独家收集目录：mulu.baogaoba.xyz联系QQ:2083220015百G文件超大报告数据库淘宝淘行研报告淘宝扫描直接打开购买广发证券行业深度引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业行业评级持有前次评级持有野蛮生长一一物业管理上市公司研究报告日期201611-10核心观，点：相对市场表现·彩生活：物业管理行业的领军者31%2002年彩生活物业管理公司作为花样年集团的一部分在深圳成立，2014年，彩生活独立分拆后在香港联交所上市，截止2015年底，彩生活总3%管理建筑面积达到3.22亿平方米，占全国物业总管理面积的1.85%，是全国规模最大的物业管理公司，公司物业管理收入占比为70%以上，020以2015102016-022016-06201609及其他业务收入增速低于物业管理，随着14、15年的快速扩张，公司管理效率以及成本管控水平依然强于百强企业平均水平，分析师：乐加栋S0260513090001·中海物业：稳步“内生”增长，维持高品质服务021-60750620中海物业15年业务独立分拆后在联交所上市，截至2016年6月，总lejiadong@gf.com.cn管理面积达到8600万平方米，过去四年CAGR达到34%，其中计算收益分析师：事集S0260514080003管理面积6900万平方米，覆盖的城市范围增长至50个，由于副金制比例010-59136622的提升以及加强成本控制力度，利润率有明显提高。guoz@gf.com.cn分析师：金山S0260515090001●中臭到家：聚焦长三角、珠三角，盈利能力出色021-60750652公司05年在广州成立，15年中奥到家在香港联交所上市，截止到16jinshan@gf.com.cn年中期，合约管理面积达到3647万平方米，住宅物业管理面积为1685万分析师：k亚菲S0260511020002平方米。公司业务布局28个城市，其中主要布局在长三角及珠三角地区，020-87573009作为独立物业管理公司在项目选择上不会受到地产开发业务的限制，具有oyf@gf.com.cn更大的选择空间，公司包干制服务利润率水平高于其他企业，在成本控制和物业合约控制能方面体现出较强的能力，相关研究：房地产行业：成交环比大幅上2016-0926绿城服务成立于98年，16年完成上市，截至2016年6月底，绿城服涨，推盘显著放量务总在管面积为910万平方米。公司对于绿城中国的项目依赖程度较低，房地产行业：8月成交环比温2016-092315年末项目占比仅为22%，但受到绿城的品牌影响较大，在高端物业服务和放量，同比增速拾升领域具有极强的竞争力，公司单位管理面积净利润贡献能力，多元化服务房地产行业：买地与买股之辩2016-0919渗透率都是所有上市物业管理公司中最高，从侧面也可以说明高端物业服务的附加值更高，多元化的横向拓展可能性也更大，●物业管理公司的估值方法：平均PE35倍，平均PA47倍联系人：李飞根据港股物管公司的估值表现，行业平均PE水平为35倍，平均PA(总市值/物业管理面积)为47倍，PA倍数随着单位管理面积的业绩贡献能力的提升而提升。物业管理行业首次覆盖给与“买入”评级。地产行业维持“持有”评级不变，行业基础业务利润率较低，社区O20行业发展存在不确定性，识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/41乐晴智库收焦整理www.767 stock.com深度投资研究免费下载广发证券GF SECURITIES行业深度|房地产目录索引彩生活：“野蛮”扩张，020平台逐渐成型6跑马圈地，多区域快速扩张规模6营收增至新高，单位在管面积营收页献能力减弱10成本控制能力随扩张而下滑..11层员成本占比被动激增，驻场管理效率提升.13线上平台发力，社区O20业务行业领先.13结合“去库存”政策，推出彩生活住宅.…16中海物业：稳步“内生”增长，维持高品质服务.17规模稳步增长，区域布局均衡..17收入稳步增长，单位在管面积营收能力稳定..19成本控制能力持续增强，劳务依赖程度减弱.21O20服务尚在探索期，线上平台仍以非营利性服务为主…22中奥到家：聚焦长三角、珠三角，盈利能力出色22管理规模小幅稳步上升，业务集中在长三角、珠三角…….23营收能力稳步增长….24“管家服务”联合O20平台，但线上消费流量不足26绿城服务：专注高端物业，园区服务初具规模.