独家收集目录：mulu.baogaoba.xyz联系QQ:2083220015百G文件超大报告数据库淘宝淘行研报告淘宝扫描直接打开购买报告吧Www.baogaoba..xyz收集彩生活高速扩张的“互联网+”模式：以物业管理之名圈用户，意在掌控社区服务平台入口通过收购物业管理公司快速扩张，彩生活目前物管面积已经达到2.4亿平方米，是全国最大的物业管理公司，公司计划2015年底实现3.2亿平方米物管面积，然而彩生活积极扩张雄心并非是出于对传统物业管理行业的“钟情”。自2012年首创物业管理020商业模式以来，彩生话尝到了甜头：2013年来自于基础物业管理服务之外的增值服务净利润达到3987.1万元，超过物业管理服务费收入净利润0.9%,并且在2014年大幅增长至6018.2万元：增值服务营收2011年-2014年保持38%的复合增速也不断改善彩生活整体公司毛利率。所以彩生活收购扩张的“圈地运动”是为积累用户资源，以便基于社区基础物业管理服务壁垒，搭建为社区人群服务的O20平台。虽然彩生活面对传统物业企业和其他社区APP应用的竞争，但彩生活扩张物管面积和提供技术服务的推广模式使得彩生活潜在用户数量方面较万科等房地产具有明显优势：同时彩生活较其他社区APP而言是与社区人群最近的平台入口，具有壁垒优势。综合物业管理行业集中度低，传统物业管理公司面临物业费难涨而人工成本增长快的窘境，加之彩生活资金充裕，我们判断公司收购策略可以按计划实现，同时伴随“彩之云”020服务平台广度和功能内涵齐增值，彩生活具备高成长潜力。我们依据公司收购计划和轻资产经营策略，预计公司2015年-2017年净利润分别为2.66亿元、4.43亿元、6.95亿元人民币，同比分别增长88.83%、66.37%和56.79%：参考三项主业分项净利润增速，预计物管服务、工程服务和增值服务2015年PE分别为25、25和40倍，从而彩生活2015年合理估值为29.24倍，对应市值为97.36亿港元。1.合约管理面积快速扩张持续拉动业绩快速增长彩生活2014年年报数据非常靓丽：营业收入3.89亿元，同比增长67.03%：净利润（不含少数股东权益)1.46亿元，同比增长220.39%。业绩大幅增长的首要原因是彩生活通过收购使2014年物业服务面积快速扩张，数据显示，2014年物业合约管理住宅面积2.05亿平方米，同比增长124.24%。2011年-2013年，彩生活合约管理面积和营业收入分别保持80%以上和18%以上的增长，但由于2013年支付2285.4万元上市费用及管理费用率提高，净利润（不含少数股东权益）增幅仅为1.34%，剔除上市费用影响，2013年净利润（不含少数股东权益）同比增幅仍然高达35.59%。截至2014年12月31日，彩生活合约管理社区达到1265个，遍及中国109个城市及1个中国境外城市。图示：彩生活业绩核心数据www.baogaoba.xyz独家收集不断更新报告吧www.baogaoba..xyz收集2011年2012年2013年2014年合约管理住宅建筑面积（千平方米）18,63234,00891,533205,250面积变动82.52%169.15%124.24%营业收入（千元人民币）146,503196,507233,069389,287营业收入变动34.13%18.61%67.03%持续经营净利润23,45244,86545,468150,486持续经营净利润变动91.31%1.34%230.97%净利润（不含少数股东权益，千元）(13,004)44,33645,468145,675净利润（不含少数股东权益）变动2.55%220.39%图示：彩生活物业管理服务社区覆盖区域2.物业管理服务费收入占比60.70%，但增值服务利润贡献超物业是大概率事件当前，彩生活收入贡献最大的是传统物业服务下的物业管理服务费收入，其次是工程服务收入，2014年两项分别占比为60.70%和22.52%。物业管理服务包括，向住宅社区提供保安、清洁、园艺、维修及保养等物业管理服务，向物业开发商提供预售示范单位的清洁、保安及保养，向物业管理公司提供顾问服务。工程服务是向合约管理住宅社区的物业开发商或业主协会提供设备（保安检查系统、对讲器材、电力供应系统)安装、维修、保养服务。区别于传统物业管理公司，彩生活营业收入中有15%以上部分来自于增值服务，其涵盖两部分业务内容，一是与互联网关系密切的社区O20购物协助，营收在增长服务中的占比2013年已经达到35.70%，为1392.8万元：二是社区空间租赁协助及其他物业服务，这部分虽也借助线上平台沟通宣传，但即使没有线上平台，其本身也是强需求的基础物业服务，营收规模与管理面积正相关性更强。