物业管理行业2021年中报综述：增收更申港证券SHENGANG SECURITIES究增利强者恒强一房地产/物业服务及管理评级增持(首次)A+H物业管理上市公司已超50掌。物业管理板块营收规模靠前的A+H30家物管公司2021H1实现828亿元，碧柱因服务以117亿元位列首位，恒大物业和雅2021年09月10日生活服务分别以79亿和62亿位列二三名，平均收入为57亿元。曹旭特分析师◆一线公司平均收入57亿元，二线公司平均收入13亿元。·碧桂园服务、恒大物业、雅生活、绿城服务和保利物业位列上市物管公司规模报告前五名。营收超过50亿元，管理面积超过2亿平，合约面积超过5亿平。王源业情规60%高速增长，晴定性高。21H1主要上市物管公司整体营收同比增长56%,较20H1提升26即ct(受2020H1低基数影响)，归母净利润同比增长65%，较20H1提升7pct。继续保持高增长。·增收更增利，强者恒强。疫情前后的收入增速对比，一线公司抗风险能力强，行业基本资并收入确定性高，疫情得到控制后，能够迅速恢复增速。57◆在管面积快速增加，覆盖倍数高。从成长性来看，21H1虽然疫情影响仍未消行业平均市盈平18.6退，但多数物管公司在管面积及合约面积同比均保持了较为平稳的增长。多数市场平均市盈单4.6物管公司在管面积增速在30%60%之间。世茂服务在管面积同比增速超100%,恒大物业、新城悦服务、旭挥永升服务和触创服务均超过60%。利涧率延峡提升楚势。21H1,主要上市物管公司整体毛利率为29.1%，较20H1HS)物业服务及管理提升0.3pct:净利率为15.2%，较20H1提升0.7pct。16HS恒生综合指数成份证·毛利率和净利率均提升。核心国素为一是规模效应，二是高利润率增值业务占比提升，三是板块高估值下公司有动力通过提升利润率来扩大利润规模。2·期间费用率持续降低。21H1物管公司期间费用率平均为8.7%，同比下降1pct,8股效率进一步提升。期间费用率的持续降低有利于行业净利率的提升。收入结构优化，物业夹型多样化。物业板块仍以物业管理收入为主，龙头公司占2比一般在60%左右。有·业主增值收入占比由13%提升至15%。业主增值服务收入主要来源于服务的业主，收入质量较高，毛利率也较高，是未来业绩增长的重要来源。业主增值服务做的较好的有世茂服务、旭挥永升服务、绿城服务、碧桂园服务、新城悦公司证等。·非业主增值服务占比由26%降低至19%。非业主增值服务属于关联交易，该业务的质量相对较低。收入及毛利占比较高的有融创服务、雅生活、恒大物业、中海物业等。◆物业类型多样化。华润万象生活和宝龙商业非住宅物业以购物中心为主，因此究非住宅面积占比较低：保利物业非住宅物业包括公共物业，相关在管面积多，因此非住宅面积占比较高。授责策嘻：中长期坚定看好物业管理板块，未来成长空间仍然巨大，业态的横向减”调控政策影响，业绩期板块均录得不同程度跌幅，重点公司估值更加具有吸引力，建议持有优质的龙头。优先推荐碧桂因服务、旭挥永升服务、世茂服务，商业管理板块华润万象生活、宝龙商业，国区物业板块特发服务等。风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES房地产行业深度研究行业重点公司跟踪PEPB肯带2020A2021E2022E2020A2021E2022E华润万象生活0.480.750.8969.9145.3737927买入持发服务0.990.991.1226.2126.2823253.6买入敬请参阅最后一页免黄声明2/15证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES房地产行业深度研究内容目录21增收更增利强者恒强…22在管面积快速增加覆盖倍数高673.1毛利率和净利率均提升…73.2期间费用率持续降低994.1盈利质量持续提升910图表目录图1：2021H1物业板块营业收入排名……田2：2021H1主要物肇公司合约面积（百万平）图5：2021H1主要物管公司营业收入增速(%)6图9：2021H1主要物管公司合的面积增速(%)7图10：2021H1主要物管公司在管面积增速(%)88图14：2020H1-2021H1主要物管公司毛利率…图17：2020H1-2021H1主头物肇公可期间费用率10国19：2021H1主要物管公司毛利占比….10.11.12表1：主要物管公司估值来…敬请参阅最后一页免黄声明3/15证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES房地产行业深度研究1.