公平安证券地产司2021年04月07日报新城悦服务(1755.HK)告物业管理双轮驱动，增值服务大有可为推荐（首次）平安观点：现价：23.3港元公主要数据新城悦服务：背靠新城控股，高成长物管标的。公司前身为新城发展旗下司物管公司，管理层多有新城系任职经历，行业经验丰富：公司亦三次授予股行业房地产权激励并设置利润目标，充分激活员工积极性。2015-2020年归母净利润首公司网址大股东特股CAGR达83%，2020年末合约与在管面积分别为2.03亿、1.01亿平，位次实际控制人王振华列中指院物管百强TOP11。覆总股本（佰万股）871流通A股陌万股)物管服务：内生外拓双轮驱动，在管情备充足。关联房企新城控股201520200盖流通BH股百万股)871年销售面积CAGR达46.7%，供地新政与融资收紧下财栘、开发运营优势203扩大，未来发展依旧可期；外拓方面除了新城控股品牌、客户的协同优势，流通A股市值（亿港元）0公司亦有强劲的项目直拓能力，2015-2020年在管面积中第三方占比从4%告每股净资产（元）1.47升至41%，2020年开始积极收并购，助力规模进一步扩大。受益于区域深资产负债率(%)57.5耕与科技赋能，公司经营效率持续提升，人均创收处行业前列；合约在管比行情走势图约2倍，亦处行业前列，短期业绩增长确定性强。新城悦服务一恒生指数50%增值服务：兼具获客与规模优势，潜在增长空间大。公司开展社区增值服务天然具有靠近客户、边际成本低的优势；同时项目密度高，更具规模化优25%势。2020年社区增值服务营收同比增长119%，毛利率高达43%。目前社0%区增值服务仍处发展初期、渗透率低，未来增长空间广阔，如团餐市场规模超过1.4万亿，商品住宅精装修比例不超过三成、拎包入住服务占比更低，25%Apr-20Ju-20Oct-20Jan-21社区零售、设施设备维保等市场亦不容小觑；近期物管政策亦密集出台，支持物管企业拓展增值服务，后续优惠支持政策可期。券研证券分析师投资建议：公司积极把握优质关联方和外拓优势，带动规模业绩持续高增。投资咨询资格编号目前公司在管储备充足，外拓实力强劲，收并购进一步赋能，未来管理规模报告S1060514080002有望再上台阶：社区增值服务则兼具获客与规模化优势，在行业渗透率低与0755-22621493政策支持背景下，未来增长空间广阔。预计公司2021-2023年EPS分别为人民币0.77元、1.11元、1.57元，当前股价对应PE分别为25.6倍、17.7研究助理倍、12.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级。一般从业资格编号S1060120010016ZHENGNANHONG873@PINGAN.COM.CN2019A2020A2021E2022E2023E营业收入（百万元）20242866431460267973YoY(%)76.041.650.539.732.3净利润佰万元)2824526689651370YoY(%)87.560.447.644.442.029.630.731.230.629.9净利率%)14.917.116.717.318.6ROE(%)30.535.321.721.921.8S(摊薄/元)0.320.520.771.111.57P阳倍)60.637.825.617.712.518.513.35.63.92.7请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客，平安证券新城悦服务·首次覆盖报告风险提示：1)第三方外拓进展存在不及预期；2)外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，随着外拓力度加大，项目整合亦可能不达预期，毛利率存在下滑风险；3)人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力存在边际下降的风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内窨。2/20平安证券新城悦服务·首次覆盖报告正文目录1.1背靠新城控股，中指物管百强第十一.51.2业绩持续高增，利润五年增长19倍….51.3管理团队经验丰富，激励机制完善.72.1背靠开发龙头，资源获取更占优势.…82.2外拓实力强劲，收并购进一步赋能…2.3经营管理高效，人均产能行业领先.112.4合约在管比高，短期增长确定性强…1431获客与规模优势下，社区增值增长迅速..143.2渗透率低叠加政策鼓励，未来市场空间广阔.1517五、风险提示18请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客。3/20平安证券新城悦服务·首次覆盖报告图表目录图表1新城悦服务发展历程…图表2公司股权结构（截至3月23日）图表3新城悦服务营收利润持续高增…图表4新城悦服务营收结构中社区增值服务显著增加图表5公司增值服务、智慧园区业务介绍.7图表6公司三名执行董事介绍.7图表7公司股权激励业绩目标8图表8新城悦服务在管与合约面积持续高增8图表92016年以来新城控股销售面积显著增长…9图表10新城控股为新城悦服务规模增长提供有力支撑.9图表11新城控股净负债率处于低位….9图表12新城控股2020年拿地销售面积比近120%.9图表13新城悦服务在管与合约面积中第三方占比持续提升……10图表14公司2020年两笔收并购情况10图表15公司配股募资用途11图表16公司2020年末在手现金18.8亿元计划用途.11图表17公司三费占比持续降低..12图表18新城悦服务人均在管面积与人均营收处于行业前列…2图表19公司业务以长三角地区为主.13图表20公司聚焦核心城市的项目密度提升.…图表21公司启用智慧运营中心，助力管理效率提升..3图表22公司合约在管比在主流物管公司中排名靠前.14图表23公司社区增值服务收入增速高于其他业务..14图表24社区增值服务毛利率高于其他业务…14图表252020年公司社区增值服务收入结构.….15图表26各项社区增值服务收入增长快速.15图表27国内精装修渗透率较低.16图表28国内团餐市场超过万亿…16图表29各地密集出台文件支持物业企业发展增值服务6图表30物业管理服务收入与社区增值服务收入预测.17图表31分部分营收及毛利率预测…18请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客。平安证券新城悦服务·首次覆盖报告新城悦服务：背靠新城控股，高成长物管标的1.1背靠新城控股，中指物管百强第十一前身为新城发展旗下物管公司，现位列中指院物管百强TOP1。新城悦服务于1996年在江苏常州创立，前身为新城发展旗下物管公司，经过24年的高速发展，成为跨足住宅服务、商业服务、办公服务的综合性物业管理服务企业，2018年11月公司于香港交易所主板挂牌上市。据中国指数研究院统计，公司连续六年名列中国物业管理服务企业成长性十强，同时物业服务百强企业排名由2010年第34位升至2020年第11位。图表1新城悦服务发展历程时代物业19962005201020122015201620182020公司实控人为王振华，其亦为新城控股实控人。王振华通过旗下子公司间接持有新城悦服务68.89%股权，为公司第一大股东与实控人，其亦是新城控股实际控制人。图表2公司股权结构（载至3月23日）王振华戚小明兰子勇其他68.89%0.24%0.03%0.02%30.82%新城悦服务资料来源公司公告，平安证券研究所1.2业绩持续高增，利润五年增长19倍公司业绩持铁高增，利润5年增长19倍。受益于物业管理规模快速扩大、收入类型增加、盈利能力持续提升等，2015-2020年新城悦服务营收从4.0亿元增至287亿元，CAGR达48%，归母净利润从0.2亿元增至4.5亿元，CAGR达83%。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客。5/20