年报综述|阶段测试成绩公布，上市物企板块在管规樸已超50亿，总收入近900亿前言截至2021年8月末，物管行业共有51家上市企业，其中12家企业于2021年登陆资本市场。目前，行业内仍有24家企业已递交招股书，预计下半年还将迎来一波上市热潮。当前，除鑫苑服务外，50家上市物企已完成拔露2021年中期业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模和业绩均保持稳健增长，在管业态和收入构成不断完善，整体板块的业绩也因此更上一步台阶。嘉和家业从企业规模、财务表现、业务亮点三大雏度出发，盘点上市物企发展进程，深度解析其经营逻辑，力求为企业及行业的未来发展带来一些思考和启发。1,在管、合约规模再突进，头部与非头部企业差距进一步拉大2021年半年报中，有45家物业企业披露在管面积，总在管面积达到53.46亿平方米：平均在管面积为1.16亿平方米，较2020年末增长8.6%：平均合约面积为1.85亿平方米，平均储备面积为0.71亿平方米，合约在管比均值为1.63。图：2021H1上市物企在管面积（万平方米）1644002恒大物业■45000保利物业442416S彩生活35940绿城服务■272707中海物业232508招商积余199649金科服务1868010世茂服务17500融创服务1734312合景悠活16512华润万象生活13733旭挥永升服务1299615新城悦服务12238嘉和家均值1162216建业新生活11495时代邻里979518佳兆业美好86261中奥到家686820荣万家6277215779正荣服务562425320嘉和家业4900451926佳源服务383027卓越商企服务352028越秀服务350429343630■2810280032建发物业276833■2711嘉和家业34滨江服务248935融信服务229936领悦服务集团■208337康桥悦生活■199038中骏商管■186339朗诗绿色生活40华发物业服务412■975嘉和家业4344宋都服务兴业物联1360数据来源：业绩报告，嘉和家业整理图：2021H1上市物企合约在管比中骏商管2.252康桥悦生活2.2332.114新城悦服务■2.045建发物业2.036华发物业服务2.01兴业物联1.89碧桂园服务1.879融创服务1.85101.8511融信服务12建业新生活13领悦服务集团14恒大物业15■1.831.811.80正荣服务1.6916旭挥永升服务1.6917金科服务1.6918滨江服务1.63均值1.6319新希望服务1.6320彩生活1.5721德信服务集团1.5522佳源服务1.5123越秀服务1.512425保利物业1.45261.4527宋都服务弘阳服务14429远洋服务30佳兆业美好1.4031朗诗绿色生活1.4032烨星集团1.4033雅生活服务13834第一服务控股13735世茂服务1.37合景悠活1.3437130381.27嘉和家业华润万象生活1.18名金融街物业11441中奥到家1.0742银城生活服务1.04数据来源：业绩报告，嘉和家业整理·碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，居当前上市物企首位，半年度新增3.67亿平方米。其中，超2亿平方米是由于收购蓝光嘉宝服务带来的增长，其次来自企业品牌外拓及母公司的持续面积供给，多方面积的持续输入使得碧桂园服务管理面积跃居板块首位。·恒大物业在管面积为4.50亿平方米，跃居行业第二位。恒大物业于2021年初设立每月拓展3000万方的“军令状”，上半年新增外拓在管面积超1.28亿平方米，其中超8000万平方米是来自宁波亚太酒店物业的面积贡献，在上市募资的支持下，恒大物业完成了面积的巨大突玻。·保利物业在管面积为4.28亿平方米，居于上市物企第三位。作为一家具有央企背景的物企，保利物业在获得母公司保利发展控股为其提供的优质业务同时，于国资商写项目、公共及其他物业板块也拥有较强的竞争力，报告期内中标多个标杆性项目，在管面积占比分别提升至3.1%和54.4%。·雅生活服务同为第一梯队企业，在管面积达到4.24亿平方米。报告期内企业新增在管面积4937.2万平方米，84.5%新增来源于第三方项目供给，其中包括新中民物业并入的4260万平方米。2021年上半年新增的上市物企均为面积低于5000万平方米的成长型企业，但由于多数大型企业多途径规模扩张的成果显著，避免行业平均在管面积下滑的情况出现，使行业平均在管面积仍能保持上升态势。此外，相较于成长型企业而言，头部物企因具备良好的品牌声誉及资源能力，在市场上保持较高竞争力，能进行大规模扩张。成长型企业则由于资金、资源及区域选择上的限制，该类企业的面积增量及拓展方式远不及前者，由此造成物管行业两极分化加剧的态势。截至2021年6月末，行业规模极差从2020年末的3.77亿增长至6.40亿平方米，也仍有4家上市企业在管面积在1000万方以下，与行业平均规模差距悬殊。2021年上半年，上市物企平均在管面瓶增速为26.%，其中合景悠活和第一服务控股在管面积较2020年末实现翻倍增长，多家企业通过市场外拓实现高速扩张，其中收并购仍为企业面积增长的最强推动力。图：2021H1上市物企在管面积环比增速1合景悠活297.29%■1789%3451.8%5恒大物业■50.0%嘉和家业8363%融创服务2849%1027.99%11中专物业21.5%1213远洋服务14均值15银城生活务25.2%嘉和家业1624.79%1722.3%18中骏商管■22.1%1921.69%2020.7%21世茂服务22金科服务■19.6%23兴业物联24华河万象生活嘉和家业融信服务■15.4%建业新生活27金脸街物业28雅生活服务保利物业■12.7%3031卓企服务32奥园健康■9.2%■8.9%嘉和家业建发物业■8.09%35脑秀服务36万家■5.19%38中奥到家■4.8%394041领悦服务集团4243嘉和家业4410.49%彩生活-0.4%46宋都服务■一5.7%500%50.0%100.09%150.09%200.0%250.09%300.096350.0%数据来源：业绩报告，嘉和家业整理·合景悠活在管面积较2020年末增长297.2%，居于上市企业规模增速首位。规模增速如此之快主要是由于合景悠活完成对雪松智联和上海申勤的并购，两起并购分别为企业新增在管面积8600万方和2400万方。