一上海卓越商企服务(6989)首发报告FIRST SHANGHAI GROUP买入2021年04月08日中国领先的商务物业管理服务提供商>中国领先的商务物业管理服务商：卓越商企服务（下称公司）是中国领先的商务陈珠物业管理服务提供商。截至2020年，公司在管项目406个，分布中国42座城市，在管面积约3202万方，其中商务物业占52%（约1670万方）。在中国商务物管服852-25321539务提供商中，按2019年基本物管收入算，公司在全国排名第四，市占率约2.6%，Vicky.chen@firstshanghai.com.hk在大湾区里排名第二（大湾区在管面积1339万方，占42%），市占率约4.5%，仅次于万科物业。主要资料>以高端商写物管为基本盘，多业态多区域拓展：尽管市场空间没有住宅物管大，但商写物管由于定价机制不同，更加市场化、综合运用及管理能力要求更高以及客行业物业管理户关系的持续性及拓展性更强等原因，商写物管进入壁垒更高，盈利性更加稳定：公司在商务物业领域深耕多年，管理的项目大多位于一线城市核心地段且是高端商股价9.5港元务物业，物业费水平远高于行业平均水平，树立多个标志性高端物业项目，己建立了差异化竞争壁垒。未来公司以高端商写市场为基本盘，立足大湾区，辐射全国，目标价14.2港元多区域扩张，迅速扩大商务物业管理规模。此外，考虑到公司业务收入增长前景(收入+利润+标杆项目三角相均衡)，未来公司希望积极布局具有协同效应的新业+(50%)态市场（主要为城市物业及医疗物业）。股票代码6989>背靠卓越集团，丰富的城市更新资源助发展：公司背靠卓越集团，双方具备长期稳定的合作关系。2017-2020年，在管面积中来自卓越集团分别占65%、59%、已发行股本12.22亿股43%、39%。卓越集团起家写字楼，写字楼资源丰富，且多布局优质，资产价值高以及盈利能力强。卓越集团现有土储约5000万方，70%位于大湾区，土地储备充足且总市值114.55亿港元布局优越。此外，集团也具备丰富的城市更新资源，卓越集团的城市更新集团签约项目超100个，其中深圳重点片区全覆盖，位于深圳的签约项目约63个，提前锁52周高/低12.04/8.21港元定核心城市核心资源，进一步为公司业绩增长带来一定的可确定性及可持续性。每股净资产3.09港元>强品牌+优品质+大客户粘性强等铸就强大的独立外拓能力：2017-2020年，在管面积中来自第三方占35%、41%、57%、61%，公司具备极强第三方外拓能力，一方面主要股东李华(58.8%)得益于多年深耕高端商务物业领域，积累了丰官的项目经验，以全生命周期物管服务及全链条的综合资产服务实现客户资产价值最大化，在管写字楼用户满意度高达99%。此外，公司多年来凭借专业化且优质的服务，为公司带来一大批高粘性的企业客户，大客户跟随战略带来不少业务合作机会，未来几年内腾讯于深圳200万方体量的办公区将移交，OPP0将有80万方面积移交，华为将有300多万方移交。可见，未来公司对大客户业务拓展方面仍有较大提升潜力。>目标价14.2港元，买入评级：我们预计2021-2023年，公司实现归母净利5.1亿，7.2亿，10.2亿。公司作为商务物业管理领先企业，既有卓越集团所带来持续优质资产项目，又有强大的独立外拓能力，品牌强，品质优，给予2022年公司20倍市盈率，目标价约14.2元港币，给予买入评级。表：盈利摘要股价表现2019A2020A2021E2022E2023E收入（百万元）1,8362,5253,5905,103728650.1%37.5%42.2%42.1%42.8%11.m归母净利涧（百万元）1793255127221,02442%82%58%41%42%每股盈利（元）0200.340.470.660.9370.2%38.2%40.9%41.9%0市盈率。9.5港元54.029.618.813.494每股股息（港元）0.000.100.150.210.300.0%1.0%1.6%2.2%3.2%资料来源：公司资料，第一上海预测资料来源：彭博第一上海证券有限公司www.mystockhk.com第一上海证券有限公司2021年04月公司简介中国领先的商务物业管理服务提供商卓越商企服务（下称公司）是起家于深圳的一家商务物业管理服务提供商，拥有20年行业经验。公司秉承立足深圳布局全国的战略规划，在管项目区域覆盖大湾区、长三角地区，业务延伸至北京、上海等一线及区域重点城市。根据中指院报告，公司就综合实力在2019年中国物业服务百强企业中排名第16位。就商业物业规模而言，公司在2019年中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。其中高端商务物业管理规模在2019年中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。截至2020年，公司合约面积约4473万方，其中在管面积约3202万方，其中商务物业占52%，公共与工业物业占18%，住宅物业占29.7%。