物管上市公司已超50家收入破1200亿A+H物业管理上市公司已达57家，2019年和2020年是物业管理公司上市密集期，截至2021年9月，港股上市物管公司53家，A股4家。我们选取物业管理板块营收规模靠前的A+H30家物管公司作为研究对象，其中，定义2021年中报收入超过30亿的10家公司为一线公司，包括碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务等：定义其余20家为二线公司包括金科服务、宝龙商业、特发服务等。行业一战公司收入均突破30亿.30家物管公司2020年实现收入1245亿，2021H1实现828亿元，碧桂园服务以117亿元位列首位，恒大物业和雅生活服务分别以79亿和62亿位列二三名，平均收入为57亿元。一线公司平均收入57亿元，二线公司平均收入13亿元。14012010060碧桂园服务雅生活服务招积余保利物业世茂服务中海物业融创服务建业新生活碧桂因服务、恒大物业、雅生活、绿城服务和保利物业位列上市物管公司规樸前五名。2021H1五家公司营收都超过50亿元，在管面积规模都超过2亿平，合约面积规模都超过5亿平。宝龙商业宝龙商业远洋服务新城悦服务华润万象生活旭辉永升服务旭辉永升服务华润万象生活世茂服务融创服务新城悦服务世茂服务金科服务金科服务招商积余融创服务中海物业绿城服务绿城服务雅生活服务雅生活服务保利物业保利物业恒大物业碧桂园服务碧桂园服务恒大物业020040060080010000.0100.0200.0300.0400.0500.0敬请参阅最后一页免责声明4/15证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES房地产行业深度研究2.业绩超60%高速增长确定性高2.1增收更增利强者恒强物业板块营业收入增速达60%。2018年和2019年收入增速均超过40%。2020年受疫情影响，2020H1收入增速放缓至30%，全年为41%。随着疫情得到控制，由于低基数的因素，2021H1营收增速达到60%，较2020H1提升30pct。一线公司增速更快，强者恒强楚势凸显。自2019年，一线公司的收入增速大幅领先二线公司.2021H1,一线公司收入增速为59%，领先于二线公司的50%.2020H1,一线公司收入增速为42%，大幅领先于二线公司的28%。疫情前后的收入增速对比，表明一是一线公司抗风险能力强，收入确定性高，二是强者恒强，疫情得到控制后，能够迅速恢复增速。各大物管公司收入增速分化明显。世茂服务以同比增速172%位列第一位，碧桂园服务、融创服务、金科服务等均超过80%。相对比，南都物业、招商积余等收入增速不及30%。图4：2017-2021H1物管板块营业收入增速(%)图5：2021H1主要管公司普业收入墙速(%)0.7一线公司南都物业0.6招商积余绿城服务0.5华润万象生活宝龙商业保利物业0.4中海物业雅生活服务0.3旭辉永升服务新城悦服务0.2恒大物业碧桂园服务0.1金科服务0.0世茂服务2017201820192020H120202021H10%50%100%150%2净利润增速达65%，增收更增利。自2018年，物业板块净利润增速维持60%左右的高位，尽管2020年受疫情影响，净利润增速依旧高达68%，体现出行业的稳定性。2021H1净利润增速为65%，较2020H1提升7pct。一錕公司增速更快，强者恒强进一步验证。自2019年，一线公司的净利润增速领先二线公司。2021H1,一线公司净利润增速为65%，领先于二线公司的60%。2020H1,一线公司净利润增速为75%，大幅领先于二线公司的49%。疫情前后的收入增速对比，表明一是一线公司抗风险能力强，收入确定性高，二是强者恒强，疫情得到控制后，能够迅速恢复增速。敬请参阅最后一页免责声明5/15证券研究报告