内Huajin Securities华发集团旗下企业2020年12月15日行业研究·证券研究报告房地产服务行业年度策略物业管理：星辰大海，砥砺前行投资评级领先大市-A首次一年行业表现沪深300◆群雄逐德，分化成必然：截止至2020年12月上旬，年内港股主板共有14起物4%1管企业PO。年内新上市物管企业质地明显好于往年，单笔PO平均融资额达3%45.5亿港元，远超2019年的12.8亿港元。在巨头纷纷上市之后，物管行业市2%1%场竟争加副难免，叠加8家企业于四季度集中上市对于市场资金的分流，港股0%物管板块近期出现较大回调，但碧桂园服务、永升生活服务等龙头企业股价表现-109-12显著好于同业。-2%中国物业管理行业在管总面积为239亿平方米，我们预计基础物业服券市场空间超4000亿元，碧桂园服务作为行业龙头市占率不足1.5%，市场整合空间巨大。展望未来，物业管理行业市场容量预计进一步扩大，我们认为龙头企业将进一步受益于关联房企的物管项目“馈赠”，但当投资者日趋重视盈利质量之时，市分析师高猷嘉SAC执业证书编号：S0910520060002场化拓展能力更加弥足珍贵，除了住宅物管项目之外，非住宅业态、城市服务等gaoyoujia@huajinsc.cn021-20377166领城正在成为市场焦点。基于私城流量的社区增值服券建立在优质的基础物业服务之上，是改变单盘盈利能力的决胜因素。相关报告◆选最遵辑：1、物管行业马大效应明显，应从头部物管企业中优选标的：2、市房地产服务：物业管理：勇担社区防疫使命，场化拓展能力将是胜负手，我们看好在优势区城持续深耕的品牌物管企业，以及“最后一公里”价值彰显2020-0214通过并购或自建团队在经营业态和经营区城上持续取得突破的公司：3、物管板块以住宅物管企业为主，但最近一年多家商场、商写物管业态公司上市，且显现出更强的经营壁垒和盈利能力，细分赛道龙头值得关注：4、社区增值服券是板块三大业务中最具想象空间的，得社区增值服务者得高交易估值：5、人的因素在“吃管理”的物管企业中尤为重要，优先进择人才培养体系完善、股权激励计划充分的物管企业。◆投资结论：我们认为物业管理板块“必需+成长”的属性十分稀缺，将持续获得市场资金的青睐，但板块分化已在所难免。我们更偏好中大型物管上市企业（市值>100亿港元)，并建议投资者优先关注业绩高增长（不依核于并购）、市场化拓展能力强悍、社区增值服务扎实、经营差异化明显、人员激励完善的领先物管企业。重点关注的标的包括：碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、卓越商企服务。◆风整提示：并购市场拥挤导致部分公司并购进展低于预期、政策监管或宏观风险导致商品房销售低于预期进而影响物管市场增量、市场竞争激励或导致市场化拓展利润率低于预期、人力成本上涨导致盈利能力下滑、社区增值服券推进不及预期、城市服务等新业务开展不及预期。http://www.huajinsc.cn/1/35请务必阅读正文之后的免责条款部分华金证类NHuajin Securities华发集团旗下企业行业年度策路内容目录一、板块表现复查.5(一)单边上涨的终点，板块分化的起点……51、单边上涨(2019年2020年7月).51、百强物管企业加速登陆资本市场，供给极速扩大(1)加速资本化，P0数量、融资额均创历年之最：.6(2)板块效应增强，优质供给不再稀缺：.72、群雄逐鹿，物管行业市场竞争或加副…104、地产行业面临的政策调控压力……………(1)“三条红线”111、“大行业、小公司”，市场整合空间大…………1213(二)依托关联地产开发商仍将是短期扩大经营规模的最有效方式…1、头部物管企业持续受益于关联房企的强势市场地位.132、增长之余，盈利质量日趋成为关注点15(三)第三方外拓空间巨大…1、住宅物管市场化拓展空间充裕…….16(1)流入招投标市场的新盘物管项目管理面积测算：16(2)进入业委会阶段的存量物管项目管理面积测算：…17(3)住宅物管项目的市场化竞争最终是物管企业产品力与品牌力的竞争……………………192、非住宅业态尚处蓝海…2021(四)政策向好，社区增值服务大有可为…232323(五)科技赋能，物管行业正在向技术密集型行业转型24(一)马太效应尽显，龙头优中选优…25(二)市场化拓展的时代已经来临….261、优势区城深耕：….272、业态与经营区城的突破：………27.28.2830.302、人才激励计划：3031(一)并购市场拥挤或导致物管企业并购不顺利或并购估位超预期…请务必阅读正文之后的免责条款部分华金证类Huajin Securities华发集团旗下企业行业年度策路(三)市场竞争日趋激烈，或压低第三方外拓项目盈利水平32(四)人力成本上涨导致物管企业盈利能力下降……3233(六)城市服务等新业务开展不及预期33图表目录图1：2019年部分重点企业涨跌幅图2：2020前7月重点物管企业涨跌幅……….5图3：今年8月以来港股物管企业涨跌幅（仅考虑早于2020年8月上市的公司）……….6图4：2018-2020年物管企业P0统计.7图5：部分重点物管企业业绩同比增速趋势……10图6：受新冠疫情、政策调控等综合影响，今年前10月房地产开发投资累计增速放缓至6.3%…………11图7：受新冠狡情、政策调控等综合影响，今年前10月商品房竣工面积紧计同比倒退9.2%………11图9：中国商岛房销借面积(2015-2019)…12图10：百强企业管理面积均位、项目均位、市场份额…13图13：房地产行业CR100快速提升.