独家收集目录：mulu.baogaoba.xyz联系QQ:2083220015百G文件超大报告数据库淘宝淘行研报告淘宝扫描直接打开购买上海市南京东路99号|+862123297818SWSwww.swsresearch.comRESEARCH行业研究2016年6月17日超配传统物业新蓝海打造智慧社区首次覆盖—物业管理行业展望投资要点：由于今年将至少有两家物业管理公司在香港市场新上市，我们预计物业管理行业在未来将迎来更多区城或者全国范园内的行业整合。具体来看，2014年6月，总部位于深圳的彩生活服务集田(1778:HK,买入)于2014年6月成为第一家在香港上市的物业管理公司：2015年10月，中海A0230511040076物业集团(2669：HK)作为中国海外发展(688：HK,买入)旗下从事物业管理业务的全资子公司，ARG379在香港主板以实物分派方式成功独立上市，合资格股东每持有三股中国海外发展可获得分配一股I ihong@swsresear ch.com中海物业（中海物业和中国海外发展享有相同的股权结构，即由央企中国建筑工程总公司作为母公(+86)2123297223司持有约61%股份)：随后，2015年11月，总部位于广州的独立物业管理公司-中奥到家集团(1538:HK)也顺利实现上市。此外，总部位于杭州的开发商绿城中国(3900：HK)旗下的绿城服务张贝贝集田，和总部位于广州的开发商新福集团旗下的新福生活服务均已在港交所披露上市计刻。A0230115080012物肇市畅高度分散。中国指数研究院2014年数据显示，中国物业管理行业中合计有超过7万家公司，但仅有不到20家公司的合约管理面积超过5,000万平米。具体来看，物业管理公司主要分为两类，一类具有房地产开发商背景，并在很大程度上受益于母公司充足的物业资源，占总数比例约(+86)2123297450为80%：另一类则为独立的物业管理公司，占比约20%。从合约管理面积的项目来源来看，中海物业约90%来自于中海自身开发物业，仅有10%来自外部项目，而万科(2202：HK)旗下的万科物业则有高达9%来自于万科自建物业，仅有5%为外部项目。与此形成鲜明对比的是，中奥到家儿乎100%在管面积均来自于其他独立开发商发展的项目。酬全制V8.包千制。我们注意到，整个行业利润率存在着显著的差异，其中彩生活2015年毛利率为55%，而同期中奥到家仅为33.3%。需要强调的是，利润率的差异主要来源于物业管理费的两种不同收取方式一酬金制和包干制。当按照酬金制收取时，可将物业费按一个预先厘定的百分比率(通常为10%)记作收蓝，并以余下管理费用支付开支，因此毛利率通常接近100%：若以包千制进行收取时，则需要将收取的物业费全额记作收益，并将从中支付的开支作为直接经营开支，国此毛利率水平取决于公司的议价能力和成本控制能力。在实践中，我们注意到绝大多数公司倾向于采用包干制收费，其中，绿城服务和中奥到家高达98%的在管面积均实行包干制，万科物业和中海物业约60%的管理面积也以包干制方式进行收取：而彩生活高达90%的管理面积则进择以酬金制方式收取物业管理费用。增佳眼务意加多无。在已上市三家物业管理公司中，彩生活我至2015年末总合约管理面积达3.22亿平米，在行业内位居第一，同期中海物业和中奥到家的在管面积分别为8,300万平米和3,400万平米。平均来看，2015年物业管理服务业务的收入占公司总收入的平均比例高达80%，同期除彩生活之外的公司毛利率平均约为24%。需要强调的是，为提供更为多元化的增值服务，几乎所有公司都推出了自有的020平台，其中，彩生活推出的“彩之云”平台我至2015年末注册用户和活跃用户分别达200万和85.5万，为业内第一，与此同时，中奥到家旗下“爱到家”则是唯一一个成功覆盖至第三方社区的平台，截至2016年3月末合计覆盖2,870个社区。首次覆盖给于是配评鮫。目前板块平均估值为13.3倍16年PE,2.6倍16年PB。基于稳步增长的管理面积，有效成本控制下逐步改善的毛利率，以及020增值业务提供的多元化服务，我们首次覆盖物业管理行业，并给予超配评级。与此同时，我们推出了彩生活(1778：HK)首次覆盖报告并给予买入评级，也建议投资者重点关注另两家已上市公司一中海物业(2669：HK)和中奥到家(1538：HK),并提醒投资者关注近期即将上市的绿城服务集田。www.baogaoba.xyz独家收集不断更新2016年6月17日智慧社区成立于1981年的深圳物业管理有限公司是中国首家物业管理公司，它也是深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司(000029：CH)的子公司(95%控股)。中国指数研究院2014年数据显示，中国物业管理行业合计有超过7万家公司。根据不同公司的管理面积、业务绩效、服务质量、发展愿景和社会责任等指标，中国指数研究院将其分类排名。