中银证券2021年10月27日中性从路径、估算总额、预期影响、海外公司名称经验来理解我国房地产税改革试，点金地集团600383.SH11.08未有评级保利地产600048.SH13.49未有评级万科A000002.SZ20.59未有评级龙湖集团0960.HK39.10未有评级华润置地1109.HK33.45未有评级望助力房地产市畅使性发展。)预计各地将在国务院制定的总体草案基础上，因地制6098.HK65.00未有评级宜进行细则落地，包括征收范围、计税依据、税率、税收优患等。2)作为地方税的一永升生活服务1995.HK15.90未有评级种，试点阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。3)试点城华润万象生活1209.HK44.50市预计将优先从核心一二线城市中速取，特别是今年上半年市场热度较高、供求矛盾未有评级突出、房价涨幅较大、市场韧性较强的城市，例如深圳、杭州、宁波、南京、苏州等。融创服务1516.HK17.36未有评级唐产礼收入姬期难以普代土地出让收入。据我们测算，全年房产税收入范国约为新城悦服务1755.HK16.70未有评级0.34-227万亿元，预计仅占土地出让收入的4.6%30.7%。在中性假设下为1.42万亿元宝龙商业9909.HK18.38未有评级星盛商业6668.HK3.86未有评级平均房产礼收入兼高。据测算，一/二/三四线城市平均房产税收入分别为1206川17051亿元。1)4个一线城市：预估房产税总计4825亿元，占预估全国房产税总收入的34%；2)10个二线城市代表：总计1703亿元，占全回2%；3)12个三四线城市代表：总计617亿元，占全国4.4%。2021年10月15日，习近平慈书记在《求是》2020年全国城镇人均房产税支出约为1570元，约占当年人均可支配收入的3.58%，比重较低。其中一线城市该比例均值94%，深圳高达13.7%；二线城市3%8%；三四线城市大多在5%以内。入的规范和测节。10月23日，本次全国人大一定压力，随着成交量的下行，价格或略有向下波动；2)中潮：地方财政收入不再单纯依赖卖地，可能带来地价下降从而影响房价。若房价下跌，基于“评估值"的房产税会随之减少，持房成本降低，对于中期量价走势预判是价跌量稳。3)长期：对房价不具推进和幕地。备决定作用，供求关系还是影响房价的最关健因素。致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，《房地产行业第41周周报(10月9日-10月15而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。我们对美国、日本、韩国、香港等四个回家和地区进行了分析，综合来看有以下特点：1)按照评估值来征税；楚冷》2021110192)需制定一些税收优惠，针对特殊对象给予一定的税收减免；3)收入归属地方政府，且地方具有充分自主权；4)税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式；5)房产税是为稳定市场，扩充地方税源，整体赋税压力不大。负》202111018《房地产行业第40厕周报(10月2日10月8房地产行业的估值修复行情。我们建议关注：)开澧板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖(862120328348集团、华润置地。)物业板块：碧柱国服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服yifeng xia@bocichina.com务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。证券授资咨询业务证书编号：S1300521070005国内房地产税推出进程存在不确定性，长效机制建立过程中，其他政策对房价的影响(8621)20328710不可拉。一般证券业务证书编号：S1300121070048中银证券目录1中国房地产税几经更迭尚未完善，全国全面落地征收仍需等待长期经验11“房产税”实际为“房地产税”的一个子集512房地产税的历史沿革：居民住房纳入征收体系、立法稳妥推进、试点扩容三阶段渐进迎来房地产税的重要变革51.3房产税立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，因此这是一个相对慎重的过程91.4现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有.111.5房产税在沪渝的试点：征收范国偏窄，推行效果不显著.…1316房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，政府、企业、个人三方都有望受益.152中国房产税征收预计将赋予地方自主权，房产税收入短期难以替代土地出让收入.1721中国房产税征收体系预计将采用以估值为基础，地方灵活确定税….172.2房产税短期难以代替土地出让收入，预计一线城市税收贡献较大3房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用…203.1房产税对居民支出整体影响不大，一线城市居民房产税负相对较重.203.2房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期彩响较小213.3税负可能会转嫁至租货，不过租货供应量有望增加.224美国、日本、韩国、中国香港房产税：地方充分授权，对市场形响有限2341美国：州与地方政府分工明确，地方政府“以需定收"确定税率.2442日本：地方具有房产税收立法权，居民税收负担不大…4.3韩国：房产税作为调节房价的政策性工具，效果不及预期314.4中国香港：“房地分离"的财税制度，宽税基、低税率.32.356风险提示.362021年10月27日从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试，点2中银证券图表目录图表1.