图示：彩生活营业收入构成www.baogaoba.xyz独家收集不断更新70.00%60.00%58.70%60.70%53.40%50.00%51.10%一物业管理服务费总额40.00%一工程服务费总额32.00%30.00%30.30%22.52%社区租赁、销售及其20.00%16.90%16.30%16.78%他服务费总额10.00%0.00%2011年2012年2013年2014年图示：彩生活增值服务三大常规业务占比组成单位：千元人民币2011年2012年2013年2014年公共空间租赁协助6,8979,67714,57823,307公共空间租赁协助占比27.77%30.11%37.36%35.68%购物协助5,3628,35913,92811,714购物协助占比21.59%26.01%35.70%17.93%住宅及零售单位租赁及销售协助6,3063,9609,1669,215住宅及零售单位租赁及销售协助占比25.39%12.32%23.49%14.11%其他2,2977,4401,345物业代理服务3,9782,707软件使用费5,62621,081社区租赁、销售及其他服务费总额24,84032,14339,01765,317增值服务虽然暂时没有成为彩生活营收主力，但由于持续高增长且毛利率高，却已经是公司净利润贡献的主力和未来战洛布局的重点。图示：彩生活毛利率组成350.00%79.60%300.00%250.00%61.60%一总计98.90%47.90%200.00%47.20%98.40%社区租赁、销售及其94.10%他服务8230%150.00%62.80%一工程服务100.00%38.80%38.80%32.10%80.40%一物业管理服务50.00%58.30%40.90%42.80%0.00%2011年2012年2013年2014年从彩生活物业管理服务、工程服务和增值服务（社区租赁、销售及其他服务）三大主业各自净利润对比米看，2011年-2014年增值服务的净利润保持99.94%的复合增长率，2011年增值服务净利润不足物业管理服务的34%，而2013年增值服务净利润已经超过物业管理服务净利润0.94%：由于2014年公司收购物业管理公司而使物业管理服务净利润增长3.25倍，远超增值服务净利润增长，但我们认为，随着彩生活在更多社区推广增值服务，来自服务成熟社区的增值服务净利润超过基础物业管理服务净利润是大概率事件。图示：彩生活分部净利润单位：千元人民币2011年2012年2013年2014年金额占比金额占比金额占比占比物业管理服务22,51559.60%27,98846.32%39,49843.45%167,91864.66%工程服务7,73520.47%10,25016.96%11,53312.69%31,60012.17%社区租赁、销售及其他服务7,53019.9322,18336.71%39,87143.86%60,18223.17%总计37,780100.00%60,421100.00%90,902100.00%259,700100.00%3.首要发展策略：为“彩之云”社区020平台圈定更多用户彩生活业务板块中，物业费、工程服务费和社区空间租赁协助及其他基础物业服务与物管面积正相关性强，而与社区O20关系密切的购物协助属于因线上服务的便利性而吸引的社区居民消费，是最需要彩生活发挥战略远见、管理才能、营销实力和最有成长想象空间的板块，同时其突出的增速和高毛利释放出极大的发展潜力信号。因此，彩生活未来发展策略第一条便是：“进一步提高我们于现有市场及新市场我们所管理的总建筑面积及住宅单位数目，以扩展服务平台的覆盖范围及提升收益”，其意便是通过拓展物业合约管理住宅社区面积，为彩生活的O20服务平台圈定更多用户。彩生活“服务平台”的载体是承载传统物业服务信息沟通和增值服务渠道功能的“彩之云”网站和APP。“彩之云”网站2012年底推出，截至2013年底覆盖358个社区，截至2014年底，网站注册用户达到100万，有40万活跃用户，住户可以通过驻场管理处或免费服务热线直接下达服务订单，也可以通过“彩之云”平台线上下达订单。彩生活的目标是2015年年底彩之云在社区人群的渗透率达到50%。值得注意的是，2015年2月15日彩之云2.3发布，较2.2版本在功能上有很大提升，在缴费、报修功能基础上新增邻里互动、扫二维码开门禁、旅游、海外直销、微商圈的核心功能是以社区会员卡的形式发放给居民，使用会员卡在微商圈商户消费可享折扣。彩生活试图通过邻里互动、门禁扫码培养用户互联网应用习惯，电商功能不仅培养彩之云的用户粘性，而且可以直接为彩生活创收。盈利模式方面，“彩之云”主要有广告模式和与服务供应商的分账模式。“彩之云”O20平台具体功能包括：传统物业管理服务：报修、缴费、投诉等，借此培养社区业主线上使用习惯。2015年2月，彩生活推出“彩之云2.3”，用户通过APP就能开小区门和坐电梯。公共区域及房屋租赁服务：对住宅社区的实体宣传空间和业主租赁房屋，彩生活协助出租收取佣金。生活服务：提供手机充值、火车票、机票、电影票购票服务、礼品订购和P2P借贷，部分功能与第三方成熟网站合作，链接到相关平台：其中P2P平台为彩生活大股东花样年集团(1777.HK)全资拥有。彩生活于2014年11月推出E理财，上线不到1个月，募集资金超购物协助：目前，社区居民可以在“彩之云”订购瓶装水、食用油和大米，彩生活获取售价的一定百分比或固定费用作为转介费：同时，彩生活也维持一定的水果库存，售予社区