地产行平安证券业2021年08月18日告地产杂谈系列之十三细说物业管理第三方拓展之道规模诉求推动第三方拓晨：随着行业快速发展，物管企业扩规模诉求增强，但管理规模抬升及销售增速放缓影响下，关联房企贡献度降低，第三方拓行情走势图展重要性随之提升。从主流物企来看，各企业明确将第三方拓展纳入增长行目标实现路径，2020年末第三方在管面积规模较高为雅生活服务(3亿40%业平、保利物业(2.3亿平1、绿城服务(2.1亿平)等，第三方在管面积占20%比较高为绿城服务(82.5%人、雅生活服务80.3%人、旭辉永升服务(78.6%)深0%等。由于新建住宅拓展空间有限、存量住宅拓展难度较高，第三方拓展业度态更趋多元，2021H1百强物企中标项目中，43%为住宅物业，其余则涉20%及办公、商业、园区、学校等多种类型。40%告Aug-20 Nov-20 Feb-21 May-21多因响拓展成放：第三方拓展能力受资金、渠道、品牌等因素影响，且离不开组织建设、激励加持，以及关联房企协同发展带来的有效补充：相关研究报告1】资金资源可同时作用于收并购与自主外拓，除绝对规模外，现金流创《行业动态跟踪报告*地产地产杂谈系造能力同样不可忽视；2)服务广度影响可拓展范围、服务深度影响外拓列之十二：两大隐忧制约板块估值，优选财务稳健龙头》2021-0809议价能力，当前主流物企已基本实现全国化布局，深耕或为后续主要发力《行业动态跟踪报告地产地产杂谈系方向；3)组织建设、激励强化在于标准化拓展流程、提升效率及激发热列之十一:首次集中供地与50强房企上半年拿地观察》2021-07-29情，现有举措涉及组织调整、人员培训、定向激励及股权激励等；4)关《行业动态跟踪报告*地产地产杂谈系联房企协同发展体现在项目联合获取、品牌影响力共享等层面，包括联合列之十：二手房“限价”效果显著，试点城市有望扩围》2021-07-19收并购，以及影响力共享导致的物企、房企高重合度布局。拓后融合方面，《行业动态跟踪报告地产*地产杂谈系大规模整合主要存在于收并购情形，整合关键主要在于投后管理前置、全列之九：聊聊2021年新上市和待上市物企》2021-07-10方位赋能等。证《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之八：人口流入叠加财富累积，大城第三方拓限趋势思考：第三方拓展仍为后续规模扩张重要途径。其中自主市群发展可期》2021-07-02外拓由于整合难度低、协同效应好，为扩规模、充业态重要选项；收并购《行业深度报告*地产地产杂谈系列之七：从凯德模式寻商管成功之鉴》尽管资金要求较高，但单次交易即可推动规模跨越式增长，且有效整合后究报2021-0627《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之被并购标的亦有望呈现较好表现，仍为绕不开的扩张选项。预计短期收并六：从主流房企对比观龙湖高估值之谜》购市场仍将呈现量高价稳状态。更高维度下，物企竞争并非零和博弈，万2021-06-11物云与阳光智博的换股携手为行业格局演变提供新的范例，龙头物企平台证券分析师化趋势进一步显现。投资咨询资格编号投资建议：物管行业仍处快速发展阶段，规模诉求下各企业纷纷加快第三S1060514080002方拓展，市场竞争日趋激烈。考虑拓展能力受资金、渠道、组织、激励、075522621493协同效应等多重因素影响，且拓后融合亦为一大问题，将对企业综合素质yangkan034@pingan.com.cn形成考验。建议关注具备第三方拓展经验、规模及资金占优、综合实力突郑茜文投资咨询资格编号出标的，如碧桂园服务、保利物业、金科服务、融创服务、新城悦服务、S1060520090003星盛商业等。zhengxiwen239@pingan.com.cn风险提示：1)规模扩张影响下收并购市场热度不减，估值面临进一步抬升风险；2)若第三方拓展难度提升，叠加项目整合效果不佳，将导致市场化进程不及预期风险；3)伴随第三方拓展带来的规模扩张，新增项目证可能超出原有管理边界，造成管理难度增大风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请镇重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。平安证券地产·行业深度报告正文目录前一、1.1第三方拓展重要性提升.41.2主流物企争相布局，业态类型持续丰富572.1资金支持拓展能力，主流物企现金充足&融资畅通72.2覆盖范围影响拓展半径，主流物企基本实现全国化布局…82.3组织建设、激励强化调动拓展积极性..92.4关注关联房企资源协同带来的影响….102.5重视拓后整合融入.11三、13四、投资建议五、请通过合法途径获取本公可研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请镇重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/16平安证券地产·行业深度报告图表目录图表1主流物企普遍设定较高增长目标4图表2多数物企关联房企规模贡献度下降图表3主流物企2021年管理规模增长目标拆解.