华金证类Huajin Securities华发集团旗下企业2021年05月07日行业研究·证券研究报告房地产服务行业动态分析物业管理：2020年报总结投资评级领先大市-A维持评领01995永升生活服务买入A中国宏观经济增长有所放缓，但从港股上市的重点物业管理企业的经营情况来分析师看，行业整体显现出了极强的经营韧性，绝大部分重点企业于2020年兑现了业高猷嘉SAC执业证书编号：S0910520060002绩高速增长的预期。2020年，18家港股通物业管理企业合计实现营业收入gaoyoujia@huajinsc.cn021-203771661005.7亿元，同比增长42.1%，实现归属公司股东净利润148.9亿元，同比增长72.4%。相关报告◆在管面积延续高增长，经营结构楚于合理：在管面积方面，8家港股通物业管房地产服务：物业管理：星辰大海，砥蕲前理企业于2020年末的合计在管面积为32.5亿m,较2019年末的23.3亿m同行2020-12-17比增幅为39.5%。于期末，17家物管全业的储备在管比整体为0.71，继续处于房地产服务：物业管理：勇担社区防疫使命，健康水平，奠定未来2年高速增长基调。同期，14家港股通物管企业（剔除4“最后-公里”价值彰显2020-02-14家聚焦商业、商务业态的企业)基础物业管理服务、社区增位服务、非业主增值服券的营收占比分别为60.7%/14.8%/19.2%，较2019年分别-0.6/+1.4-2.8pcts,毛利占比分别为52.3%23.1%22.6%，较2019年分别+5.2/+0.2-5.1pds。◆规模效应展现，盈利能力提升：2020年，18家港股通物管企业合计实现毛利润289.4亿元，同比增长57.9%，整体毛利率为28.8%，同比增长2.9pcts。其中，受益于规模效应及社保减免，基础物业管理服务毛利率较2019年同比提升3+pcs,而社区增值服务、非业主增位服务的毛利率保持平稳。得益于规模效应的进一步显现、期内18家物管企业SG8A费用率为9.9%，同比减少0.4pct。毛利率提升叠加费用率优化，2020年18家物管企业的归母净利润率提升2.6pcts至14.8%。◆投资建议：我们认为，物业管理板块呈现出“订阅+消费+成长”的复合属性是其持续获得市场资金青睐进而维持高估值的重要基础，且恒生指数公司已于4月19日正式推出恒生物业服务及管理指数(HSPSM.H),预计将进一步强化板块效应。尽管是次业绩期多家公司给出了令投资者振奋的35年战略目标，但考虑到市场竞争的加副，我们认为未来企业间经营水准与股价表现的分化将在所难免。我们更偏好中大型物管上市企业（市值>100亿港元），并建议投资者优先关注业绩增长确定性高（较少依赖于并购）、市场化拓展能力强悍、社区增值服务扎实、经营差异化明显、人员激励完普的领先物管企业。重点关注的标的包括：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、华润万象生活、卓越商企服务。◆风险提示：并购市场拥挤导致部分公司并购进展低于预期、政策监管或宏观风险导致商品房销售低于预期进而影响物管市场增量，市场竞争激励或导致市场化拓展利润率低于预期、人力成本上涨导致盈利能力下滑、社区增值服务推进不及预期、城市服务等新业务开展不及预期http://www.huajinsc.cn/1/15请务必阅读正文之后的免责条款部分Huajin Securities华发集固旗下企业行业动态分析内容目录(一)港股通企业营收同比增长短4成，4家企业营收破百亿.1、基础物业管理服务继续占据收入大头…….c.............................2、社区增位服务营收占比进一步提升二、2020年领先物管企业经堂业绩持续高增长.6(一)毛利率整体稳中有升(二)SG8A稳中有降三、投资建议101012(一)并购市场拥挤或导致物管企业并购不顺利或并购估值超预期.…(二)政策胜管或宏观风险导致房企商品房销售低于预期…(三)市场竞争日趋激烈，或压低第三方外拓项目盈利水平.12(四)人力成本上涨导致物管企业盈利能力下降…12.12(六)城市服务等新业务开展不及预期.13图表目录图1：18家港股通企业2020年营业收入整体增长超4成图2：头部物管企业2017-2020年营业收入趋势.4图3：14家港股通企业基础物业管理服务营业收入变化趋势.5图4：18家港股通企业期末在管面积变化趋势………………图5：17家港股通企业储各面积.….5图7：14家港股通企业社区增值服务营业收入变化趋势.图8：14家港股通企业社区增位服务营业收入占比…图9：14家港股通企业非业主增位服务营业收入变化趋势.....6图10：14家港股通企业非业主增值服务营业收入占比.…图11：18家港股通企业毛利额变化趋势…图12：14家港股通企业基础物业服务毛利额变化趋势.图13：14家港股通企业社区增值服务毛利额变化趋势.7图14：14家港股通企业非业主增位服务毛利额变化趋势图15：14家物管企业毛利结构拆分.