中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度报告·房地产2021年6月1日天高海阔，物业管理行业迎来“黄金时代”房地产行业一一物业管理行业深度报告推荐核心规点：·物管行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现。2020年资本市场分析师迎来史上最大规模上市潮，全年共计18家公司赴港上市。目前头部潘玮物业公司已基本完成资本市场布局，在港交所提高主板IP0盈利要求量：(8610)80927613的背景下，中小型公司上市进程或受阻，随着板块稀缺性降低及行业☒：panwei(@chinastock.com.cn的加速发展，物管公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品分析师登记编码：S0130511070002牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。行业处于快速王秋斋扩张阶段，头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长；企业进:(8610)80927726行全国化布局趋势，聚焦城市群：高业绩指引提供确定性，科技赋能☒：wangqiuheng_.yj@chinastock.com.cn加速行业发展。分析师登记编码：S0130520050006●多重政策利好助力估值拾升。10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间；“十四五”规划首提物业行业，智慧物业引领未来；规范型政策向鼓励型政策转变，物业相对沪深300表现国费动态定价逐渐推行；老旧小区改造为市场带来增量空间。千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃。存量市场方面，当前40无物业面积占比33训，在管面积远远未达天花板，仗基础物业服务就有近万亿级市场待开拓；增量市场方面，预计2030年市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿，天空海阔助力行业飞跃。行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶。相较于房企地产开发，物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，这决定了行业较高的估值下限水平。物管公司优质的服务水平带来的品牌效应为业绩增长提供有效背书，品牌力是公司具有较强定价能力以及实现长久发展的关键。基础物管业务仍是物管公司最重妻的基本盘和成长性的保障。基相关研究础物管业务仍是物业公司的基本盘，增值服务业务占比有增长趋势。短期而言，关联地产公司近三年的高销售将增厚物管公司的业绩，长期来看，关联公司丰厚的土储面积将增强公司运营的确定性。外拓能2021年年度授资策略力是物管公司的核心竞争力。【银河地产潘弗团队】行业深度报寺房地产行●增值业务打开业绩增长空间。增值服务已经成为优质物业公司业务业乘住宅开发价值重估东风，扬经纪业务景气上行之帆一房地产行业2020年四季度策发展的重要组成部分，增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势，目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务将迎来发展爆发期。发展—一房地产行业2020年中期策略投责建议：物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶【银河地产潘玮团队】行业深度报寺_房地产行段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现，轻资业2020年年度策略报告：行业新形梦，房企新产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引形态和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，A股建议关注招商积余、新大正，日股建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。风险提示：增值业务拓展不及预期，收并购进展不及预期，人力成本上升压缩盈利空间www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业目录(一)上市潮热度企顶，分化效应已现…(二)头部公司资本市场布局基本完成，中小公司上市受阻，3二、物业公司高估值是否有支排？……8(一)多重政策利好助力估值抬升1.《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间.82.十四五规划省提物业行业，智慧物业引领未来.……910(二)千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃…1存量市场方面，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板…122.增量市场方面，预计2030年市场规摸达2.5万亿，增量规模近1万亿，天空海阔助力行业飞跃.13(三)行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶.…1物管行业的轻资产、低杠杆、觅金牛的属性决定估值底132.物管公司的品牌力决定估值顶.…14三、基础物管是基本盘，外拓能力决定能否走的更远…(一)基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障1.基础物管仍然是物业公司的基本盘.…3.外拓能力是物管公司的核心竞争力.(二)增值业务打开业绩增长空间…1.增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的楚势2.目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务将迎来发展爆发期四、投资建议五、风险提示…22表格目录请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业一、行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现(一)上市潮热度企顶，分化效应已现1.2020年资本市杨迎来史上最大规模上市潮。自2018年以来，房企分拆物业赴港股上市成为热潮，这一现象在2020年演绎到了极致，2020年全年共计18家物业公司赴港上市，其中包括恒大物业、华润万象生活、金科服务、世茂服务等，上市数量是2018年的3倍，并与前五年上市总和大体相当。2021年初至今，共有20家物管公司向港交所递交上市申请，但由于大部分规模较小，对存量上市公司的冲击较小。