“房产税”实际为“房地产税”的一个子集5困表2.房地产税税种划分逐步明确，其中房产税从只对经营性住房征收到对居民住房征收试，点…困表3.中国房地产税的征收原则困表4.房地产税在全国征收的相关政策表态…图表5.房产税的相关配套制度改革…10图表6.藏至2020年年初，深圳小产权房（不包括保倖房、公寓、工业宿舍等)占全市总住房套数的比例超过52%，商品住宅占比仅为17.47%…11图表7.中国房地产税收体系：按税收属性门图表8.中国房地产税收体系：按与地产关联程度…困表9.中国房地产税收体系：按课税环节…图表10.2004年-2021年19月房地产税收情况（亿元)…图表11.2004年-2021年1-9月中国房地产业各环节税收占比…13图表12.上海、重庆的房产税征收细则对比14图表13.上海2011年商品住宅量价走势…14困表14.重庆（主城区)2011年商品住宅量价走势…14图表5.房地产对政府、个人、企业三方良性循环的形响….15图表6.中国地方政府财政收入构成…16图表7.地方财政收入中土地出让金占比…16图表18.2020年全国国有土地出让金收8.41万亿，占全国财政收入的44.3%…16图表19.全国房产税一年可征税额测算17图表21.近三年全国土地出让金占地方财政收入比例.…困表2.预计全国房产税收入J近三年土地出让金均值…18图表23.全国各城市2020年房产税收入测算.………19图表24.房产税对居民收支得衫响测算(2020年)20图表25.2020年全国城镇人均房产税支出敏感性分析…20图表26.2020年全国城镇人均房产税支出占可支配收入比例……图表27.全国主要城市2020年城镇人均房产税支出及占人均可支配收入比例…21困表28.从短中长期来看房产税对市场的量价形响…2223图表30.美国、日本、韩国、中国香港房地产税收体系总结…23图表31.财产税占GDP得比重：美国和0ECD平均242021年10月27日从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点3中银证券困表32.房产税与财产税与税收比例(2015).25图表33.各州财产税占税收收入比例(2018)25图表34.美国各州财产税税率(2019)图表35.美国各州人均财产税税额(2018)26图表36.2020年美国51各州中房产税率排名前五名与后五名.26图表37.美国现行的房产税体系…图表38.日本现行的房产税体系……29图表39.日本主要的房产税种：固定资产税、城市规划税…………29图表40.日本不动产评估方法（房厘、土地)…30困表42。日本住宅价格指数变化楚势31图表43.日本住宅价格增速变化趋势…31图表44.韩国现行的房产税体系…图表45.韩国房屋购买价格粉数…32困表46.韩国普通住宅财产税累进税率…32困表47.韩国普通住宅综合不动产税累进税率…32图表48.香港主要的三种持有环节房产税税种33困表49.香港财政支出的分类……34图表50.香港恒生地产分类指数…34图表51.报告中提及上市公司估值表…352021年10月27日从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试，点4中银证券1中国房地产税几经更迭尚未完善，全国全面落地征收仍需等待长期经验的反馈1.1“房产税”实际为“房地产税”的一个子集房地产税，涉及房地产的各个环节：土地购里、开发、保有、交易等。其中“房产税”是保有环节的困表1.“房产税”实际为“房地产就”的一个子集房地产税土地增值税耕地占用税房产税城镇土地使用税12房地产税的历史沿革：居民住房纳入征收体系、立法穗妥推进、试，点扩容三阶段浙进迎来房地产税的重妻变革第一阶段：房地产就税种划分逐步明确，其中房产税从只对经营性住房征收到对居民住房中国的“房地产税"概念最早于1950年提出，当时全国统一征收的14个税种就包括了房产税和地产税，1951年合并为城市房地产税，并制定了相关税率。1984年，房地产税正式提出，并且开始了房地产税税种的划分。其中我们现在所频繁提及的保有环节的“房产税”是1986年全国人大授权国务院依照《中华人民共和国房产税暂行条例》开征的税种，当时土地是国有的，没有拍卖和转让，土地并没有价值，当时对个人非经营用房免纳房产税，征收对象为营业性房屋和出租房屋。到了2003年10月的十六届三中全会，第一次提出对居民住房征税，当时提出叫做物业税。因为在税收法律里面对财产所得征税是比较严肃的。当时提出的框架核心点有：1)对居民住房征税；2)对交易建设环节的税收要进行整合，保有环节增加、交易环节降低；3)隐含普遍征收作为地方税收的来源。这几个核心点也是借鉴了欧美国家对于房产税的定位，也是借鉴其他国家上百年的经验。在这之后进行了所谓的空转试点，当时有北京的亦庄、宁夏、南京、丹东进行了试点。空转时点实质上是对怎样评估房屋价值的试点，当时是按房产评估值征收。2021年10月27日从路径、估算总颜、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试，点5