国海证券SEALAND SECURITIES2018年01月29日行业研究评级：推荐（维持）研究所证券分析师：张蕾S0350516070002021-58980267行业加速成长，龙头示范先行zhangl06@ghzq.com.cn一物业管理行业专题报告二最近一年行业走势投资要点：35.00%30.00%2500%■物业管理行业整体处于穗使向上的发展周期，即将进入23年的加20.00%1500%速发展期。存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广10.00%阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司w储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入15.00%增速未来23年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期，百强物业过去十年间平均营收CAGR高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来行业相对表现2-3年百强物业收入增速提升更为明显，表现1M3M12M休闲服务9.64.14.1◆商业模式升级，2018年转型效果将果中开始显现，龙头企业示范效沪深3009.88.929.3应明显。管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018相关报告年将集中开始体现，其紧跟业主生活需求，依靠自身业务创新、借《物业管理服务行业事件点评报告：物管第一力集团产业资源以及利用互联网技术搭建社区服务平台等方式丰富股本周登陆A股，关注港股优质稀缺资产投园区产品和服务体系，龙头企业示范效应将带动行业同质化竞争和资机会》一一2018-01-22低效运营的弊端逐渐发生整体性好转，《物业管理服务行业事件点评报告：南都物业IPO过会，行业资本化进程加速》一一物业管理服务具备刚需+长周期的消费特征，物业管理可成为度好的2017-12-06《跨市场物业管理服务专题报告：万亿蓝海开端的物业管理和社区服务，受上游房地产周期波动影响很小，当前启，千亿市值龙头可期》一一2017-11-15优质港股龙头公司呈高成长、低估值状态，三家港股上市的物业管理龙头绿城服务、中海物业、彩生活2013-2016年净利润CAGR分别为55%、44%、62%，再考虑社区资源价值和未来增值业务空间，结合当前估值水平看，龙头物管企业的投资价值凸显，■行业投贵策略及重点推荐个股：物业管理行业当前仍处于企业加速扩张和市场集中度提升期，看好项目资源丰害、品牌优势明显、外拓项目能力强的优质龙头，其业务高增长态势下市场份额不断提升，领先优势将愈加明显，尤其看好当前在管面积、覆盖用户数量较大，基于现有客户基础提前进行新业务布局的物管企业，如绿城服务(2869.K)、中海物业(2669.K)、彩生活(1778.HK)、保利物业(871893.0C),以及背靠多元化业务集团背景、集团产业资源和物管社区资潭可有效协同对接的公司，如绿城服务、中海物业、保利物业，另外，建议重点关注A股物业管理第一股南都物业证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分证券研究报告(603506.SH),稀缺属性可能将带给其估值溢价，■风险提示：1)房地产政策风险；2)劳动力成本上涨风险；3)推荐公司业绩不达预期风险；4)企业并购失败风险；5)相关标的未能入选或被剔除港股通标的风险；6)股票市场波动风险；7)流动性风险，重点关注公司及叠利预测重点公司2018-01-29EPSPE20162017E2018E20162017E2018E2869.HK绿城服务6.240.120.140.1942.235.726.1买入1778.HK彩生活5.090.190.240.3022.017.513.7增持2669.HK中海物业2.670.060.080.1036.127.121.7未评级资料来源：Wd资讯，国海证券研究所（注：中海物业盈利预测取自万得一致预期。表中港股股价币种为港币，EPS数据币种为人民币，汇率按1港元兑0.8115元人民币换算)请务必阅读正文后免黄条款部分2淘宝店铺Vivian研报”首次收集整理获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺Vivian研报”或直接用手机淘宝扫描下方二维码证券研究报告内容目录1、基本面：地产后周期黄金时代来临51.1、20182020年物管服务行业：大周期里的小高潮…512、马太效应下，头部企业预计增速更高613、房屋物业管理软价值显现，资产保增值需求提升82、商业模式：线上线下全面升级，龙头示范效应将带动行业逆袭.102.1、传统服务差异驱动因素弱化，增值服务战火点燃1022、技术赋能，社区服务平台盈利模式出现…143、资本层面：后地产时代资本觉醒，社区资产价值将重估…163.1、房地产价值链后端转移，社区入口备受关注…1632、2017年，物业管理元年正式启动174、投资建议：抗周期稳健品种，不确定环境下的确定性机会…184.1、不确定性大环境下的确定性机会1842、重点推荐具备资源、品牌优势，以及转型先发优势的龙头19请务必阅读正文后免黄条款部分3证券研究报告图表目录图1：房座竣工面积和商品房销售面积月度累计同比增速(%)5图2：物业管理公司介入物业项目的时间表（以一手住宅项目为例）6图3：2007-2016年百强物业收入及C八GR(万元、%).7图4：2013-2016年头部企业市场份额变化.….7图5：全国房屋骏工面积与百强企业管理面积对比7图6：2007年以来我国人均GDP和城镇居民人均可支配收入增长8图7：百强物业收缴率和续约率高位运行(%)…图8：2016年百强物业多种经营服务收入构成…10图9：2016年百强企业净利润构成及变化…图10：绿城服务优质优价、质价相等定价原则（从绿城服务“物业服务业务"毛利率来看)1111图12：距离和师资为家长考虑早教机构选择的前两大要素…12图13：保利集团依托物业的社区嵌入式小微养老机构模式一一和悦会12图14：商贸零售货用构成（部分上市公司为例，万元）…13图15：城镇非私营私营单位年平均工资（万元）13图16：绿城服务+绿城教育…13图17：“绿橙Pr0”无人值守便利店…图18：社区服务长尾需求.….14图19：百强企业智能化投入均值（万元）…14图20：百强企业成本、增速及成本率变化（万元、%）…图21：技术与物业深度融合一生态图共享模式15图22：万科社区服务相关业务16图23：物业管理公司最新上市情况17图24：港股物业公司和相关地产公司估值比较(2017年平均PE(m)18图25：绿城服务（2869.HK)股价走势.…图26：中海物业（2669.HK)股价走势.18图27：新三板做市物业公司股价走势….18表1：近一年部分地区新盘基本情况举例…8表2：房屋年维护成本测算（以面积100平方米的住宅为例）9表3：智能化投入降低人力成本效果（百强企业为例）14表4：上市物业管理公司业绩与估值情况19附表5：排名前10的物管公司集团及产业资源梳理…请务必阅读正文后免黄条款部分4