数据显示行业排名前100家公司于2014年共计管理1,750万平米物业，而这一数字相比于2008年的670万平米意味着高达17%的年复合增速。与此同时，每家物业管理公司平均管理物业数量由2008年的43上升至2014年的94个，其业务所覆盖的城市数量也从11上升至24个城市。按城市级别来分，国内物业公司所管物业中有42%坐落于二线城市、35%位于一线城市、23%位于三四线城市。鉴于高端物业业主净值相对较高，物业管理公司通常可以在一线城市中收取更高的服务费用。然而，这些物业的竞争也相对激烈，因为有相当一部分高端物业的管理业务都由大型开发商通过其物业管理子公司垄断开展。三四线城市里的业主们似乎还对缴纳物业管理费持相对保留态度。因此，对于旨在扩大业务规模的物业管理公司来说，二线城市的业主结构和物业生态更有利于其业务扩展和资源整合。国1：排名前100物业管理公司管理物业面积和个数一览(万平米)2,000941008579801,5006553601,0004317501510401350500106067073076020002008200920102011201220132014平均管理物业个数（右轴）资补来源：中国指数研究院，中万宏源研究田2：管理物业所在城市分布比例一线城市35%二线城市42%资料来源：中国指数研究院，中万宏源研究www.baogaoba.xyz独家收集不断更新Page 12016年6月17日物业管理市场迅速发展中国较快的城镇化进程和人均可支配收入的提升是拉动国内房地产市场的主要推手。鉴于国内土地供应相对充足、居民住宅新建增速仍旧较高，我们相信物业管理市场的前景可期。我们根据城镇化率、城镇居民人均居住面积，以及人口自然增速计算物业管理行业的市场体量。过去几年间，中国城镇化率水平由2008年的47%攀升至2014年的54.8%。我们预计这一数字将以每年0.8个百分点的增速上升至2020年的60%。到2020年，城镇居民人均居住面积将以每年0.7平米的增速由2012年的32.91平米扩大到38平米。此前，我们根据1.2%的出生率和0.7%的死亡率预测中国人口自然增速在2016年和2020年间将达0.5%。然而，考虑到政府于2015年10月开放二孩政策，我们预计国内出生率将上升至1.4%左右，并因此将人口自然增速调高至0.7%。鉴于上述计算，我们推测国内物业管理市场体量将从2015年的268亿平米攀升至2020年的328亿平米，意味着约4%的年复合增速。图4：城镇居民人均居住面积城镇化率(平米)4060%50%40%2030%20%1010%资补来源：统计局，WIND,中万宏源研究4.0%3.0%3.5%2.5%3.0%2.5%2.0%2.0%1.5%1.5%1.0%1.0%0.5%0.5%0.0%0.0%■出生率资补来源：统计局，WIND,中万宏源研究Please refer to the last page for important disclosuresPage 22016年6月17日(万人)3,0004.0%2,50035%3.0%2,0002.5%1,5002.0%1,0001.5%1.0%5000.5%0.0%■新生人口数物业管理行业上市公司2014年6月，位于深圳的彩生活服务集团成为首家在香港上市的物业管理公司，这也引起了资本市场投资者对这一行业前景的关注。因此，越来越多的大中型开发商开始重估其物业管理子公司的价值。目前已有三家物业管理公司完成在香港的上市，除了花样年控股(1777：K)持股50.39%的彩生活服务集团之外，中国海外发展旗下的中海物业集团和独立物业管理公司中奥到家集团也已登陆香港资本市场。此外，总部位于杭州的绿城服务集团，以及总部位于广州的开发商祈福集团旗下的祈福生活服务均已在港交所拔露上市计划。因此，我们预计至少两家新的物业管理公司将于今年登陆港交所。鉴于更多物业管理公司能够通过资本市场融资，我们预计在不久的将来看到区域乃至全国范围的行业兼并整合。图7：2015年中国物业公司百强前10名排名公司管理建筑面积（万平米）万科物业2202HK万科11,0003900HK8.300长城物业独立公司10,500保利物业600048CH保利地产7,0005金地物业600383CH6.000首开物业600376CH首开股份3,400彩生活1778HK1777K花样年32,2008万达物业3699HK4.30092007HK7,70010中海物业2669HK688HK中国海外发展8,300独立公司3,400600资补来源：中国指数研究院，中万宏源研究行业联动行业中有开发商背景的物业管理公司占到总数的80%，而其余20%为独立物业管理公司。受益于母公司的房地产资源，物业管理子公司不仅能在较短时间内提升其物业管理面积，更能借助母公司的品牌效应迅速获得市场认可。这些公司的最终目标是协助开发商获取更高的溢价，因此它们大部分收益来自于母公司提供的补贴。Please refer to the last page for important disclosuresPage3