内不得市内跨区迁移，杭州收紧人才落户政策：①大专学历不再符合人才引进标准，需走积分入户途径；②取消硕士“先落户后就业”政策，需缴纳社保方能落户，宁波出台共有产权房征求意见稿，要点：①对象为家庭无房且人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均的家庭；②承购人份额为6-8成，其余由政府持有，将按照市场定价，取不动产证满4年可按原价购买政府产权份颜，限售10年。此外，本周宁波奉化发布人才购房补贴新政：①符合条件的大专或初级职称人才，购房补贴最高为8万元；②本科、硕士、博士购房补贴最高为1640万元；③国家级人才，购房补贴最高为100万元；④通过人才补贴购买的商品住宅，限售5年，海南加强商办类项目监管，逼制商办项目变相改造“类住宅”，商办类项目产权分割最小建面不得小于300m,平面功能标注不得出现“公寓”、“卧室”、“客厅”等描述，不得预留、违规增设住宅用途排水、排污等管道，烟台发文规范商品房现售行为，明确不得返本销售或者变相返本销售，以及分割拆零销售商品住宅，北京第二批集中供地落幕，挂牌43宗地块中，26宗地块因无竞买者延期出让，17宗土地完成出让，总金颜513.45亿，其中11宗地进入竞价阶段，2宗报价触顶，平均溢价率6.24%.上海第二批集中供地落幕，41宗地块成交总价约538.38亿元，平均溢价率3.35%。其中涉宅地块20宗，总成交价480.57亿元，11宗底价成交，平均溢价率3.17%，杭州第二批集中供地挂牌31宗，17宗地块终止出让（含10宗竞品质地块），成交土地14宗，成交总价257亿元，成交建面174万mi,其中9宗地块以底价成交，土地成交平均溢价率4.6%，武汉第二批集中供地落幕，原计划出让土地51宗，后8宗地块遭撤牌、3宗流拍，实际成交40宗地，建筑面积576.78万m,成交总金额347.79亿元，土地成交平均溢价率020%，其中37宗底价成交，本轮重启“熔断”机制，采用“限地价+限房价+竞品质”综合方式出让；拿地房企以本土房企为主，宁波第二批集中供地挂牌46宗涉宅地块，总建面447万m,其中31宗商品住宅用地(含商住混合用地)、6宗租赁住房用地和9宗安置房用地，限房价水平基本持平周边在售新盘备案价，本次土拍规定溢价封顶15%后通过摇号方式确定竞得人，同时部分地块将进行“定品质”、“现房销售”等试点，预计11月3-4日出让，徐州第二批集中供地挂牌29宗涉宅地块，总建面318万，均采取“限房价、限地价、封顶摇号”方式，封顶溢价率15%，预计11月17日出让，P.5