公司管理业态包括写字楼、商务综合体、企业大楼、办公与研发园区、政府物业、教育物业、医疗物业、仓储及物流园区、工业园区、数据中心、住宅、公寓。图1：公司的发展历史42019年42017年42011年推出物业服务42010年1)管理用“E+FM智计划，并42008年获中国房作中国知慧双平台创立高端42006年地产Top名互联网为物业项业务服务42005年地产Top10研究组公司总部1)管理独进互联网∠2004年10研究组认可为中的首幢企深圳蔚蓝立第三方及物联网2)按综合1999年海岸获住开发的物认可为中国物业服解决方案区报评为建部评为业；国物业服务优秀品2)为客户于广东省务百强企牌企业之提供定制深圳市成深圳十大全国物业2)管理車业之一服务解决房地产Tcp立卓越物业管理力的品牌住宅小区”开发首个2019中国物业管理商务项目3)成为互物业服务公司之深圳卓越联网行业百强企业物业综合第16名并足商务物服务的实获认可为业服务领2019中国专租物业3)获认可服务优秀为中国物业管理嘉物业管理年华金榜题名之年度业主最资料来源：公司资料，第一上海本报告不可对加大、日本、美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2021年04月图2：不同区域在管面积占比图3：不同物业类型在管面积占比31%53%45%公共及工业物业16%24%资料来源：公司资料，第一上海（截至2020年5月）资料来源：公司资料，第一上海（截至2020年5月）图4：项目布局情况图5：合约面积及在管面积情况（亿平)50047345004000331632022500235320152000150013112711000502017年2018年2019年2020年■在管面积/万方资料来源：公司资料，第一上海资料来源：公司资料，第一上海股权结构2020年10月19日，公司正式在港交所挂牌上市，公司主要股东包括Urban Hero(李华持有)、Autumn Riches(李渊持有)、以及Ever Rainbow(肖兴萍持有)，分别持有58.82%、5.15%、9.64%，余下26.39%为公众股东持有。3本报告不可对加大、日本、美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2021年04月图6：上市后股权结构李华李渊肖兴萍100%100%100%UrbanheroAutumn RichesEver Rainbow公众股东58.8%5.2%9.6%26%卓越商企服务(06989.HK)资料来源：公司资料，第一上海，数据截至2020年11月图7：管理层简介姓名职位李晓平执行董事、董事长黄明样、甘志书人力资源总监资料来源：公司资料，第一上海本报告不可对加大、日本、美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2021年04月业务概览公司的主要业务线包括物业管理及相关服务主要包括基础物业管理服务（为商业物业、公共与工业物业及住宅提供基本物业管理服务，占20年总收入83.6%)以及提供增值服务（占20年14.2%），包括资产服务、企业服务、专业增值服务等。图8：历年业务分部收入情况图9：业务分部毛利情况（亿元）200.1720.3590111.51248330%2%209年207年2019年资料来源：公司资料，第一上海资料来源：公司资料，第一上海图10：在管面积按类型划分(占总在管面积)图11：总收入按类型划分（占总收入)单位：千平方米2017A2018A2019A2020A单位：亿元人民币2017A2018A2019A2020A94712.2318.3625.25在管面积1136414.55123.52932.0188.5710.6615.764,8616,76112,31316,6716.6311.9615.6343%4652%52%79%74;字楼及商务综合体2,46231475.284写字楼及商务综合体4.064845.9545痛占比22%22%22%企业大楼和办公与研发回区2.573.596.01金业大楼和办公与2,3993.6147.02830%研发国区0.410.542.03327占比21%25%30%7公共及工业物业1.531.702211,0481,5793,8255,8251.76占比☐9%18%0891332.043.58住宅物业5,4556,2147,3929,52230%0.0248%43%0.560.550%2%3%2%资料来源：公司资料，第一上海资料来源：公司资料，第一上海近年业绩快速增长近年来，公司营业收入和利润均实现稳定快速增长，2017-2020年，公司的营业收入分别为9.47亿，12.23亿，18.36,25.25亿元，年复合增长率约38.7%，公司实现毛利2.33亿元，2.94亿元，4.33亿元，6.64亿元，复合增长率约41.7%，公司实现归母净利润约1.09亿，1.26亿，1.79亿元，3.25亿元，复合增长率约37.7%。本报告不可对加章大、日本、美国地区及美国国籍人士发放