中国房地产&物业管理行业中期展望：地产秩序重塑，物管风华正茂中泰国际研究部刘洁琦2021年07月16日主要观点中泰國際中国房地产-秩序重塑，好企业稳健前行1H2021内房板块表现回顾·房价上涨动力仍存，竣工继续较快增长金融政策维持严苛，尾部企业压力上升税制改革进展积极，房产税进展值得关注盈利下行压力仍存，拿地窗口期或再打开行业政策由积极、包容向中性、规范过度，资产价格波动。我们认为新行业秩序利好管理稳健的房企。股票推荐：万科企业(2202HK,“未评级”)、华润置地(1109HK,“未评级”)、融创中国(1918HK,“买入”，TP46.90港元)，宝龙地产(1238HK,“买入”，TP8.45港元)、建发国际(1908HK,“买入”，TP17.35港元)中国物业管理-风华正茂，强服务方能致远·1H2021物业管理板块表现回顾企业成长空间广阔，重点区域竞争激烈政策支持社区服务，口碑利好流量变现跟随龙头的步伐探索行业边界-城市服务与FM或为下一个焦点行业处于快速发展期，我们认为规模是基础，强大口碑与服务能力是的企业打开收入空间，在竞争中胜出的根本。推荐：碧桂园服务(6098HK,“买入”，TP95.50港元)，华润万象生活(1209HK,“未评级”)，中海物业(2669HK,“买入”，TP8.76港元)，新城悦服务(1755HK,“买入”，TP32.00港元)，2宝龙商业(9909HK,“买入”，TP:32.80港元)1H2021内房板块表现回顾中泰國際截止7月16日收盘，恒生中国房地产指数较年公司YTD初下跌4.13%，跑输恒指7.23%。内房股中：合生创展(754HK),建发国际(1908万科522as42HK),中国海外宏洋(81HK)与宝龙CNY75993地产(1238HK)显若跑赢行业CNY·目前主要内房股平均估值为3.8x21年PE,创10CNY272891年新低：21年PB为0.49，位10年底部13120我们认为在1)政策边际放松前：2)土地市场光团CNY32270742边际降温前，内房股估值将继续波动7411405120120>CNY41as241CNY391n12CNY417.9CNY的业CNY3227CNY17.425CNYaCNY17.03329112来源：彭博、中泰国际研究部120117CNY24173as5g11CNY1as23CNY22110业地产220393123CNY2343nnnCNY797932525373agn3来源：彭博、中泰国际研究部来源：彭博、中泰国际研究部。载止7月16日收盘2H基本面展望：房价上涨动力仍存，竣工继续较快增长中泰國際上半年需求释放超预期，下半年房价上涨压力仍存1H全国住宅新开工较20年+5.5%，较19年-3.2%，基本符合我们的预期。考虑开发商融资承压，预计下半年新开工增速进一步下行，新房供应承压1H全国住宅销售面积较20年+29.4%，较19年+19.5%，需求释放超预期1H全国住宅销售均价较20年+9.7%：区域分化：东部+11.2%，中部+6.0%，西部+2.9%，东北-0.7%考虑1)通胀预期：2)新开工增长持续慢于销售增长，供求关系相对紧张，房价上涨动力仍在上半年投资、竣工积极，下半年投资维持稳健、竣工继续较快增长1H全国房地产住宅投资较20年+17%YoY,较19年+20.1%：5M土地购置费同比增14.4%，对房地产投资增量的贡献约为42.9%1H全国住宅竣工面积较20年+27%YoY,较19年+14.5%：6月单月竣工面积+63%YoY由于加快交付、结算有助于房企隆低剔除合约负债，房企积极竣工动力足，我们预计下半年竣工将继续较快增长，亦支持房地产投资稳健增长研中泰国际研究部2H政策展望：金融政策维持严苛，尾部企业压力上升中泰國際两会正式提出房地产金融审慎基调，金融政策预计维持中性偏紧21年3月，十四五规划提出“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用”21年6月，银保监会发布了《银行保险机构大股东行为监管办法（试行）》（征求意见稿）21年6月，银保监会、央行发布《关于规范现金管理类理财产品管理有关事项的通知》，其中提出不得投资信用等级在AA+以下的债券21年6月，据媒体报告，央行等监管机构将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标房企的风险溢价显着上升，房企再融资面临较大额度及成本压力，尾部企业风险尚未完全暴露2016年3月17日2021年3月13日中华人民共和回回民经济和杜会发展端十四个五年规划和2房地产政策供应体系，体供给、多军道保障、和购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡在住房供求关系景张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳建立住房和土地联动机制，加强房地产金胞调控，发挥住首次在五年规划中强调房地步化解房地产库存，扩大住房有房税收调节作用，支特合理自住需求，遇制投货投机性需求积极发展住房和货市场，鼓财自然人和各类机构投货者胸买库存商加快培育和发展住房和赁市场，有效盘活存量住房货源，和货市场化企业房在享受公共量务上具有同等权利城镇化目标整持以人的城镇化为核心..00年常住/户箱人口城镇化率提高坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇深化户棉制度改革万以下的城市落户限制全面放宽城区常住人口300万至00大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的两横三纵~戴市化战略点，形成孩密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局发展思路由十三五的均衡发城市群发展展转向十四五的分类引导，着重发展两头，即“大城市(一)如快城市群建设发展：（二）增强中心城市辐射带动功能：(（三）优化提升超大特大城市中心城区功能：（四）完善大中城市宜三)加快发展中小城市和特色镇”与县城实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约】“十四五”期间完成2000年账前建成的21.9城市管理城市更新重要性进一步提升来源：Wind、中泰国际研究部