…...14图14：部分大型、中型房企销售面积趋势(2017-2020.11)图15：部分物管上市企业关联方在管面积增长趋势.15图16：部分物管上市企业关联方在管面积比例….15图17：部分中大型物管上市企业非业主增值服务收入占比….15图18：部分中大型物管上市企业非业主增值服务毛利占比15图9：部分中大型物管上市企业关联交易实现的营业收入.16图20：部分中大型物管上市企业关联交易实现的营业收入占比.16图21：住宅商品房销售面积平稳增长.17图24：18-19年百强企业住宅和非住宅的管理面积占比.20图25：2019年百强企业分物业种类物业费平均值.…………20图26：分业态在管总面积(2014-2024)...…21图27：分业态物管服务总收益(2014-2024)21图28：万科物业城市空间整合服务体系….22图29：保利物业“镇兴中国”管理模式………图30：重点关注物管上市企业的基础物业管理服务算数平均毛利率为22.8%………24图2：绿城服券将城市“健康码“”与园区“员工码”、社区“业主码”二码合一，实现在健康安全前提下的快图33：T0P10物管企业在管项目面积均值远超百强平均水平.26图34：T0P10物管企业合同储各项目面积均值是百强企业12倍...…2626图36：重点物管企业合约面积增长趋势……….26请务必阅读正文之后的免责条款部分华金证类NHuajin Securities华发集团旗下企业行业年度策路图38：重点物管企业毛利增长趋势………26图39：金科服务、绿城服务优势区城在管面积变化趋势.……27图40：金科服券、绿城服券优势区城在管面积占比及同比变化…27图41：商场、商写等物管业态较住宅物管毛利率更高28图42：社区增值服务毛利额/基础物管毛利额.…29图43：重点物管上市全业社区增值服务营业收入占比29图44：重点物管上市企业社区增位服务毛利额比例.29图46：重点物管上市企业单位面积社区增值服券毛利润.….3030图48：永升生活服务“永动力”三年晋升计划…30表1：2020年上市物管企业（数据裁止至2020年12月11日）……………………………….6表2：中指院物管企业20强上市情况（数据裁止至2020年12月15日）表3：近期大型物管IP0募资投向（注：数据裁止至2020年12月11日）表5：物管并购市场估值走高表7：地产融资新规“三条红线”表9：融创服务非业主增值服务…表10：流入招投标市场的住宅新盘面积测算…表11：流入招投标市场的住宅存量盘面积测算…表2：关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见.……19.23表14：部分物管公司并购事件.…………28表15：部分物管公司股权激励计别……31请务必阅读正文之后的免责条款部分华金证类NHuajin Securities华发集团旗下企业行业年度策路一、板块表现复盘(一)单边上涨的终点，板块分化的起点1、单边上涨(2019年一2020年7月)2014年6月，彩生活在港交所完成上市，成为首家物管上市企业。2018年6月，行业龙头碧桂园服务完成分派，同年雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务等优质企业先后上市，港股物业管理板块初步形成。凭借良好的成长属性和抗风险属性，2019年物管板块迎来爆发，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务当年分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7月，优质上市物管企业股价延续强劲表现，其中永升生活服务、时代邻里、宝龙商业的股价均实现了翻倍涨幅。图1：2019年部分重点企业涨联幅图2：2020前7月重点物管金业涨跌幅2020年前7月涨跌幅250%222%200%183%180%200%160%161%150%120%116%112%100%100%80%60%0%0%中海物绿城服务务碧桂生时代2、巨头登陆，走势分化(2020年8月至今)2020年8月，港股物管板块开启一轮调整。随着2020年10月中大型物管企业的集中IP0热潮，板块资金面的短暂失衡加速了板块个股的分化表现。中大型上市物管企业中，中海物业、蓝光嘉宝服务、时代邻里、建业新生活跌幅超过40%，而碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业的股价8月以来仍有小幅上涨。请务必阅读正文之后的免责条款部分