招商银行研究院行内偕作·行业深度2020年09月15日CHINA MERCHANTS BANKInstitute房地产之物业管理篇规模增长与头部扩张双轮驱动，行业迎来黄金时代■我国物业管理行业市场规模7000亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为47.6%、52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高，同时有着物业费单价、收缴率高的优点，整体看盈利能力更强，成为物企积极拓展的重要方行业研究员☏：0755-82947832向。增值服务收入中社区增值服务、非业主增值占比各约50%。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密☒：sunyzy@cmbchina.com相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点，且一定程度上独立于地产周期，将成为行业利润的重要增长点。根据我们的测算未来5年行业整体营段志远收增长率在15%-20%之间，呈现持续向好趋势。■基础物业服务收入增长来看，住宅业态关注地产竣工，非住宅业态关注渗透率8:0755-88026064提升。现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增长的主要驱动因素。受益于未来☒：duanzhiyuan@cmbchina.com5年地产竣工的高增长，住宅、非住宅预计每年分别有7亿平方米、2.5亿平方米的增量规模。同时，现存老旧小区改造整体市场规模为1000亿元，“放管服”改革会带动非住宅物业渗透率提升，相较现在的市场规模有7600亿元的增量空间。房地产战略客户部■增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。头部物企通过自己的服8:+86-18617040808务APP布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量，同时进一步丰富APP服务到在☑：liyunge(@cmbchina.com线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用普及率不高，流量变现商业模式尚不成熟。但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景，首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网巨头和物企龙头的参与下，科技应用会被不断输出，普及率会进一步提升。☏：0755-89271621■集中度持续提升，资本助力行业整合。行业目前呈现小而散的格局，集中度☑：guxiangyu@cmbchina..comCR10为11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业，同时拥有股东背景、资金、口碑等优势，加速规模扩张。2018年以来赴港上市的物业企业增多，进一步带动了行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择，未来仍会是物业企业上市及并购的大年，助推行业集中度进一步提升。■布局建议：建议积极参与到物业企业发展过程中，为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案（招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会，请联系文末相关部门作者)。■风险提示：房地产规模增速不及预期：国内经济增速回落，增值服务需求大幅下行：行业政策风险。招商银行研究院行内偕作行业深度CHINA MERCHANTS BANK目录1物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占比最高.…11.1收入：我国物业管理市场7000亿，基础服务收入占八成…1基础业务服务收入：住宅业态占比约五成，非住宅是物企积极拓展的方向…2增值业务收入：非业主增值服务与社区增值服务各贡献一半收入…312毛利率和成本：社区增值服务毛利率最高，人力成本支出较多.…413政策：从规范到鼓励，向市场化推进…62.1基础物业服务收入增长：住宅业态关注地产竣工，非住宅业态渗透率提升可增长空间更大...8住宅业态：地产竣工每年约有175亿增量规模，老旧小区改造未来5年可能会有1000亿元增量.....8非住宅：存量非住宅物业渗透率提升的市场空间约7600亿元……931行业高度分散，集中度持续提升.133.2背靠龙头房企的物企优势明显.…4.银行与物业管理企业的合作路径....194.2对公业务…43零售业务…5.风险提示.19i招商银行研究院行内偕作行业深度CHINA MERCHANTS BANK图目录图1：2013-2018物业管理行业管理面积变动情况图2：2013-2018物业管理行业收入变动情况…4444444444444图3：2015-2019百强物企营业收入组成…2图4：2015-2019百强物企净利润组成…2图5：百强物企单位面积物业管理费（元/m.月）2图6：2018年物业500强各业态在管面积分布3图7：2016-2019年百强物企增值服务收入构成3图8：2019年百强物企社区增值服务收入构成3图9：增值服务主要内容.…图10：部分物企2019年分业务毛利率统计5图11：2019年百强物业企业成本结构…图12：2015-2019百强物企人员费用占成本比重..6图13：2015-2019百强物企基础服务外包占比图14：物业管理行业增量空间….7图15：历年商品住宅竣工面积及同比变化…8图16：历年商品住宅新开工面积及同比变化8图17：历年非住宅房竣工面积及同比变化.…9图18：历年非住宅新开工面积及同比变化图19：智能化物业场景应用….11图20：2013-2018物业管理企业市场份额变化13图21：2013-2019房地产开发企业市场份额变化.….13图22：2018年百强物企分组在管面积、储备面积、营业收入及增速.图23：拥有强地产背景的物业企业在在管面积规模和增速上具有优势图24：已上市物业企业总市值变化（亿元）16图25：20162020上市物企二级市场估值变动…表目录表1：2018年基础物业服务收入占比及规模……2表2：近期政府对于物业管理行业的部分政策.…6表3：老旧小区改造市场空间测算…9表5：部分龙头物企城市服务示例……10表7：2019年物业企业区域横向并购与向增值服务纵向并购案例.…17表8：青岛雅园物业三次并购交易概祝（万元）…19ii招商银行研究院行内偕作行业深度CHINA MERCHANTS BANK附录附录1有计划分拆上市及值得关注合作的物业客户名单附录2物业管理公司并购框架额度授信策略…iii招商银行研究院行内偕作行业深度CHINA MERCHANTS BANK随着城镇化增速的放缓我国房地产逐渐步入存量时代，我们认为经营重点将逐渐从投资开发转向物业运营管理。近年来，地产开发企业纷纷抢滩物业管理市场，分拆物业子公司赴港上市以及积极参与并购。本文通过分析物业行业的收入构成、增长趋势和未来格局，认为行业发展空间广阔、集中度将进一步提升，龙头物企在此过程中具有优势。我行宜整合行内资源，积极参与到物业企业发展过程中，为客户定制零售、投行、公司业务的综合服务方案。1.物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占比最高1.1收入：我国物业管理市场7000亿，基础服务收入占八成近年来我国物业管理行业规模呈现快速增长的态势。根据中国物业管理协会数据统计，截止2018年物业管理行业整体在管面积已达到279.3亿平方米，经营收入达到7043.6亿元。物业服务企业目前是增量和存量共同运营的市场。对于增量市场，会受到地产周期的影响，在地产上行期会获得更高的增量规模。转入存量运营后，因管理的项目具有高续约率、高收缴率的特点，又使其可以获得稳定的现金流流入，同时具备抗周期属性。根据中指研究院统计，2019年百强物企的续约率均值为98.4%，物业费收缴率均值为93.1%。图1：2013-2018物业管理行业管理面积变动情况图2：2013-2018物业管理行业收入变动情况■管理面积（亿m)■营业收入（亿元）30027910000247250年复合增长率12.5%2228000年复合增长率14.7%704419320060071551656000556848301504092400035461002000500201320142015201620172018201320142015201620172018资料来源：中国物业管理协会，招商纸行研究院资料来源：中国物业管理协会，招商纸行研究院物业管理企业的收入主要由基础物业服务与增值服务构成。当前基础物业服务收入仍然是物业管理行业核心收入来源。中指研究院统计数据显示，近年来百强物企基础服务收入占比虽呈逐年下降的态势，但在2019年占总营业收入的比重仍达到了78.6%。增值服务的盈利能力强于基础物业服务并呈逐年增长的态势，2019年增值服务净利润占整体的比重为46.2%，有望成为新的利润增长点。1/23