ww.baogaoba.xyz免費分享业研究东兴证DONGXING SECURITIES行业高速发展期跑马圈地龙头先行2018年07月20日东兴证看好/首次物业管理行业专题报告系列一物业管理深度报告投资摘要：分析师010-66554011份高速发晨期。物业管理行业诞生至2003年为初创期，行业发展迟缓，业务较执业证书编号：S1480510120013为单一：2003-2012年传统业务发展期，房地产业蓬勃发展，物业服务需求迅速提升，企业开始尝试社区增值服务，为未来的业务多元化打下基础：2012-2017年转型探索期，增值服务、社区平台、传统业务中引入新技术的价行业基本资料占比%司值被逐步挖掘，企业开始探索更多元化的发展模式，行业新盈利，点显现：20170.30%年以来，物业行业进入高速发展期，多元化运营带来行业整体盈利水平提升，重点公司家数50.20%养以龙头分拆上市为标志的资本化运作助力行业集中度加速上升。行业市值（亿港元）9801.32%流通市值（亿港元）8421.52%究报告入贡献近040%的毛利。传统物业服务通过智能设备、互联网技术的引入，进行业平均市盈率35行精细化管理，提升基本住户体验的同时，实现成本优化。业主增值服务主要市场平均市盈率对业主提供商业、健身、养老、医疗、金融理财等服务，物业公司通过建立平台引入外部企业的方式，构建生态平台。由于物业公司天然在服务物理距离和时间频率上更具优势，那些消费半径更短、私人定制化色彩更浓厚、消费频率更高的服务，将成为物业公司新的价值挖掘点。预测未来5年物业费用规模年化增长12%，行业桌中度加速抬升。假设在管面500积增速、业态比重不变，预计2023年全市场物业费规模将达到10621亿元，较当前水平年化增长幸12%。百强企业平均在管面积增长情度超过全行业，占行4m0业比从2014年的19.5%攀升至2017年的32.4%。T0P10物业企业收入占行业比从2014年的4.4%上升至11.1%。龙头企业在获取资本能力、构建服务平台、承接大体量、多业态项日上具有显著优势，行业将里现强者念强态势。重旅公司推荐：1)彩生活在平台建设上独树一帜，其核心为彩之云服务APP和彩富宝支付APP。平台内部实现业务联动，并向外直接输出平台服务，目前直接在管面积为4.36亿平米，而平台覆盖面积已达9亿平米；2)碧桂园服务依靠母公司并积极拓展第三方面积、非住宅面积，在管面积增长率领先行业：3)相关研究报告绿城服务主打高端业务，以卓越服务品质和较高的品牌认可度著长，客户满意度常年保持行业第一。积极推进智慧园区建设以提升管理效率，并准确定位业主自然衍生的美好生活需求，推广优质增值业务。风险提示：房地产销售遥冷，物业市场规模增长不及预期：增值服务投资成本过高，盈利能力受挫：劳动力成本上升，挤压盈利空间。行业重点公司盈利预测与评级EPS(元)PE评级17A18E19E17A18E19E绿城服务0.170.19474031强烈推荐彩生活0.390.400.49212017强烈推荐碧桂园服务0.220.296047强烈推荐东方财智兴盛之源东兴目录1.1高速发展期已至，老树根基发新芽.412业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航1.3业务特性培育“现金牛”，细水长流保降盈利稳定21居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长…22行业龙头初起，业务护张多元化增强153.1拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马图地3.2智能科技提效降成本，增值服务协同促发展…17184.1彩生活—平台联动，多元化服务画龙点睛…4.2碧桂因服务一倚靠巨头，齐头并进多方向扩展214.3绿城服务一专注高端服务，深化社区品牌…2223表格目录5表2：关于物业行业的法律法规…59表8：2017年部分物业公司收购情况一览.17插图目录477图4：百强物业企业2017年各业态面积占比…图5：百强物业企业2017年各业态收入占比…图6：百强物业企业2017年各业态平均物业费…7图7：百强物业企业2017年各地区平均物业费88东方财智兴盛之源东兴10图4：历年物业公司在管面积情况…图5：历年百强物业公司在管业态变化.1213.13131415.15161618181819191920212122222323东方财智兴盛之源东兴1.优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞1.1高速发展期已至，老树根基发新芽物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探康期、高速发展期。