…………图16：14家物管企业分业券毛利占比.…图17：18家港股通企业SG&A费用变化趋势…图19：18家港股通企业净利润率变化趋势.……请务必阅读正文之后的免责条款部分Huajin Securities华发集固旗下企业行业动态分析图22：重点物管企业单位在管面积产生的社区增位服务毛利额（元/m).10表1：多家公司发布未来3-5年经营目标（股价表现裁取日期为5月6日）………10表2：18家港股通物管企业估值表（股价表现裁取日期为5月6日）…………11请务必阅读正文之后的免责条款部分Huajin Securities华发集固旗下企业行业动态分析一、2020年领先物管企业再现营收高增长(一)港股通企业营收同比增长超4成，4家企业营收破百亿2020年，18家港股通物业管理企业合计实现营业收入1005.7亿元，同比增长42.1%，增速较2019年小幅回落3.8pcts。板块共有4家企业2020年实现营业收入破百亿元，分别为碧桂园服务(156亿元，同比62.2%)、绿城服务(101.1亿元，同比17.8%)、雅生活服务(100.3亿元，同比95.5%)、恒大物业(105.1亿元，同比43.2%)。图1：18家港股通企业2020年营业收入整体增长超4成图2：头部物管企业2017-2020年营业收入趋势1200.0r47%200.0156.01000.046%150.0105.0800.045%101.1100.3100.0600.044%50.0400.043%65.480.40.0200.042%0.041%磨桂大2017201820192020润万象生■营业收入（亿元）-18家港股通企业-YOY■2017■2018■2019■2020(二)多种经营收入占比持续提升1、基础物业管理服务继续占据收入大头除了华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、卓越商企服务等4家以商业或商务业态为发展核心的企业之外，其余14家港股通物业管理企业于2020年合计实现基础物业管理服务营业收入533.2亿元，同比增长44.1%，增速较2019年提升7.6pcts,基础物业管理服务营收占比为60.7%，比2019年下降0.6pct。基础物业管理服务仍然是物管企业的立足之本。在管面积方面，18家港股通物业管理企业于2020年末的合计在管面积为32.5亿m,较2019年末的23.3亿m同比增幅为39.5%。其中，雅生活服务于期内完成了对中民物业的并购，全年净增在管面积1.98亿m,碧桂园服务、保利物业、融创服务的年内净增在管面积分列24位，分别为1.01亿/0.93亿0.82亿m。储备面积方面，17家港股通物业管理企业于2020年末的合计在管面积为21.9亿m,较2019年末的19.7亿m同比增幅为11.1%。储备在管比方面，2020年末，17家物管企业的储备在管比（期末储备面积除以期末在管面积）整体为0.71，对比2019年末的0.91。其中，碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务的储备在管比大于1，分别为1.18/1.13/1.00。（注：刷除不被露合约面积的中海物业)请务必阅读正文之后的免责条款部分NHuajin Securities华发集团旗下企业行业动态分析计算口径的物业管理费单价（分子为当期基础物业管理服务营业收入，分母为期间平均在管面积)方面，2020年为1.71元/m1月，对比2019年的1.63元/m1月。（注：刷除商业、商务业态4家公司)图3：14家港股通全业基础物业管理服务营业收入变化趋势图4：18家港股通企业期末在管面积变化趋势600.0533.280%3500.03067.0145%500.03000.03160%2186.940%400.02500.0271.02000.01646.135%300.040%198.61500.01255.230%200.020%1000.0100.025%500.00.00%0.020%20172018201920202017201820192020■营业收入（亿元）■占比■合计在管面积（百万m)-YoY图5：17家港股通企业储备面积图6：17家港股通企业期末储各在管比2,5002,192170.0%1.401.181.131,97460.0%1.201.002,0001.581.0050.0%0.801,50040.0%0.609891,00030.0%0.400.200.7620.0%50010.0%0.0%2017201820192020■储备面积（百万m)YoY2、社区增值服务营收占比进一步提升2020年，除商业、商务业态的14家港股通企业社区增值服务营业收入合计为130.1亿元，同比增长60.7%，营收占比为14.8%，较2019年进一步提升1.4pcts。公司层面，世茂服务、永升生活服务、建业新生活的社区增值服务营业收入占比最高，分别为31.8%W25.3%23.5%。请务必阅读正文之后的免责条款部分