……5图表414家主流物企第三方拓展情况.….6图表52021H1主流物企新增面积中第三方占比较高.6图表62021H1百强物企市场拓展中标项目类型多样图表714家主流物企在手现金普遍充足7图表8单笔收并购平均交易金额情况…图表9主流物企上市后再融资情况.…图表1014家主流物企基本实现全国化布局..8图表1114家主流物企单城管理规模大多处于100-200万平米图表12融创服务组织架构调整…图表13部分物企第三方拓展人才培养措施10图表14部分物企股权激励计划.10图表15房企整合背景下的物管收并购情形…图表16主流物企布局区域与关联房企重合度较高.11图表17世茂服务收并购流程…图表18世茂服务收并购项目盈利能力显著改善13图表19收并购交易金额变化.….14图表20上市物企2021Q2收并购明细图表21上市物企估值呈现分化….15请通过合法途径获取本公可研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请镇重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/16平安证券地产·行业深度报告前言随着行业进一步发展，物管企业第三方拓展提速，市场竞争更趋激烈。在此背景下，如何从容获取市场份额、应为此配备哪些能力以及未来格局将如何演变成为当下值得思考的新问题。基于此，本篇报告聚焦第三方拓展，尝试对第三方拓展原因、第三方拓展影响因素及未来发展趋势三大问题进行解答，以供读者参考。一、规模诉求推动第三方拓展1.1第三方拓展重要性提升为把握行业“量升、利增、扩容”发展机遇，各物企规模诉求持续增强。而从实现路径来看，管理规模基数抬升、上游开发销售降速影响下，关联房企可直接产生的业绩贡献比重下行，物管公司具备市场化发展、向第三方要增长的动力。各主流物企已明确将第三方拓展列入增长计划，如融创服务2021年计划新增在管面积1亿平米，其中50%来自第三方拓展；金科服务2021年计划新增在管面积不少于8000万平米，其中约75%来自第三方拓展。图表1主流物企普遍设定较高增长目标2021年2020-2023年复合增速2020-2025年复合增速物管公司业绩目标增速下限上限下限上限2021年净利润较2020年翻番，2022年增速融创服务100%61%72%60-70%,2023年及以后30-50%收入&净利润在2020年基础上三年三倍，新城悦服务44%46%2023年利润13.5-14亿2021年收入、净利润同比增80%，2022年世茂服务80%71%收入增长80%，2023年收入增长55%2021-2023年收入年均增幅50%-60%，毛恒大物业利率及净利率保持行业领先水平50%60%碧桂园服务2025年收入1000亿45%上市之初制定五年十倍战略计划，2021年利50%-6旭辉永升服务43%53%润增长50-60%，未来维持40-50%增长0%金科服务收入五年十倍58%2021年收入增速不低于30%，利润增速不低保利物业于25%；未来2-3年收入增速30%左右，利25%22%28%润增速20-30%绿城服务五年内收入五倍38%资料来源：公司业绩发布会，平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请镇重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客。4/16平安证券地产·行业深度报告图表2多数物企关联房企规模贡献度下降■关联房企2019年销售面积/对应物企2018年合约面积■关联房企2020年销售面积/对应物企2019年合约面积70%60%54%57%50%43%40%32%28%30%24%20%13%15%10%14%10%10%5%7%21%4%51%10%12%20%6%30%9%14%0%5%滨生保时恒新城悦服务永升服城服务服务服务单平安证券研究所注：各物企合约面积来自公司公告，关联房企销售面积来自克而瑞图表3主流物企2021年管理规模增长目标拆解物管公司2021年增长计划融创服务新增在管面积1亿平米，一半来自关联房企，一半来自第三方拓展新城悦服务2021年在管面积达1.5亿方、合约面积达2.7亿方，新增合约面积30%来自关联房企、30%来自收并购、40%市场拓展世茂服务在管面积增长45%、合约面积增长50%，新增合约面积10-15%来自关联房企、5560%来自收并购、30%来自市场拓展金科服务新增在管面积不少于8000万平米，关联房企交付2000万平米，收并购2000万平米，市场拓展4000万平米平安证券研究所1.2主流物企争相布局，业态类型持续丰言从主流物企第三方拓展程度来看，2020年末雅生活服务、保利物业、绿城服务第三方在管面积相对较高，分别为3亿平米、23亿平米、21亿平米；绿城服务、雅生活服务、旭辉永升服务第三方在管面积占比较高，分别为825%、80.3%、78.6%。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请镇重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客。5/16