正在处于上市聆讯的公司有：中南服务、融信服务、富力物业服务、世纪金源服务、越秀服务、明宇商服、海悦生活、新力服务、康桥悦生活等17家企业。南都物业、罪生活兴业物联、坪星集团、建业新生活、金服务、碧桂园服务、融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越新城悦服务、生兆商企服务、第一服务、世茂服务、合景析福生活服务业美好、永升生新悠活、金科服务、融创服务控服、恒大影生活服务物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务控股、建发物业01520101018201920202021上市滨江服务、'奥园健康、和中海物业浦江中国烈服务、鑫苑服务、蓝光荣万家、宋都服务、中奥到家嘉宝服务、银城生活服务、星盛商业新大正、时代邻甲、保利物业、宝龙商业即将赴港上市物业公陆信服务、中南服务、世纪金源服务、富力物业服务等遍较为优异，而20年部分新股却出现了破发的现象，我们认为这背后的主要原因为：1)随着上市企业增多，物管行业赛道逐渐拥挤，板块标的的同质性增强、稀块性降低，导致市场更倾向于选择基本面优异、业务具有特色优势、管理团队成熟的公司，进而部分新股的赚钱效应相应减弱；2)随着近两年物管公司在二级市场的高热度，后期上市的物管公司在一级市场的定价也相应抬升，因此留给二级市场的空间有限，从2018年12月以来上市的10家物业管理公司可以看出，在规模相似的情况下，2020年上市的物业公司首发市盈率普遍高于前期上市的公司，比如，时代邻里首发市盈率为65x,是在管面积相近但是早上市一年的永升生活服务的3倍；20年10月上市的世茂服务首发市盈率为91x,更是远超规模相似、19年同期上市的蓝光嘉宝服务(19x),是行业龙头保利物业首发市盈率的近2倍，请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业首发上市日期1995.HK水升生活服务2018年12月29.1970772142.82168.HK2018年12月15.365448.859.23316HK滨江服务2019年3月27.139416.830.22606.HK蓝光嘉宝服务2019年10月19.233989.9140.76049.HK保利物业2019年12月48.8071316.8493.49928HK时代邻里2019年12月64.547679105.99909HK宝龙商业2019年12月37.45487999983.HK建业新生活2020年5月31473370.11441502.HK金融街物业2020年7月22.557721.623.90873.HK世茂服务2020年10月90.989185.7125.53.核块估值分化，我们统计了重点跟踪的20家“A+H”物业管理公司截至2021年5月18日的估值水平、全年涨幅及较年内高点回撤幅度。大部分已上市物业股目前市盈率在1060倍，在20家物管公司中，大于50倍市盈率的物业公司有2家，分别为碧桂园服务、永升生活服务；小于10倍市盈率的物业公司有2家，分别为彩生活、中奥到家。截至2021年5月18日，我们重点跟踪的20家物管公司在年内多数实现了上涨，中海物业实现了104%的涨幅，世茂服务、碧桂园服务、滨江服务、蓝光嘉宝服务均实现了40%以上的上派。随着板块稀缺性降低及行业的发展，物业管理公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可，因2：样本物业管理公司目前的估值水平0001200070001000060.0050.006000400040003000200020.00a0010.00-2000.4000生到新(二)头部公司资本市场布局基本完成，中小公司上市受阻1,头部物业公司已基本完成资本市场布局，PO高物或已过，我们根据中指院的物业企业TOP100榜单，梳理出TOP20企业目前的上市情况，TOP10的10家企业中，除龙湖物业、金地物业、万物云（万科）外，已全部完成了资本市场的布局；TOP1120的34家企业中，已完成上市的有18家，未完成上市的有16家，且基本集中在15名之后。在未上市的企业中，只有很少的企业有明确的PO计划，其中富力物业服务、越秀服务和融信服务正在上市聆讯中。请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。2中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业2.联交所刊发主板P0量利新要求，中小型物管公司上市进程或受四。港交所全资附属公司联交所刊发有关主板盈利规定的咨询文件，提高了主板IO的盈利要求。由近一财年盈利2000万元增加至5000万元或6000万元，近两财年盈利3000万元增加至7500万元或9000万元，同时也提出了过渡安排。我们认为主板盈利要求的提升，一方面将对中小型物管公司的上市进程造成冲击，部分盈利未达到新要求的物管公司将推迟或取消上市计划；另一方面头部物管公司的并购机会增加，将进一步提升管理规模、提高市场地位。表2：头部0业公司上市情况一览已上市深圳市卓越物业管理有限责任公司已上市2绿城物业服务集团有限公司已上市山东省诚信行物业管理有限公司未上市3保利物业发展殷份有限公司已上市14合生活科技集团有限公司未上市雅居乐雅生活服务殿份有限公司已上市15鲁能物业服务有限公司未上市恒大金碧物业（金碧物业有限公司）已上市15南都物业服务集团殷份有限公司已上市彩生活服务集团已上市15广东中奥物业管理有限公司已上市龙湖物业服务集团有限公司未上市山东明德物业管理集团有限公司未上市深圳市金地物业管理有限公司未上市广东龙光集团物业管理有限公司未上市9招商局积余产业运营服务殿份有限公司已上市15广州奥国物业服务有限公司已上市10金科物业服务集团有限公司已上市金融街物业殿份有限公司已上市11华润物业科技服务有限公司已上市16上海高地物业管理有限公司未上市四川蓝光嘉宝服务集团殿份有限公司已上市16财信智慧生活服务集团有限公司未上市幸福基业物业服务有限公司未上市17广州越秀物业发展有限公司上市聆讯新城悦服务集团有限公司已上市合景泰富物业已上市佳兆业美好集团有限公司已上市18亿达服务集团有限公司未上市12北京首开鸿城实业有限公司未上市18江苏银河物业管理有限公司未上市12河南建业新生活服务有限公司已上市18重庆天骄爱生活服务殿份有限公司未上市12世茂天成物业服务集团有限公司已上市19荣万家生活服务殿份有限公司已上市上海永升物业管理有限公司已上市19正荣物业服务有限公司已上市12已上市20阳光城物业服务有限公司未上市已上市20融信物业服务集团上市聆讯13富力物业服务集团上市聆讯(三)行业发展全面进入“黄金时代”1,行业处于快速扩张阶段，头部企业市场占有率稳步提升，2020年百强企业平均管理面积为4879万平方米，同比+14.03%，增速略有放缓。随着头部企业收并购，市场化拓展步伐不断加快，以及管理效率不断提升，行业头部聚集效应显著，2020年百强房企市场占有率达49.71%,同比+13.99%，近3年来市占率增速保持在12%以上。请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。