…27规模增速扩张，项目储备充足.28营收增速稳定，单位面积营收能力增强.29“幸福绿城”渗透率提高，单客收入增加.33万科物业：地产领军者的态度和精神….34经营与财务状况….35020服务平台：.35五家物业管理公司间的比较….36投资建议与行业评级.….40风险提示.40图表索引图1：彩生活2011-2015住宅总在管面积（万平米)6图2：彩生活20112015住宅物业合的管理面积分项6图4：彩生活总在管面积来源..7图7：彩生活进驻的各区城城市占比8国8：彩生活13年15年城市扩张路径1.88图10：彩生活13年.15年项目扩张路径.….8识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明乐晴智库收焦整理www.767 stock.com深度投资研究免费下载广发证券GF SECURITIES行业深度引房地产图11：彩生活业务区城分类8图14：彩生活资产负债率.10困16：彩生活营业收入分项占比.10困17：彩生活毛收入分项同比增速…10图18：彩生活主营业务架构..11.1212图25：彩生活线上平台服务.14图29：彩生活“E维修”运作模式…图30：彩生活平台使用费收入（百万元）.1516图32：中海物业主营业务架构.1718图34：中海物业总管理面积（百万平方米).18困35：中海物业计算收蓝管理面积（百万平方米）.18困36：总管理面积类型分布18图37：计算收益管理面积类型分布.…18图38：中海物业管理面积地理分布..19图39：中海物业管理面积扩张路径..19图40：中海物业项目类型分类…19困41：中海物业营业收入及同比增速（港币，亿元）20图43：中海物业各项收入结构20图44：中海物业各区城收入占比…20困45：中海物业毛利润、净利润及同比增速21.21图48：每百万平米管理面积员工数（名).21图49：中海物业手机客户端“优你家”…22图51：中臭到家计算收益合约管理面积（百万平米）2323图53：中臭到家总合约管理项目数量.23识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/41乐晴智库收焦整理www.767 stock.com深度投资研究免费下载广发证券GF SECURITIES行业深度引房地产图54：中臭到家物业管理面积她理分布.24困55：中臭到家住宅管理面积地理分布…24图56：中臭到家住宅管理面积地理扩张路径24图57：中臭到家营业收入（亿元）及同比增速.25困58：中臭到家营业收入分项.25图59：中臭到家各区城收入分布.25图60：中臭到家15年收入结构分布.25图61：中臭到家单位面积物业管理费收入（元/平米/月)…25田63：中臭到家净利润（百万元）及净利润率26图64：中臭到家分项毛利率....C.......................0......0..26图65：中臭到家020业务盈利情况26困66：中臭到家线上线下服务平台“爱到家”…27困67：绿城服务总在管面积（百万平米）及同比增速困68：绿城服务住宅区在管面积（百万平米).28困69：绿城服务在管项月数量28图70：绿城服务包千制管理面积比例28困71：绿城服务在管面积来源…图72：绿城服务已签约但未交付面积（百万平米）29图73：绿城服务在管面积区域分布..2930.30图76：绿城服务营业成本（百万元)30困77：绿城服务员工成本及分包成本（百万元）.30图79：2016年H1绿城服务业务收入占比(%)31困82：绿城服务不获重峡的在管合同面积（百万方）.32图84：园区增值服务收入（百万)及毛利率(%)32图85：绿城服务因区增值服务32图86：万科物业总管理建筑面积（亿平米）34图87：万科物业酬金制、包千制下管理面积.34.34图89：万科物业2012-2015年总收入.35图90：万科物业2012-2015年毛利润及毛利率.35图91：五大物业管理公司在管面积对比.36图92：五大物业管理公司项目数量对比36图93：五大物业管理公司覆盖城市数量.37图94：15年主营业务收入与折算收入（亿元）.37图95：过去三年营业收入复合年增长率.37图96：营业收入同比增速38识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明乐晴智库收焦整理www.767 stock.com深度投资研究免费下载