中国平安PNGN证券研究报告金融·科技证物业管理系列研究之三高成长风采依旧，多元化潜力可期2021年4月27日平安证券研究所地产团队中国平安PINGAN高增长仍在延埃，精化管理速见成效：2020年20家主流上市物企整体营收同比增长44%，归母净利润同比增长75.8%，较2019年提升2.4个、24.5个百分点：其中前五大物企营收合计占比提升至61%，大型物企并未因规模扩大而增速放缓。降本提效及社保减免背景下，2020年物企整体毛利率同比提升2.6pct至27.4%，管埋费用率同比降0.7pct至8.5%。展望未来，行业格局分散、资本加持等因素推动下，大中型物企普遍设定较高业绩增长目标，预计主流物企高增长仍将延续。>储各面积充是，非住及市墙化拓辰提速：2020年末20家主流上市物企合计在管面积达31.7亿平，同比增长45%：17家物企整体合约在管比1.74倍，短期业绩增长仍有保障。2020年主流物企第三方外拓明显加快，绿城服务、雅生活服务2020年第三方在管面积占比达82.5%、80.3%：从业态米看，非住业态占比快速提升，已拔露的10家物企2020年非住宅在管面积平均占比38.7%，较2019年提升9.5个百分点。存量住宅渗透率及住宅物管费提升面临挑战情形下，商办、公建等非住宅领城仍将是未来拓展焦点，综合类物管巨头及细分赛道龙头有望在非住业态资源争夺中占据主动。收并购加火如茶，短期热度有望延峡：随着2020年新一轮物企集中上市，当前主流物企在手现金充足、扩规模诉求强烈，带动优质被并购方估值快速攀升，部分己超中小上市物企估值。中小上市物企低估值背景下，不排除部分小型物企放弃独立上市，选择直接转让：同时融资收紧下房企转让物管回收现金流动机增强，亦将推动被并购标的供给增加，预计短期收并购市场仍将延续火热，不排除行业内大中型标的整合可能。中长期来看，目前主要大中型物企已基本完成上市，随着2020年上市物企在手现金逐步消耗，预计后续收并购市场将趋于理性。社区增值仍处量变积累，关健在打通商业模式及提升渗迹率：当前上市物企社区增值业务主要聚焦零售、美居、传煤及空间运营、房屋经纪等方向，2020年13家上市物企社区增值服务整体营收同比增长68.1%，毛利润同比增长67%。当前各物企社区增值业务仍处于试水及商业模式探索阶段，我们认为未来做大社区增值的关键点仍在于：)增值服务内容进一步丰富：2)各细分增值服务商业模式完善：3)各细分增值服务渗透率提升。投责建议：整体来看，无论是基础物管还是社区增值服务，当前仍处快速发展阶段，大中型物企较高的业绩指引亦反映对未来增长的信心。但受制于资源禀赋差异，各家物企发展将存在差异，我们相对看好具备规模及资金优势，在增值服务各细分领城率先发力的综合性龙头，建议关注碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、金科服务等。风险提示：1)市场化发展不及预期风险：2)行业利润率下行风险：3)社区增值服务培有及发展不及预期风险。2前言>在物业管理系列专题前两篇《“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾》、《从关联方视角看上市物企发展潜力》中，我们对物管行业空间、格局进行探讨，多维度对比上市物企基础物业服务及增值服务发展潜力、盈利能力，并选取10余项指标构建综合评分体系。随着物企上市潮延续，资本助力下各公司全力奔跑，2020年上市物企经营业绩高速增长，同时行业也在产生新的变化，在此基础上，本篇报告以财务、经营变化为出发点，探索行业后续可能的发展方向。2021年上市：2020年上市：2019年上市：务、华发物业2018年上市：保利物业、招商积余、宝龙业新生活、远2017年上市：新城悦服务、2016年上市：佳兆业美好、滨江服务、时务、建发服务、2015年上市：中海物业、中务、银城生活2014年上市：彩生活业物联、烨星集团3本文选取市值排名靠前的20家上市物管公司作为研究样本，截至4月26日市值总和为人民币7923亿元，占45家上市物企总市值比例93%，具体名单如下：25019151501235901223的23135634526524822121218716的1301070恒大物业金科服务招万象生永升生活利物业宝龙业卓企服务时代邻里江服务Contents01高增长仍在延续，精细化管理逐见成效02非住及市场化拓展提速，收并购如火如茶0304投资建议