物业管理行业诞生至2003年为初创期，行业发展迟缓，业务较为单一：2003-2012年进传统业务发展期，随着房地产业蓬勃发展，物业服务需求迅速提升，此外，企业开始尝试社区增值服务，为未来的业务多元化打下了基础：2012-2017年转型探索期，增值服务、社区平台、传统业务中引入新技术的价值被逐步挖据，企业开始探索更多元化的发展模式，行业新盈利点显现：2017年以来，物业行业进入高速发展期，多元化运营带来行业整体盈利水平提升，以龙头分拆上市为标志的资本化运作助力行业集中度加速上升。1981-20032003-20122012-20172017-未来高速发展期●转型探索期·以基础物业服务为●传统业务本，以增值业务为·基础物业服务+社区发展期盈利主要来源，各增值服务，建设平龙头企业构建平台·基础物业服务为主台模式提高服务盈模式：增值服务开始出现：利能力：●行业集中度极低：·行业集中度仍低，地，行业集中度加·收费标准上张乏力但逐步提高：速提升：制的盈利能力；·增值业务创造盈利·行业总体盈利水平·只有基础物业服务：●自然成长，缺乏扩点：传统业务人力·行业集中度极低：提升，但业内盈利张目标成本上升制约总体差异化将更加显现●在管面积低决定盈盈利能力。利能力低：●缺乏扩张动力国内第一家物业管理公司是1981年成立的深圳物业管理公司，在此之后很长时间，物业管理公司作为传统服务业公司，行业集中度低，缺乏龙头企业，盈利能力差，很少受到市场关注。2003年，《物业管理条例》的领布，标志希物业管理行业监管开始建立，市场秩序逐渐规范。同时，我国房地产市场在2000年后不久，进入一个近十年飞速增长的时期，使得物业服务市场规模随之快速成长。而这个阶段出现的大部分物业公司，主要也是房地产母公司为了管理所开发地产而配套成立的一个业务部门。在以上时期中，物业服务行业市场竞争性很低，传统物业服务也缺乏利润增长空间，因此较长一段时间物业公司的业务扩张主要依靠母公司的新增建筑或者收购其它物业公司。随着物业公司开始探索增值服务和互联网技术的运用，物业行业进入到一个新的阶段。长城物业最早开始在互联网应用方面的探索，公司于2009年起率先引进T技术，并于2012年建立“一应云”智慧平台，开始了物业公司的互联网平台打造历程。与此同时，物业公东方财智兴盛之源东兴www.baogaoba!xyz免费分享司还积极拓展包括社区零售、家政、教育等增值性服务以实现盈利的多元化。这种业务扩展，一方面是和整个社会环境有关，各种互联网O20平台在2012年前后的快速发展，启发了物业行业的互联网经营思维，并证明了平台式运营模式的价值。另一方面，物业管理企业发现通过传统物业服务，与业主建立起的天然的信息纽带和物理服务，成为了在经营O2O服务时的竞争力护城河，因而作为互联网运用的后起之秀，物业管理企业能够在各个不同的服务门类里快速提升竞争力，并在面对以业主为主的特定客户群时，比非物业服务公司更具优势。表1：物业服务运用互联网平台的发晨历程时间特点具体情况前期2009以前行业对互联网缺乏了解萌芽期2009-2012物业管理互联网化思想2009年，长城物业开始应用T技术探索提高管理数率：2012年，推出了一应云平台。会试期2012-20142013年，彩生活率先将移动互联网引入基础物业管理，搭建彩之云平台：多家物业企业开始尝试2014年，龙湖物业、万科物业、绿城服务等龙头先后试水互联网：服务思想转变：从物的管理到人的服务。初步发2014-2017全面“互联网+”阶段，2015年“互联网+”写入政府工作报告：展期更多企业参与实践多数企业建立了PP、微信公众号等平台：大数据、物联网、云计算、R等新技术开始广泛运用。快速发2017-今“物业+互眠网模式走企业APP、社区平台多次升级，功能成熟，用户覆盖广，项目面积提升：展期向成熟彩生活等企业互联网平台运营初见成效，增值业务模式成熟，进入创收盈利期。在外部环境方面，发改委于2014年颁布《发改委关于放开部分服务价格意见的通知》，取消了对非保障性住房的物业服务价格控制，允许其与业主自由合同定价。这一法规的出台，开放了物业费的市场化定价。此外，2015年国务院领布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结枸升级的指导意见》，也提出要加快发展生活性服务及促进消费结枸升级的总体要求，推动物业管理等生活性服务的发展。表2：关于物业行业的法律法规时间主要法律法规1999建设部制订《前期物业管理服务协议》2000中国物业管理协会成立2003《物业管理条例》正式颁布，建设部发布《业主大会章程》2004发布《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》2007《中华人民共和国物权法》2010住建部发布《业主大会和业主委贞会指导规则》2014《回家发改委关于放开部分服务价格意见通知》放开非保降性住房物业服务收费管制2015《回务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出要推动物业管理发展2017《城建部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，取消了物业管理企业资质级别的划分，不再以资质作为企业承接物业管理业务的条件东方财智兴盛之源